Offene Immobilienfonds galten über lange Zeit als vergleichsweise beständige Anlageform. Das Kapital der Anleger wird insbesondere in Bürogebäude, Einkaufszentren und Wohnimmobilien investiert. Seit 2024 haben Wertminderungen, Fondsschließungen und zunehmende Rückgabeverlangen die Anlageklasse jedoch erheblich unter Druck gesetzt.
Nun begrenzt auch die zur Deutschen Bank gehörende DWS die Rücknahme von Anteilen ihres offenen Immobilienfonds „grundbesitz europa“ mit der ISIN DE0009807008. Die Maßnahme wurde am 26. Oktober 2026 durch eine Unternehmensmitteilung bekannt gegeben.
Rücknahme von Fondsanteilen wird auf zehn Prozent begrenzt
Die anteilige Rücknahmebeschränkung trat am 27. Oktober 2026 in Kraft. An diesem ersten Tag werden fällige Rückgabeaufträge noch vollständig bedient. Für ab dem 28. Oktober 2026 fällige Aufträge gilt zunächst eine Auszahlungsquote von zehn Prozent.
Folgen für bereits erteilte Rückgabeaufträge
Die Beschränkung erfasst auch Rückgabeaufträge, die bereits vor Aktivierung der Maßnahme eingereicht wurden, aber erst während ihres Geltungszeitraums fällig werden. Anleger erhalten damit zunächst lediglich zehn Prozent des zum jeweiligen Fälligkeitstag maßgeblichen Rücknahmewerts ausgezahlt.
Bei einem fälligen Auftrag über Fondsanteile im Wert von 10.000 Euro würde die Rücknahme bei einer Quote von zehn Prozent zunächst einen Betrag von 1.000 Euro umfassen. Die Abrechnung richtet sich nach dem Anteilpreis am Fälligkeitstag und nicht nach dem Wert im Zeitpunkt der Kündigung.
Der nicht ausgeführte Teil des Rückgabeauftrags wird nach der Mitteilung der DWS nicht automatisch auf einen späteren Abrechnungstermin übertragen. Er verfällt vielmehr als Auftrag. Die entsprechenden Fondsanteile verbleiben daher im Depot des Anlegers.
Erneuter Auftrag kann neue Kündigungsfrist auslösen
Soll der verbliebene Anteil weiterhin zurückgegeben werden, ist ein neuer Rückgabeauftrag erforderlich. Für Anteile, die nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden, beginnt dadurch erneut die gesetzliche Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Bei einer erneuten Auftragserteilung im Herbst 2026 könnte die Rückgabe des verbleibenden Bestands somit frühestens im Herbst 2027 fällig werden.
Alternativ können Fondsanteile grundsätzlich über die Börse veräußert werden. Der dort erzielbare Kurs kann allerdings erheblich vom ausgewiesenen Anteilwert abweichen. Ein Börsenverkauf führt deshalb nicht zwingend zu einem Erlös in Höhe des von der Fondsgesellschaft berechneten Werts.
Gesetzlicher Rahmen der Rücknahmebeschränkung
Grundlage der Maßnahme ist eine in den Anlagebedingungen des Fonds vorgesehene anteilige Rücknahmebeschränkung, die auch als Gating bezeichnet wird. Nach § 1 Abs. 19 Nr. 25a Buchst. b KAGB ist die Rücknahmebeschränkung eine vorübergehende und teilweise Beschränkung des Rückgaberechts, bei der Anleger nur einen bestimmten Teil ihrer Anteile zurückgeben können; die Auswahl dieses Instruments und seine Aufnahme in die Anlagebedingungen regelt § 30a Abs. 1 und 2 KAGB.
Seit April 2026 müssen offene Fonds infolge der geänderten AIFM-Richtlinie mindestens zwei Liquiditätssteuerungsinstrumente aus einer festgelegten Auswahl vorhalten. Die anteilige Rücknahmebeschränkung zählt zu diesen Instrumenten.
Begrenzung auf höchstens zwölf Monate
Die aktivierte Beschränkung darf längstens zwölf Monate aufrechterhalten werden. Während dieses Zeitraums kann die DWS die Auszahlungsquote abhängig von der Liquiditätslage des Fonds verändern oder die Maßnahme vorzeitig beenden.
Für die weitere Entwicklung bedeutet dies:
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Die Auszahlungsquote kann bei verbesserter Liquiditätslage angehoben werden.
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Bei einer weiteren Verschlechterung der Liquidität kann die Quote auch abgesenkt werden.
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Die Rücknahmebeschränkung kann vor Ablauf von zwölf Monaten vollständig aufgehoben werden.
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Nach den Anlagebedingungen ist ein erneuter Einsatz des Instruments möglich, wenn die hierfür maßgeblichen Voraussetzungen später wieder erfüllt sind.
Die Beschränkung ist damit von einer vollständigen Aussetzung der Anteilsrücknahme zu unterscheiden. Anleger erhalten weiterhin Zahlungen, allerdings nur in Höhe der jeweils festgesetzten Quote.
DWS will Immobilien geordnet veräußern
Die DWS begründet die Maßnahme mit der Notwendigkeit, zusätzliche Liquidität zu schaffen. Das Portfoliomanagement soll weiterhin Immobilien verkaufen, um die Liquiditätsquote zu erhöhen, Kredite zurückzuführen und eine spätere Anhebung der Auszahlungsquote zu ermöglichen.
Der Geschäftsführer der DWS Grundbesitz GmbH erklärte, der Gesellschaft sei bewusst, dass die Aktivierung der Rücknahmebeschränkung persönliche Belastungen für Anleger verursachen könne. Nach Auffassung der DWS liege die zeitlich begrenzte Maßnahme dennoch im Interesse der Anleger. Sie solle geordnete Immobilienverkäufe ermöglichen und die Voraussetzungen dafür schaffen, künftig wieder angemessene Renditen zu erzielen. Dies betreffe sowohl Anleger, die investiert bleiben, als auch solche, die ihre Beteiligung beenden möchten.
Wertminderungen beim DWS Grundbesitz Europa
Die Anleger des DWS Grundbesitz Europa mussten in den zurückliegenden Monaten schon erhebliche Wertverluste hinnehmen. Nach Angaben des DWS hat sich der Wert ihrer Anteile vom 26.10.2025 bis zum 26.10.2026 um rund elf Prozent verringert.
Durch die Rücknahmebeschränkung sind sie nun auch in ihrer Liquidität zumindest vorübergehend erheblich eingeschränkt.
Zinswende belastet das Geschäftsmodell offener Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds zählten zu den beliebten Anlageformen bei Anlegern. Über Jahre erzielten entsprechende Fonds regelmäßig Renditen von etwa zwei bis drei Prozent. Mit der Rückkehr höherer Zinsen haben Staatsanleihen und Tagesgeldanlagen jedoch wieder an Attraktivität gewonnen. Gleichzeitig beendete der schnelle Zinsanstieg den vorherigen Immobilienboom und belastete insbesondere die Preise von Büroimmobilien.
Die zu Jahresbeginn erwartete Erholung des Immobilienmarkts wurde durch den Krieg im Iran beeinträchtigt. Gleichzeitig nahmen die Rückgabeverlangen zu. Mehrere Fonds mussten deshalb Immobilien unter erheblichem Zeitdruck und teilweise mit Verlust veräußern, um nach Ablauf der zwölfmonatigen Kündigungsfrist fällige Auszahlungen leisten zu können.
Das führte auch bei anderen offenen Immobilienfonds zu einschneidenden Maßnahmen: Der Wertgrund Wohnselect D, der Fokus Wohnen Deutschland, der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland und der Swiss Life Living and Working haben in diesem Jahr bereits die Anteilsrücknahme ausgesetzt. Der Leading Cities Invest von Kanam, der UBS (D) Euroinvest Immobilien und der Catella Max werden abgewickelt.
Rechtliche Einordnung für betroffene Anleger
Durch die Rücknahmebeschränkung sind die Anleger des DWS Grundbesitz Europa in ihrer Liquidität erheblich eingeschränkt. Das allein begründet noch keine Schadenersatzansprüche. Diese können aber entstanden sein, wenn die Anleger im Rahmen der Anlageberatung nicht über die bestehenden Risiken bei offenen Immobilienfonds aufgeklärt wurden.
Zu den aufklärungspflichtigen Risiken zählt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 29. April 2014 (Az. XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13) auch die Möglichkeit, die Anteilsrücknahme auszusetzen.
MTR Legal unterstützt Unternehmen, Investoren und vermögende Privatpersonen bei der Einordnung kapitalmarktrechtlicher Sachverhalte. Anleger, die ihre individuelle Situation im Zusammenhang mit offenen Immobilienfonds prüfen lassen möchten, finden weitere Informationen unter Rechtsberatung im Kapitalmarktrecht.
