Open-end vastgoedfondsen golden lange tijd als een relatief stabiele beleggingsvorm. Het kapitaal van de beleggers wordt met name geïnvesteerd in kantoorgebouwen, winkelcentra en woningen. Sinds 2024 is deze beleggingscategorie echter aanzienlijk onder druk komen te staan door waardeverminderingen, fondssluitingen en toenemende terugkoopverzoeken.
Nu beperkt ook het tot Deutsche Bank behorende DWS de inkoop van participaties in zijn open-end vastgoedfonds „grundbesitz europa“ met ISIN DE0009807008. De maatregel werd op 26 oktober 2026 bekendgemaakt in een mededeling van de onderneming.
Inkoop van fondsparticipaties wordt beperkt tot tien procent
De proportionele inkoopbeperking trad op 27 oktober 2026 in werking. Op deze eerste dag worden opeisbare terugkoopopdrachten nog volledig uitgevoerd. Voor opdrachten die vanaf 28 oktober 2026 opeisbaar worden, geldt in eerste instantie een uitkeringspercentage van tien procent.
Gevolgen voor reeds verstrekte terugkoopopdrachten
De beperking geldt ook voor terugkoopopdrachten die al vóór de activering van de maatregel zijn ingediend, maar pas tijdens de geldigheidsduur daarvan opeisbaar worden. Beleggers ontvangen daardoor aanvankelijk slechts tien procent van de terugkoopwaarde die op de desbetreffende vervaldag van toepassing is.
Bij een opeisbare opdracht voor fondsparticipaties ter waarde van 10.000 euro zou de inkoop bij een percentage van tien procent aanvankelijk een bedrag van 1.000 euro omvatten. De afrekening vindt plaats op basis van de participatiewaarde op de vervaldag en niet op basis van de waarde op het moment van opzegging.
Volgens de mededeling van DWS wordt het niet-uitgevoerde deel van de terugkoopopdracht niet automatisch doorgeschoven naar een latere afrekeningsdatum. De opdracht voor dit deel vervalt. De desbetreffende fondsparticipaties blijven daarom in het effectendepot van de belegger.
Nieuwe opdracht kan een nieuwe opzegtermijn doen ingaan
Als ook het resterende deel nog steeds moet worden teruggegeven, is een nieuwe terugkoopopdracht vereist. Voor participaties die na 21 juli 2013 zijn verworven, gaat daardoor opnieuw de wettelijke opzegtermijn van twaalf maanden in. Wanneer in het najaar van 2026 een nieuwe opdracht wordt verstrekt, kan de terugkoop van de resterende participaties dus op zijn vroegst in het najaar van 2027 opeisbaar worden.
Als alternatief kunnen fondsparticipaties in beginsel via de beurs worden verkocht. De daar haalbare koers kan echter aanzienlijk afwijken van de gepubliceerde participatiewaarde. Een verkoop via de beurs leidt daarom niet noodzakelijkerwijs tot een opbrengst ter hoogte van de door de fondsbeheerder berekende waarde.
Wettelijk kader van de inkoopbeperking
De maatregel is gebaseerd op een in de fondsvoorwaarden opgenomen proportionele inkoopbeperking, die ook als gating wordt aangeduid. Volgens § 1 Abs. 19 Nr. 25a Buchst. b KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch, Duitse wet op collectieve beleggingen) is de inkoopbeperking een tijdelijke en gedeeltelijke beperking van het recht op inkoop, waarbij beleggers slechts een bepaald deel van hun deelnemingsrechten kunnen laten inkopen; de keuze van dit instrument en de opname ervan in de fondsvoorwaarden zijn geregeld in § 30a Abs. 1 en 2 KAGB.
Sinds april 2026 moeten open-end fondsen als gevolg van de gewijzigde AIFM-richtlijn ten minste twee liquiditeitsbeheerinstrumenten uit een vastgestelde selectie beschikbaar hebben. De proportionele inkoopbeperking behoort tot deze instrumenten.
Beperking tot maximaal twaalf maanden
De geactiveerde beperking mag maximaal twaalf maanden worden gehandhaafd. Gedurende deze periode kan DWS het uitkeringspercentage afhankelijk van de liquiditeitspositie van het fonds wijzigen of de maatregel voortijdig beëindigen.
Voor de verdere ontwikkeling betekent dit:
-
Het uitkeringspercentage kan bij een verbeterde liquiditeitspositie worden verhoogd.
-
Bij een verdere verslechtering van de liquiditeit kan het percentage ook worden verlaagd.
-
De inkoopbeperking kan vóór het verstrijken van twaalf maanden volledig worden opgeheven.
-
Volgens de fondsvoorwaarden kan het instrument opnieuw worden ingezet als later wederom aan de daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan.
De beperking moet daarmee worden onderscheiden van een volledige opschorting van de inkoop van participaties. Beleggers blijven betalingen ontvangen, maar slechts ter hoogte van het telkens vastgestelde percentage.
DWS wil vastgoed op ordelijke wijze verkopen
DWS motiveert de maatregel met de noodzaak om aanvullende liquiditeit te creëren. Het portefeuillemanagement moet vastgoed blijven verkopen om de liquiditeitsratio te verhogen, leningen af te lossen en een latere verhoging van het uitkeringspercentage mogelijk te maken.
De directeur van DWS Grundbesitz GmbH verklaarde dat de onderneming zich ervan bewust is dat de activering van de inkoopbeperking persoonlijke lasten voor beleggers kan veroorzaken. Volgens DWS is de tijdelijke maatregel desondanks in het belang van de beleggers. Deze moet ordelijke vastgoedverkopen mogelijk maken en de voorwaarden scheppen om in de toekomst weer passende rendementen te behalen. Dit geldt zowel voor beleggers die belegd blijven als voor beleggers die hun deelneming willen beëindigen.
Waardeverminderingen bij DWS Grundbesitz Europa
De beleggers in DWS Grundbesitz Europa hebben de afgelopen maanden al aanzienlijke waardeverliezen moeten incasseren. Volgens DWS is de waarde van hun participaties tussen 26 oktober 2025 en 26 oktober 2026 met ongeveer elf procent gedaald.
Door de inkoopbeperking worden zij nu ook, ten minste tijdelijk, aanzienlijk beperkt in hun liquiditeit.
Renteomslag zet bedrijfsmodel van open-end vastgoedfondsen onder druk
Open-end vastgoedfondsen behoorden tot de populaire beleggingsvormen onder beleggers. Jarenlang behaalden dergelijke fondsen regelmatig rendementen van ongeveer twee tot drie procent. Met de terugkeer van hogere rentetarieven zijn staatsobligaties en direct opvraagbare spaardeposito’s echter weer aantrekkelijker geworden. Tegelijkertijd maakte de snelle rentestijging een einde aan de eerdere vastgoedhausse en zette deze met name de prijzen van kantoorvastgoed onder druk.
Het aan het begin van het jaar verwachte herstel van de vastgoedmarkt werd belemmerd door de oorlog in Iran. Tegelijkertijd nam het aantal terugkoopverzoeken toe. Meerdere fondsen moesten daarom onder aanzienlijke tijdsdruk en gedeeltelijk met verlies vastgoed verkopen om na afloop van de opzegtermijn van twaalf maanden de opeisbare uitkeringen te kunnen verrichten.
Dit leidde ook bij andere open-end vastgoedfondsen tot ingrijpende maatregelen: Wertgrund Wohnselect D, Fokus Wohnen Deutschland, Habona Nahversorgungsfonds Deutschland en Swiss Life Living and Working hebben dit jaar de inkoop van participaties al opgeschort. Leading Cities Invest van Kanam, UBS (D) Euroinvest Immobilien en Catella Max worden geliquideerd.
Juridische beoordeling voor getroffen beleggers
Door de inkoopbeperking worden de beleggers in DWS Grundbesitz Europa aanzienlijk beperkt in hun liquiditeit. Dat alleen vormt nog geen grondslag voor schadevorderingen. Dergelijke vorderingen kunnen echter zijn ontstaan als de beleggers in het kader van het beleggingsadvies niet zijn geïnformeerd over de bestaande risico’s van open-end vastgoedfondsen.
Volgens de rechtspraak van het Bundesgerichtshof (BGH, Duitse federale hoogste rechter in civiele en strafzaken) van 29 april 2014 (Az. XI ZR 477/12 en XI ZR 130/13) behoort ook de mogelijkheid om de inkoop van participaties op te schorten tot de risico’s waarover beleggers moeten worden geïnformeerd.
MTR Legal ondersteunt ondernemingen, investeerders en vermogende particulieren bij de beoordeling van kapitaalmarktrechtelijke kwesties. Beleggers die hun individuele situatie in verband met open-end vastgoedfondsen willen laten beoordelen, vinden meer informatie onder juridisch advies over kapitaalmarktrecht.
