Durante mucho tiempo, los fondos inmobiliarios abiertos se consideraron una forma de inversión relativamente estable. El capital de los inversores se invierte, en particular, en edificios de oficinas, centros comerciales e inmuebles residenciales. Sin embargo, desde 2024, las pérdidas de valor, el cierre de fondos y el aumento de las solicitudes de reembolso han sometido a esta clase de activos a una presión considerable.
Ahora, DWS, perteneciente a Deutsche Bank, también limita el reembolso de participaciones de su fondo inmobiliario abierto «grundbesitz europa», con el ISIN DE0009807008. La medida se dio a conocer mediante un comunicado de la empresa el 26 de octubre de 2026.
El reembolso de participaciones del fondo se limita al diez por ciento
La limitación proporcional de los reembolsos entró en vigor el 27 de octubre de 2026. En ese primer día, las órdenes de reembolso vencidas todavía se atenderán íntegramente. Para las órdenes con vencimiento a partir del 28 de octubre de 2026 se aplicará inicialmente una cuota de pago del diez por ciento.
Consecuencias para las órdenes de reembolso ya cursadas
La limitación también afecta a las órdenes de reembolso presentadas antes de la activación de la medida, pero que solo venzan durante su período de vigencia. Por tanto, inicialmente los inversores solo recibirán el diez por ciento del valor de reembolso aplicable en la correspondiente fecha de vencimiento.
En el caso de una orden vencida relativa a participaciones del fondo por valor de 10.000 euros, con una cuota del diez por ciento el reembolso comprendería inicialmente un importe de 1.000 euros. La liquidación se basa en el precio de la participación en la fecha de vencimiento y no en su valor en el momento de la notificación del reembolso.
Según el comunicado de DWS, la parte no ejecutada de la orden de reembolso no se trasladará automáticamente a una fecha de liquidación posterior. Por el contrario, la orden quedará sin efecto. En consecuencia, las correspondientes participaciones del fondo permanecerán en la cuenta de valores del inversor.
Una nueva orden puede dar lugar a un nuevo plazo de preaviso
Si se desea seguir solicitando el reembolso de la parte restante, será necesario cursar una nueva orden de reembolso. Para las participaciones adquiridas después del 21 de julio de 2013, esto hará que vuelva a comenzar el plazo legal de preaviso de doce meses. Por tanto, si se cursara una nueva orden en otoño de 2026, el reembolso de las participaciones restantes no vencería, como pronto, hasta el otoño de 2027.
Como alternativa, las participaciones del fondo pueden venderse, en principio, en bolsa. No obstante, la cotización que pueda obtenerse allí puede diferir considerablemente del valor de participación publicado. Por ello, una venta en bolsa no genera necesariamente unos ingresos equivalentes al valor calculado por la sociedad gestora del fondo.
Marco legal de la limitación de los reembolsos
La medida se basa en una limitación proporcional de los reembolsos prevista en las condiciones de inversión del fondo, también denominada «gating». Según el § 1 Abs. 19 Nr. 25a Buchst. b KAGB (artículo 1, apartado 19, número 25a, letra b, del Código alemán de Inversiones de Capital), la limitación de los reembolsos es una restricción temporal y parcial del derecho de reembolso, en virtud de la cual los inversores solo pueden reembolsar una parte determinada de sus participaciones; la elección de este instrumento y su inclusión en las condiciones de inversión se rigen por el § 30a Abs. 1 y 2 KAGB.
Desde abril de 2026, como consecuencia de la modificación de la Directiva AIFM, los fondos abiertos deben disponer de al menos dos instrumentos de gestión de la liquidez de entre una selección determinada. La limitación proporcional de los reembolsos es uno de estos instrumentos.
Limitación a un máximo de doce meses
La limitación activada podrá mantenerse durante un máximo de doce meses. Durante este período, DWS podrá modificar la cuota de pago en función de la situación de liquidez del fondo o poner fin anticipadamente a la medida.
Para la evolución posterior, esto significa lo siguiente:
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La cuota de pago puede incrementarse si mejora la situación de liquidez.
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Si la liquidez continúa deteriorándose, la cuota también puede reducirse.
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La limitación de los reembolsos puede levantarse por completo antes de que transcurran los doce meses.
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Con arreglo a las condiciones de inversión, el instrumento puede volver a utilizarse si posteriormente vuelven a cumplirse los requisitos aplicables.
Por tanto, esta limitación debe distinguirse de una suspensión total del reembolso de participaciones. Los inversores seguirán recibiendo pagos, aunque únicamente por el importe correspondiente a la cuota establecida en cada momento.
DWS pretende vender los inmuebles de forma ordenada
DWS justifica la medida por la necesidad de generar liquidez adicional. La gestión de la cartera seguirá vendiendo inmuebles con el fin de aumentar la ratio de liquidez, amortizar préstamos y posibilitar un posterior incremento de la cuota de pago.
El director gerente de DWS Grundbesitz GmbH declaró que la sociedad era consciente de que la activación de la limitación de los reembolsos podía ocasionar dificultades personales a los inversores. No obstante, en opinión de DWS, la medida temporal redunda en interés de los inversores. Su objetivo es permitir la venta ordenada de inmuebles y crear las condiciones necesarias para volver a obtener rentabilidades adecuadas en el futuro. Esto afecta tanto a los inversores que mantengan su inversión como a quienes deseen poner fin a su participación.
Pérdidas de valor en DWS Grundbesitz Europa
Los inversores de DWS Grundbesitz Europa ya han tenido que asumir considerables pérdidas de valor durante los últimos meses. Según datos de DWS, el valor de sus participaciones disminuyó alrededor de un once por ciento entre el 26 de octubre de 2025 y el 26 de octubre de 2026.
Debido a la limitación de los reembolsos, ahora también ven considerablemente restringida su liquidez, al menos de forma temporal.
El cambio del ciclo de tipos de interés afecta al modelo de negocio de los fondos inmobiliarios abiertos
Los fondos inmobiliarios abiertos se contaban entre las formas de inversión populares entre los inversores. Durante años, estos fondos obtuvieron regularmente rentabilidades de entre aproximadamente el dos y el tres por ciento. Sin embargo, con el regreso de unos tipos de interés más elevados, los bonos soberanos y los depósitos a la vista han recuperado atractivo. Al mismo tiempo, la rápida subida de los tipos de interés puso fin al anterior auge inmobiliario y afectó especialmente a los precios de los inmuebles de oficinas.
La recuperación del mercado inmobiliario esperada a principios de año se vio perjudicada por la guerra en Irán. Al mismo tiempo, aumentaron las solicitudes de reembolso. Por ello, varios fondos tuvieron que vender inmuebles bajo una considerable presión de tiempo y, en algunos casos, con pérdidas, para poder efectuar los pagos vencidos una vez transcurrido el plazo de preaviso de doce meses.
Esto también dio lugar a medidas drásticas en otros fondos inmobiliarios abiertos: Wertgrund Wohnselect D, Fokus Wohnen Deutschland, Habona Nahversorgungsfonds Deutschland y Swiss Life Living and Working ya han suspendido este año el reembolso de participaciones. Leading Cities Invest de Kanam, UBS (D) Euroinvest Immobilien y Catella Max se encuentran en proceso de liquidación.
Valoración jurídica para los inversores afectados
La limitación de los reembolsos restringe considerablemente la liquidez de los inversores de DWS Grundbesitz Europa. Este hecho, por sí solo, todavía no fundamenta derechos de indemnización por daños y perjuicios. No obstante, estos derechos pueden haber surgido si, en el marco del asesoramiento en materia de inversión, no se informó a los inversores sobre los riesgos existentes en los fondos inmobiliarios abiertos.
Según la jurisprudencia del Bundesgerichtshof (BGH, Tribunal Federal de Justicia alemán) de 29 de abril de 2014 (ref. XI ZR 477/12 y XI ZR 130/13), entre los riesgos sobre los que existe un deber de información también figura la posibilidad de suspender el reembolso de participaciones.
MTR Legal asesora a empresas, inversores y particulares con grandes patrimonios en la valoración de cuestiones relacionadas con el Derecho del mercado de capitales. Los inversores que deseen examinar su situación individual en relación con fondos inmobiliarios abiertos pueden encontrar más información en asesoramiento jurídico en Derecho del mercado de capitales.
