Les fonds immobiliers ouverts ont longtemps été considérés comme une forme de placement relativement stable. Les capitaux des investisseurs sont notamment investis dans des immeubles de bureaux, des centres commerciaux et des biens immobiliers résidentiels. Depuis 2024, les dépréciations, les fermetures de fonds et l’augmentation des demandes de rachat exercent toutefois une pression considérable sur cette classe d’actifs.
Désormais, DWS, qui appartient à Deutsche Bank, limite également le rachat des parts de son fonds immobilier ouvert « grundbesitz europa », portant l’ISIN DE0009807008. Cette mesure a été annoncée le 26 octobre 2026 dans un communiqué de l’entreprise.
Le rachat des parts du fonds est limité à 10 %
La limitation proportionnelle des rachats est entrée en vigueur le 27 octobre 2026. À cette première date, les ordres de rachat arrivant à échéance sont encore intégralement exécutés. Pour les ordres arrivant à échéance à compter du 28 octobre 2026, le taux de remboursement est initialement fixé à 10 %.
Conséquences pour les ordres de rachat déjà passés
La limitation s’applique également aux ordres de rachat qui ont été transmis avant l’activation de la mesure, mais qui n’arrivent à échéance que pendant sa période d’application. Les investisseurs ne perçoivent donc, dans un premier temps, que 10 % de la valeur de rachat applicable à la date d’échéance concernée.
Pour un ordre arrivé à échéance portant sur des parts de fonds d’une valeur de 10 000 euros, le rachat porterait initialement sur un montant de 1 000 euros avec un taux de 10 %. Le décompte est effectué sur la base de la valeur de la part à la date d’échéance et non de sa valeur au moment de la demande de rachat.
Selon le communiqué de DWS, la partie non exécutée de l’ordre de rachat n’est pas automatiquement reportée à une date de décompte ultérieure. L’ordre devient au contraire caduc pour cette partie. Les parts de fonds correspondantes restent donc sur le compte-titres de l’investisseur.
Un nouvel ordre peut déclencher un nouveau délai de préavis
Si l’investisseur souhaite toujours demander le rachat de la partie restante, un nouvel ordre de rachat est nécessaire. Pour les parts acquises après le 21 juillet 2013, le délai légal de préavis de douze mois recommence alors à courir. En cas de nouvel ordre passé à l’automne 2026, le rachat des parts restantes ne pourrait donc arriver à échéance qu’à l’automne 2027 au plus tôt.
À titre subsidiaire, les parts de fonds peuvent en principe être vendues en Bourse. Le cours susceptible d’y être obtenu peut toutefois différer sensiblement de la valeur liquidative publiée. Une vente en Bourse ne permet donc pas nécessairement d’obtenir un produit correspondant à la valeur calculée par la société de gestion.
Cadre légal de la limitation des rachats
La mesure repose sur une limitation proportionnelle des rachats prévue par le règlement du fonds, également appelée « gating ». Selon le § 1 Abs. 19 Nr. 25a Buchst. b KAGB (Code allemand des investissements), la limitation des rachats est une restriction temporaire et partielle du droit au rachat, en vertu de laquelle les investisseurs ne peuvent demander le rachat que d’une partie déterminée de leurs parts ; le choix de cet instrument et son inscription dans le règlement du fonds sont régis par le § 30a Abs. 1 et 2 KAGB.
Depuis avril 2026, les fonds ouverts doivent, en raison de la modification de la directive AIFM, disposer d’au moins deux instruments de gestion de la liquidité choisis parmi une sélection définie. La limitation proportionnelle des rachats fait partie de ces instruments.
Limitation à douze mois au maximum
La limitation activée ne peut être maintenue que pendant douze mois au maximum. Durant cette période, DWS peut modifier le taux de remboursement en fonction de la liquidité du fonds ou mettre fin à la mesure de manière anticipée.
Pour la suite de l’évolution, cela signifie :
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Le taux de remboursement peut être relevé si la situation de liquidité s’améliore.
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En cas de nouvelle détérioration de la liquidité, le taux peut également être abaissé.
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La limitation des rachats peut être entièrement levée avant l’expiration des douze mois.
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Selon le règlement du fonds, cet instrument peut être de nouveau utilisé si les conditions déterminantes à cet effet sont ultérieurement de nouveau réunies.
Cette limitation doit donc être distinguée d’une suspension totale du rachat des parts. Les investisseurs continuent de percevoir des paiements, mais uniquement à hauteur du taux fixé.
DWS entend céder les biens immobiliers de manière ordonnée
DWS justifie cette mesure par la nécessité de dégager des liquidités supplémentaires. La gestion du portefeuille doit continuer à vendre des biens immobiliers afin d’accroître le ratio de liquidité, de rembourser des emprunts et de permettre un relèvement ultérieur du taux de remboursement.
Le gérant de DWS Grundbesitz GmbH a déclaré que la société avait conscience que l’activation de la limitation des rachats pouvait entraîner des difficultés personnelles pour les investisseurs. Selon DWS, cette mesure limitée dans le temps servirait néanmoins les intérêts des investisseurs. Elle viserait à permettre des ventes immobilières ordonnées et à créer les conditions nécessaires pour obtenir de nouveau, à l’avenir, des rendements appropriés. Cela concernerait aussi bien les investisseurs qui restent investis que ceux qui souhaitent mettre fin à leur participation.
Dépréciations du DWS Grundbesitz Europa
Les investisseurs du DWS Grundbesitz Europa ont déjà dû subir des pertes de valeur considérables au cours des derniers mois. Selon les informations de DWS, la valeur de leurs parts a diminué d’environ 11 % entre le 26 octobre 2025 et le 26 octobre 2026.
En raison de la limitation des rachats, leur liquidité est désormais elle aussi considérablement restreinte, au moins temporairement.
Le retournement des taux d’intérêt pèse sur le modèle économique des fonds immobiliers ouverts
Les fonds immobiliers ouverts figuraient parmi les formes de placement appréciées des investisseurs. Pendant des années, ces fonds ont régulièrement généré des rendements d’environ 2 à 3 %. Avec le retour de taux d’intérêt plus élevés, les obligations d’État et les dépôts à vue ont toutefois regagné en attractivité. Dans le même temps, la hausse rapide des taux a mis fin à l’essor immobilier antérieur et a notamment pesé sur les prix des immeubles de bureaux.
La reprise du marché immobilier attendue en début d’année a été affectée par la guerre en Iran. Dans le même temps, les demandes de rachat ont augmenté. Plusieurs fonds ont donc dû céder des biens immobiliers dans des délais très courts et parfois à perte afin de pouvoir procéder aux remboursements arrivant à échéance après l’expiration du délai de préavis de douze mois.
Cela a également conduit à des mesures radicales pour d’autres fonds immobiliers ouverts : Wertgrund Wohnselect D, Fokus Wohnen Deutschland, Habona Nahversorgungsfonds Deutschland et Swiss Life Living and Working ont déjà suspendu le rachat de leurs parts cette année. Leading Cities Invest de Kanam, UBS (D) Euroinvest Immobilien et Catella Max sont en cours de liquidation.
Appréciation juridique pour les investisseurs concernés
La limitation des rachats restreint considérablement la liquidité des investisseurs du DWS Grundbesitz Europa. Cela ne suffit pas, à lui seul, à fonder des demandes de dommages-intérêts. De telles demandes peuvent toutefois avoir pris naissance si, dans le cadre du conseil en investissement, les investisseurs n’ont pas été informés des risques liés aux fonds immobiliers ouverts.
Selon la jurisprudence du Bundesgerichtshof (BGH, Cour fédérale de justice allemande) du 29 avril 2014 (Az. XI ZR 477/12 et XI ZR 130/13, numéros de dossier), la possibilité de suspendre le rachat des parts fait également partie des risques devant faire l’objet d’une information.
MTR Legal accompagne les entreprises, les investisseurs et les particuliers fortunés dans l’analyse des questions relevant du droit des marchés de capitaux. Les investisseurs qui souhaitent faire examiner leur situation individuelle en lien avec des fonds immobiliers ouverts trouveront de plus amples informations sous Conseil juridique en droit des marchés de capitaux.
