Открытые фонды недвижимости долгое время считались сравнительно стабильной формой инвестирования. Капитал инвесторов вкладывается, в частности, в офисные здания, торговые центры и жилую недвижимость. Однако с 2024 года снижение стоимости активов, закрытие фондов и увеличение количества требований о погашении паёв создали значительное давление на этот класс активов.
Теперь входящая в Deutsche Bank компания DWS также ограничивает погашение паёв своего открытого фонда недвижимости «grundbesitz europa» с ISIN DE0009807008. О принятии этой меры было объявлено в сообщении компании от 26 октября 2026 года.
Погашение паёв фонда ограничивается десятью процентами
Ограничение пропорционального погашения вступило в силу 27 октября 2026 года. В этот первый день наступившие к исполнению требования о погашении ещё удовлетворяются в полном объёме. В отношении требований, подлежащих исполнению начиная с 28 октября 2026 года, первоначально применяется коэффициент выплаты в размере десяти процентов.
Последствия для уже поданных требований о погашении
Ограничение распространяется также на требования о погашении, которые были поданы до введения данной меры, но подлежат исполнению только в период её действия. Таким образом, первоначально инвесторам выплачивается лишь десять процентов от стоимости погашения, применимой на соответствующую дату исполнения.
Если наступил срок исполнения требования о погашении паёв фонда стоимостью 10 000 евро, то при коэффициенте в десять процентов первоначально будет выплачена сумма в размере 1 000 евро. Расчёт производится исходя из цены пая на дату исполнения, а не из его стоимости на момент подачи уведомления о погашении.
Согласно сообщению DWS, неисполненная часть требования о погашении не переносится автоматически на более позднюю дату расчёта. Напротив, соответствующее требование в этой части прекращает действие. Поэтому соответствующие паи фонда остаются на счёте депо инвестора.
Подача нового требования может повлечь новый срок уведомления
Если инвестор по-прежнему намерен погасить оставшуюся часть паёв, необходимо подать новое требование о погашении. В отношении паёв, приобретённых после 21 июля 2013 года, вследствие этого заново начинает исчисляться установленный законом двенадцатимесячный срок уведомления. Таким образом, при повторной подаче требования осенью 2026 года срок погашения оставшейся части паёв может наступить не ранее осени 2027 года.
В качестве альтернативы паи фонда в принципе могут быть проданы на бирже. Однако достижимая там цена может существенно отличаться от заявленной стоимости пая. Поэтому продажа на бирже не обязательно обеспечивает получение суммы, соответствующей стоимости, рассчитанной управляющей компанией фонда.
Правовые основы ограничения погашения
Основанием для данной меры является предусмотренное правилами фонда ограничение пропорционального погашения, также называемое гейтингом. Согласно § 1 Abs. 19 Nr. 25a Buchst. b KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch — Кодекс Германии об инвестициях капитала) ограничение погашения представляет собой временное и частичное ограничение права на погашение, при котором инвесторы могут предъявить к погашению лишь определенную часть своих паев; выбор этого инструмента и его включение в правила фонда регулирует § 30a Abs. 1 и 2 KAGB.
С апреля 2026 года открытые фонды вследствие изменения Директивы AIFM обязаны иметь как минимум два инструмента управления ликвидностью из установленного перечня. Ограничение пропорционального погашения относится к числу таких инструментов.
Ограничение сроком не более двенадцати месяцев
Введённое ограничение может сохраняться не более двенадцати месяцев. В течение этого периода DWS вправе изменять коэффициент выплаты в зависимости от состояния ликвидности фонда или досрочно прекратить применение данной меры.
Для дальнейшего развития ситуации это означает следующее:
-
При улучшении состояния ликвидности коэффициент выплаты может быть повышен.
-
При дальнейшем ухудшении ликвидности коэффициент также может быть снижен.
-
Ограничение погашения может быть полностью отменено до истечения двенадцати месяцев.
-
Согласно правилам фонда, данный инструмент может быть применён повторно, если впоследствии вновь будут выполнены необходимые для этого условия.
Таким образом, данное ограничение следует отличать от полной приостановки погашения паёв. Инвесторы продолжают получать выплаты, однако только в размере соответствующего установленного коэффициента.
DWS намерена планомерно продавать недвижимость
DWS обосновывает эту меру необходимостью создания дополнительной ликвидности. Управляющие портфелем продолжат продажу объектов недвижимости, чтобы повысить долю ликвидных средств, погасить кредиты и создать возможность для последующего увеличения коэффициента выплаты.
Управляющий директор DWS Grundbesitz GmbH заявил, что компания осознаёт: введение ограничения погашения может повлечь личные трудности для инвесторов. Тем не менее, по мнению DWS, эта ограниченная по времени мера отвечает интересам инвесторов. Она должна обеспечить планомерную продажу недвижимости и создать условия для получения надлежащей доходности в будущем. Это касается как инвесторов, намеренных сохранить свои вложения, так и тех, кто желает прекратить участие в фонде.
Снижение стоимости DWS Grundbesitz Europa
За последние месяцы инвесторы DWS Grundbesitz Europa уже понесли существенные потери стоимости. По данным DWS, стоимость их паёв в период с 26.10.2025 по 26.10.2026 снизилась примерно на одиннадцать процентов.
Вследствие ограничения погашения теперь как минимум временно существенно ограничена и их ликвидность.
Изменение процентной политики негативно влияет на бизнес-модель открытых фондов недвижимости
Открытые фонды недвижимости относились к популярным среди инвесторов формам вложений. На протяжении многих лет соответствующие фонды регулярно обеспечивали доходность на уровне примерно двух-трёх процентов. Однако с возвращением более высоких процентных ставок государственные облигации и депозиты до востребования вновь стали привлекательнее. Одновременно стремительный рост процентных ставок положил конец предшествующему буму на рынке недвижимости и оказал особенно негативное влияние на цены офисной недвижимости.
Ожидавшемуся в начале года восстановлению рынка недвижимости помешала война в Иране. Одновременно увеличилось количество требований о погашении. Поэтому нескольким фондам пришлось в условиях значительного дефицита времени и частично с убытками продавать недвижимость, чтобы после истечения двенадцатимесячного срока уведомления произвести причитающиеся выплаты.
Это привело к серьёзным мерам и в других открытых фондах недвижимости: Wertgrund Wohnselect D, Fokus Wohnen Deutschland, Habona Nahversorgungsfonds Deutschland и Swiss Life Living and Working уже приостановили погашение паёв в этом году. Leading Cities Invest от Kanam, UBS (D) Euroinvest Immobilien и Catella Max находятся в процессе ликвидации.
Правовая оценка для затронутых инвесторов
Вследствие ограничения погашения ликвидность инвесторов DWS Grundbesitz Europa существенно ограничена. Само по себе это ещё не является основанием для требований о возмещении убытков. Однако такие требования могли возникнуть, если в рамках инвестиционного консультирования инвесторы не были проинформированы о существующих рисках открытых фондов недвижимости.
Согласно судебной практике Bundesgerichtshof (BGH, Федеральный суд Германии) от 29 апреля 2014 года (Az. XI ZR 477/12 и XI ZR 130/13 — номера дел), к рискам, о которых инвесторы должны быть проинформированы, относится также возможность приостановки погашения паёв.
MTR Legal оказывает поддержку компаниям, инвесторам и состоятельным частным лицам при правовой оценке обстоятельств, связанных с законодательством о рынках капитала. Инвесторы, желающие провести проверку своей индивидуальной ситуации в связи с открытыми фондами недвижимости, могут найти дополнительную информацию на странице Юридическое консультирование по вопросам законодательства о рынках капитала.
