Per molto tempo, i fondi immobiliari aperti sono stati considerati una forma d’investimento relativamente stabile. Il capitale degli investitori viene investito in particolare in edifici adibiti a uffici, centri commerciali e immobili residenziali. Dal 2024, tuttavia, svalutazioni, chiusure di fondi e crescenti richieste di rimborso hanno sottoposto questa classe di attività a notevoli pressioni.
Ora anche DWS, appartenente a Deutsche Bank, limita il rimborso delle quote del proprio fondo immobiliare aperto “grundbesitz europa”, con ISIN DE0009807008. La misura è stata resa nota il 26 ottobre 2026 mediante una comunicazione societaria.
Il rimborso delle quote del fondo viene limitato al dieci per cento
La limitazione proporzionale dei rimborsi è entrata in vigore il 27 ottobre 2026. In questa prima giornata, gli ordini di rimborso giunti a scadenza vengono ancora eseguiti integralmente. Per gli ordini con scadenza a partire dal 28 ottobre 2026 si applica inizialmente una quota di pagamento del dieci per cento.
Conseguenze per gli ordini di rimborso già impartiti
La limitazione si applica anche agli ordini di rimborso presentati prima dell’attivazione della misura, ma che giungono a scadenza durante il suo periodo di validità. Gli investitori ricevono pertanto, in un primo momento, soltanto il dieci per cento del valore di rimborso applicabile alla rispettiva data di scadenza.
Nel caso di un ordine giunto a scadenza relativo a quote del fondo del valore di 10.000 euro, con una quota del dieci per cento il rimborso ammonterebbe inizialmente a 1.000 euro. Il calcolo si basa sul prezzo della quota alla data di scadenza e non sul valore al momento della richiesta di rimborso.
Secondo la comunicazione di DWS, la parte non eseguita dell’ordine di rimborso non viene trasferita automaticamente a una successiva data di regolamento. L’ordine decade invece per tale parte. Le corrispondenti quote del fondo rimangono pertanto nel deposito titoli dell’investitore.
Un nuovo ordine può far decorrere un nuovo termine di preavviso
Se si intende continuare a chiedere il rimborso della parte residua, è necessario impartire un nuovo ordine di rimborso. Per le quote acquistate dopo il 21 luglio 2013, ricomincia così a decorrere il termine legale di preavviso di dodici mesi. Qualora un nuovo ordine venga impartito nell’autunno 2026, il rimborso delle quote residue potrebbe quindi giungere a scadenza non prima dell’autunno 2027.
In alternativa, le quote del fondo possono, in linea di principio, essere vendute in borsa. Tuttavia, il prezzo ottenibile sul mercato può discostarsi notevolmente dal valore della quota dichiarato. Una vendita in borsa non comporta quindi necessariamente un ricavo pari al valore calcolato dalla società di gestione del fondo.
Quadro normativo della limitazione dei rimborsi
La misura si basa su una limitazione proporzionale dei rimborsi prevista dalle condizioni d’investimento del fondo, denominata anche gating. Ai sensi del § 1 Abs. 19 Nr. 25a Buchst. b KAGB (codice tedesco degli investimenti di capitale), la limitazione dei rimborsi è una restrizione temporanea e parziale del diritto al rimborso, in forza della quale gli investitori possono chiedere il rimborso soltanto di una determinata parte delle loro quote; la scelta di tale strumento e il suo inserimento nelle condizioni d’investimento sono disciplinati dal § 30a Abs. 1 e 2 KAGB.
Dall’aprile 2026, a seguito della modifica della direttiva AIFM, i fondi aperti devono disporre di almeno due strumenti di gestione della liquidità scelti tra quelli previsti. La limitazione proporzionale dei rimborsi rientra tra tali strumenti.
Durata massima di dodici mesi
La limitazione attivata può essere mantenuta per un massimo di dodici mesi. Durante questo periodo, DWS può modificare la quota di pagamento in funzione della situazione di liquidità del fondo oppure porre anticipatamente fine alla misura.
Per gli sviluppi futuri ciò significa:
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La quota di pagamento può essere aumentata in caso di miglioramento della situazione di liquidità.
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In caso di ulteriore deterioramento della liquidità, la quota può anche essere ridotta.
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La limitazione dei rimborsi può essere revocata integralmente prima della scadenza dei dodici mesi.
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In base alle condizioni d’investimento, lo strumento può essere nuovamente impiegato qualora i relativi presupposti risultino successivamente di nuovo soddisfatti.
La limitazione deve quindi essere distinta da una sospensione totale del rimborso delle quote. Gli investitori continuano a ricevere pagamenti, ma soltanto nella misura della quota di volta in volta stabilita.
DWS intende vendere gli immobili in modo ordinato
DWS motiva la misura con la necessità di creare liquidità aggiuntiva. La gestione del portafoglio intende continuare a vendere immobili per aumentare il livello di liquidità, ridurre l’indebitamento e consentire un successivo aumento della quota di pagamento.
L’amministratore di DWS Grundbesitz GmbH ha dichiarato, in sostanza, che la società è consapevole del fatto che l’attivazione della limitazione dei rimborsi possa causare difficoltà personali agli investitori. Secondo DWS, la misura temporanea sarebbe tuttavia nell’interesse degli investitori. Essa dovrebbe consentire vendite ordinate degli immobili e creare i presupposti per conseguire nuovamente rendimenti adeguati in futuro. Ciò riguarderebbe sia gli investitori che rimangono nel fondo sia quelli che intendono porre fine al proprio investimento.
Svalutazioni del DWS Grundbesitz Europa
Negli ultimi mesi, gli investitori del DWS Grundbesitz Europa hanno già dovuto subire perdite di valore considerevoli. Secondo i dati forniti da DWS, il valore delle loro quote è diminuito di circa l’undici per cento tra il 26.10.2025 e il 26.10.2026.
La limitazione dei rimborsi restringe ora notevolmente anche la loro liquidità, almeno temporaneamente.
La svolta dei tassi d’interesse grava sul modello operativo dei fondi immobiliari aperti
I fondi immobiliari aperti rientravano tra le forme d’investimento più apprezzate dagli investitori. Per anni, tali fondi hanno regolarmente conseguito rendimenti compresi tra il due e il tre per cento circa. Con il ritorno di tassi d’interesse più elevati, tuttavia, i titoli di Stato e i depositi a vista sono tornati a essere più interessanti. Al contempo, il rapido aumento dei tassi ha posto fine al precedente boom immobiliare e ha inciso in particolare sui prezzi degli immobili a uso ufficio.
La ripresa del mercato immobiliare attesa all’inizio dell’anno è stata compromessa dalla guerra in Iran. Allo stesso tempo sono aumentate le richieste di rimborso. Diversi fondi hanno pertanto dovuto vendere immobili sotto notevole pressione temporale e, in alcuni casi, in perdita, per poter effettuare i pagamenti giunti a scadenza al termine del periodo di preavviso di dodici mesi.
Ciò ha determinato misure incisive anche per altri fondi immobiliari aperti: Wertgrund Wohnselect D, Fokus Wohnen Deutschland, Habona Nahversorgungsfonds Deutschland e Swiss Life Living and Working hanno già sospeso quest’anno il rimborso delle quote. Leading Cities Invest di Kanam, UBS (D) Euroinvest Immobilien e Catella Max sono in fase di liquidazione.
Valutazione giuridica per gli investitori interessati
La limitazione dei rimborsi restringe notevolmente la liquidità degli investitori del DWS Grundbesitz Europa. Questo fatto, di per sé, non fonda ancora alcun diritto al risarcimento dei danni. Tali diritti potrebbero tuttavia essere sorti qualora, nell’ambito della consulenza in materia d’investimenti, gli investitori non siano stati informati dei rischi connessi ai fondi immobiliari aperti.
Secondo la giurisprudenza del Bundesgerichtshof (BGH, Corte federale di giustizia tedesca) del 29 aprile 2014 (Az. XI ZR 477/12 e XI ZR 130/13, numeri di ruolo), tra i rischi oggetto dell’obbligo informativo rientra anche la possibilità di sospendere il rimborso delle quote.
MTR Legal assiste imprese, investitori e privati con patrimoni rilevanti nella valutazione di questioni inerenti al diritto dei mercati finanziari. Gli investitori che desiderano far esaminare la propria situazione individuale in relazione ai fondi immobiliari aperti possono trovare ulteriori informazioni alla pagina consulenza legale in materia di diritto dei mercati finanziari.
