Otwarte fundusze nieruchomości przez długi czas uchodziły za stosunkowo stabilną formę inwestowania. Kapitał inwestorów jest lokowany w szczególności w budynki biurowe, centra handlowe i nieruchomości mieszkaniowe. Jednak od 2024 roku spadki wartości, zamknięcia funduszy i rosnąca liczba żądań umorzenia wywierają znaczną presję na tę klasę aktywów.
Obecnie również należąca do Deutsche Bank DWS ogranicza umorzenia jednostek swojego otwartego funduszu nieruchomości „grundbesitz europa” o numerze ISIN DE0009807008. Środek ten został ogłoszony w komunikacie spółki z 26 października 2026 roku.
Umorzenia jednostek funduszu ograniczone do dziesięciu procent
Proporcjonalne ograniczenie umorzeń weszło w życie 27 października 2026 roku. W tym pierwszym dniu wymagalne zlecenia umorzenia zostaną jeszcze zrealizowane w całości. Do zleceń wymagalnych od 28 października 2026 roku zastosowanie ma początkowo wskaźnik wypłaty wynoszący dziesięć procent.
Skutki dla już złożonych zleceń umorzenia
Ograniczenie obejmuje również zlecenia umorzenia złożone jeszcze przed uruchomieniem tego środka, które staną się wymagalne dopiero w okresie jego obowiązywania. Inwestorzy otrzymają zatem początkowo jedynie dziesięć procent wartości umorzenia właściwej na dany dzień wymagalności.
W przypadku wymagalnego zlecenia dotyczącego jednostek funduszu o wartości 10 000 euro umorzenie przy wskaźniku wynoszącym dziesięć procent objęłoby początkowo kwotę 1 000 euro. Rozliczenie następuje według ceny jednostki w dniu wymagalności, a nie według jej wartości w chwili wypowiedzenia.
Zgodnie z komunikatem DWS niezrealizowana część zlecenia umorzenia nie zostanie automatycznie przeniesiona na późniejszy termin rozliczenia. Zlecenie w tej części wygaśnie. Odpowiednie jednostki funduszu pozostaną zatem na rachunku inwestora.
Ponowne zlecenie może uruchomić nowy okres wypowiedzenia
Jeżeli pozostała część jednostek ma nadal podlegać umorzeniu, konieczne jest złożenie nowego zlecenia. W odniesieniu do jednostek nabytych po 21 lipca 2013 roku ustawowy dwunastomiesięczny okres wypowiedzenia rozpocznie wówczas bieg na nowo. W przypadku ponownego złożenia zlecenia jesienią 2026 roku umorzenie pozostałych jednostek mogłoby zatem stać się wymagalne najwcześniej jesienią 2027 roku.
Alternatywnie jednostki funduszu można co do zasady sprzedać na giełdzie. Możliwy do uzyskania tam kurs może jednak znacznie odbiegać od wykazywanej wartości jednostki. Sprzedaż giełdowa nie musi zatem prowadzić do uzyskania wpływów odpowiadających wartości obliczonej przez towarzystwo funduszu.
Ramy prawne ograniczenia umorzeń
Podstawę tego środka stanowi przewidziane w warunkach inwestycyjnych funduszu proporcjonalne ograniczenie umorzeń, określane również jako gating. Zgodnie z § 1 ust. 19 nr 25a lit. b KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch, niemiecka ustawa o inwestycjach kapitałowych) ograniczenie umorzeń jest tymczasowym i częściowym ograniczeniem prawa do umorzenia, w ramach którego inwestorzy mogą umorzyć jedynie określoną część swoich jednostek; wybór tego instrumentu i jego ujęcie w warunkach inwestycyjnych reguluje § 30a ust. 1 i 2 KAGB.
Od kwietnia 2026 roku, w następstwie zmienionej dyrektywy AIFM, otwarte fundusze muszą dysponować co najmniej dwoma instrumentami zarządzania płynnością z określonego katalogu. Proporcjonalne ograniczenie umorzeń należy do tych instrumentów.
Ograniczenie na okres nieprzekraczający dwunastu miesięcy
Uruchomione ograniczenie może być utrzymywane maksymalnie przez dwanaście miesięcy. W tym okresie DWS może zmienić wskaźnik wypłaty w zależności od sytuacji płynnościowej funduszu albo zakończyć stosowanie tego środka przed terminem.
Dla dalszego rozwoju sytuacji oznacza to:
-
Wskaźnik wypłaty może zostać podwyższony w przypadku poprawy sytuacji płynnościowej.
-
W razie dalszego pogorszenia płynności wskaźnik może również zostać obniżony.
-
Ograniczenie umorzeń może zostać całkowicie zniesione przed upływem dwunastu miesięcy.
-
Zgodnie z warunkami inwestycyjnymi ponowne zastosowanie tego instrumentu jest możliwe, jeżeli w późniejszym terminie ponownie zostaną spełnione odpowiednie przesłanki.
Ograniczenie to należy zatem odróżnić od całkowitego zawieszenia umorzeń jednostek. Inwestorzy nadal otrzymują wypłaty, jednak wyłącznie w wysokości wynikającej z każdorazowo ustalonego wskaźnika.
DWS zamierza sprzedawać nieruchomości w uporządkowany sposób
DWS uzasadnia ten środek koniecznością pozyskania dodatkowej płynności. Zarządzający portfelem mają nadal sprzedawać nieruchomości, aby zwiększyć wskaźnik płynności, spłacić kredyty i umożliwić późniejsze podwyższenie wskaźnika wypłaty.
Dyrektor zarządzający DWS Grundbesitz GmbH wyjaśnił, że spółka ma świadomość, iż uruchomienie ograniczenia umorzeń może powodować osobiste obciążenia dla inwestorów. Zdaniem DWS ograniczony czasowo środek leży jednak w interesie inwestorów. Ma on umożliwić uporządkowaną sprzedaż nieruchomości i stworzyć warunki do ponownego osiągania w przyszłości odpowiednich stóp zwrotu. Dotyczy to zarówno inwestorów, którzy pozostaną w funduszu, jak i tych, którzy chcą zakończyć swój udział.
Spadki wartości DWS Grundbesitz Europa
Inwestorzy DWS Grundbesitz Europa musieli już w ostatnich miesiącach zaakceptować znaczne straty wartości. Według danych DWS wartość ich jednostek od 26.10.2025 do 26.10.2026 spadła o około jedenaście procent.
Ograniczenie umorzeń powoduje obecnie również znaczne ograniczenie ich płynności, przynajmniej tymczasowo.
Zmiana trendu stóp procentowych obciąża model biznesowy otwartych funduszy nieruchomości
Otwarte fundusze nieruchomości należały do popularnych form inwestowania. Przez wiele lat tego rodzaju fundusze regularnie osiągały stopy zwrotu na poziomie około dwóch–trzech procent. Wraz z powrotem wyższych stóp procentowych obligacje skarbowe i lokaty jednodniowe ponownie zyskały jednak na atrakcyjności. Jednocześnie szybki wzrost stóp procentowych zakończył wcześniejszy boom na rynku nieruchomości i wywarł presję w szczególności na ceny nieruchomości biurowych.
Wojna w Iranie zakłóciła oczekiwane na początku roku ożywienie na rynku nieruchomości. Jednocześnie wzrosła liczba żądań umorzenia. Z tego powodu kilka funduszy musiało sprzedawać nieruchomości pod znaczną presją czasu, a częściowo także ze stratą, aby po upływie dwunastomiesięcznego okresu wypowiedzenia móc dokonać wymagalnych wypłat.
Doprowadziło to również do podjęcia radykalnych środków przez inne otwarte fundusze nieruchomości: Wertgrund Wohnselect D, Fokus Wohnen Deutschland, Habona Nahversorgungsfonds Deutschland i Swiss Life Living and Working zawiesiły już w tym roku umorzenia jednostek. Leading Cities Invest firmy Kanam, UBS (D) Euroinvest Immobilien i Catella Max znajdują się w likwidacji.
Ocena prawna sytuacji zainteresowanych inwestorów
Ograniczenie umorzeń w znacznym stopniu zmniejsza płynność inwestorów DWS Grundbesitz Europa. Sam ten fakt nie stanowi jeszcze podstawy roszczeń odszkodowawczych. Roszczenia takie mogły jednak powstać, jeżeli w ramach doradztwa inwestycyjnego inwestorzy nie zostali poinformowani o ryzykach związanych z otwartymi funduszami nieruchomości.
Zgodnie z orzecznictwem Bundesgerichtshof (BGH, niemiecki Federalny Trybunał Sprawiedliwości) z 29 kwietnia 2014 roku (sygn. akt XI ZR 477/12 i XI ZR 130/13) do ryzyk objętych obowiązkiem informacyjnym należy również możliwość zawieszenia umorzeń jednostek.
MTR Legal wspiera przedsiębiorstwa, inwestorów i zamożne osoby prywatne w prawnej ocenie kwestii z zakresu prawa rynku kapitałowego. Inwestorzy, którzy chcą zweryfikować swoją indywidualną sytuację związaną z otwartymi funduszami nieruchomości, znajdą dalsze informacje na stronie doradztwo prawne w zakresie prawa rynku kapitałowego.
