LG Nürnberg-Fürth prihvatio je tužbu centra za zaštitu potrošača Baden-Württemberg
Ulagači jednog otvorenog njemačkog nekretninskog fonda za stambene nekretnine izgubili su mnogo novca tijekom ljeta 2024. kada je vrijednost tog otvorenog nekretninskog fonda pala za 17 posto. Sada presuda Zemaljskog suda Nürnberg-Fürth od 21. veljače 2025. daje nadu ulagačima. Sud je utvrdio da je rizik u tom fondu bio nepropisno procijenjen kao nizak te da su ulagači bili obmanuti o stvarnom riziku (Az.: 4 HK O 5879/24).
Za potrošače je rizik gubitka uloženog novca presudni kriterij za njihovu odluku o ulaganju. U navedenom otvorenom nekretninskom fondu pokazatelj rizika naveden je u osnovnom informacijskom dokumentu sa samo 2, a nakon devalvacije s 3 na ljestvici od sedam stupnjeva. To znači da je rizik procijenjen kao „nizak“ ili „srednje nizak“. Ulagači su stoga mogli pretpostaviti da je riječ o sigurnom ulaganju kapitala, navodi se u odvjetničkoj kući MTR Legal Rechtsanwälte, koja posjeduje dugogodišnje iskustvo u pravu kapitalnih tržišta i dosljedno podržava ulagače u zaštiti njihovih interesa.
Ulagači obmanuti o riziku
Taj otvoreni nekretninski fond osnovan je 2017. godine, a upravljaju njime njemačka fond kuća Volks- i Raiffeisenbanken te njemačka grupa društava specijalizirana za ulaganja u nekretnine. Šok za ulagače dogodio se krajem lipnja 2024. Nakon posebne procjene, vrijednost imovine fonda morala je biti smanjena za gotovo 17 posto. Ulagači su zbog smanjenja izgubili oko 860 milijuna eura.
Takav gubitak uglavnom se ne može očekivati s pokazateljem rizika od 2. To je također zaključio centar za zaštitu potrošača Baden-Württemberg. Pokazatelj rizika je nakon smanjenja bio prenizak s 2 odnosno 3, čime je potrošač bio obmanut o svom stvarnom financijskom riziku. Kod pokazatelja rizika 2 vrijednost imovine fonda trebala bi se procjenjivati najmanje jednom mjesečno. Međutim, u tom fondu to se događalo samo kvartalno. Sveukupno, pokazatelj rizika trebao je biti naveden na 6, prema centru za zaštitu potrošača. Stoga su zahtijevali da se taj fond ne smije više oglašavati s pokazateljem rizika 2 odnosno 3.
Tužba uspješna
Tužba za zabranu daljnjih postupaka centra za zaštitu potrošača Baden-Württemberg bila je uspješna. Tužena grupa društava za ulaganja u nekretnine kao upravitelj fonda više ne smije ocjenjivati taj otvoreni nekretninski fond s niskom ili srednje niskom razinom rizika 2 odnosno 3, odlučio je LG Nürnberg-Fürth. Ova procjena rizika ne odgovara zakonskim zahtjevima.
Kategorizacijom faktora rizika na ljestvici od 1 do 7 potrošaču se treba transparentno prenijeti koji rizik je povezan s ulaganjima u angažman kapitala, pri čemu 1 označava najniži, a 7 najviši rizik.
Za kapitalno ulaganje za male ulagače kao što je taj otvoreni nekretninski fond, rizik se mora ocijeniti s pokazateljem 6 ako se cijene ne procjenjuju mjesečno ili ne postavlja odgovarajući referentni standard. To nije bio slučaj u tom fondu, zaključio je LG Nürnberg-Fürth.
Rizikova klasa odlučujući kriterij za ulagače
Pokazatelj rizika treba izraziti s kojom vjerojatnošću i u kojem opsegu ulagači mogu izgubiti svoj uložen novac. Ova informacija je ključna za odluku potrošača o ulaganju. Samo izračunavanje dnevnih cijena za otkup nije dovoljno, dodao je sud.
Klasifikacija klase rizika presudni je kriterij za potrošača kako bi mogao pouzdano ocijeniti svoj rizik. Ako se klasa rizika navede prenisko, potrošač je zavaravan o svom riziku. Time se također krši zakon protiv nelojalne konkurencije (UWG), jasno je naglasio LG Nürnberg-Fürth. Tužena grupa društava za ulaganja u nekretnine više ne smije oglašavati taj fond s preniskom klasom rizika, odlučio je sud. Presuda još nije pravno valjana, tuženo društvo se još može žaliti.
Zahtjevi za naknadu štete ulagača
Ipak, presuda daje vjetar u leđa zahtjevima za naknadu štete ulagača. Jer, trebali su biti u potpunosti informirani o postojećim rizicima u okviru pravilnog investicijskog savjetovanja. Sigurnosno orijentiranim ulagačima također ne bi smjeli biti preporučeni rizični kapitalni angažmani. Ako su povrijeđene obveze pružanja informacija i objašnjenja, ulagači tog otvorenog nekretninskog fonda mogu imati pravo na naknadu štete.
MTR Legal Rechtsanwälte savjetuje ulagače tog otvorenog nekretninskog fonda.
