Fortbestand der Instandhaltungspflicht des Erbbauberechtigten
Im Zusammenhang mit der laufenden Nutzung von Grundstücken im Rahmen von Erbbaurechtsverhältnissen nimmt die Frage der Instandhaltungspflicht eine zentrale Stellung ein. Nach der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 31. Januar 2024 (Az. V ZR 21/24) steht fest, dass der Anspruch des Grundstückseigentümers auf ordnungsgemäße Instandhaltung der Bausubstanz gegen den Erbbauberechtigten keinem Verjährungsregime unterliegt.
Kontinuität der Verbindlichkeit
Das Kernelement des Urteils besteht darin, dass die Verpflichtung zur Instandsetzung und -haltung als fortlaufende Nebenpflicht im Rahmen des Erbbaurechts besteht. Sie ist darauf ausgerichtet, während des gesamten Bestands des Erbbaurechts eine ordnungsgemäße Nutzung des Grundstücks zu sichern. Ein Verstoß des Erbbauberechtigten gegen diese fortlaufende Pflicht führt nicht zum Entstehen eines einzelnen, selbständig verjährbaren Anspruchs, sondern zu einem dauerhaften, wiederkehrenden Anspruch des Grundstückseigentümers auf die Erfüllung der Instandhaltungspflichten.
Keine Verjährung isolierter Erfüllungsansprüche
Abgrenzung zu Ersatzansprüchen
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass nur auf Schadensersatz gerichtete Ansprüche, die aufgrund von Pflichtverletzungen des Erbbauberechtigten hervorgehen, der regelmäßigen Verjährung unterliegen. Ansprüche, die sich jedoch originär auf die Erfüllung der Instandhaltungspflicht beziehen, stellen eine Dauerverpflichtung dar und entziehen sich damit einer selbständigen Verjährung. Ein Eigentümer kann demnach noch während des laufenden Erbbaurechts auf die Umsetzung ausstehender Instandsetzungsmaßnahmen pochen, ohne sich auf eine etwaige Verjährung berufen lassen zu müssen.
Auswirkungen für die Vertragsgestaltung
Im Rahmen von Erbbaurechtsverträgen kommt dieser Entscheidung besondere Bedeutung zu. Die Parteien sind gehalten, bei der Formulierung entsprechender Klauseln die dauerhafte Natur der Instandhaltungspflicht zu berücksichtigen. Dabei ist zu beachten, dass der Erbbauberechtigte auch nach langer Zeit nach Vertragsabschluss zu Maßnahmen verpflichtet bleibt, um einen vertragsgemäßen und ordnungsgemäßen Zustand des Bauwerks zu erhalten.
Praktische Konsequenzen für Eigentümer und Erbbauberechtigte
Bestandskraft der Instandhaltungspflicht
Die Feststellung des Gerichts verdeutlicht, dass der Grundstückseigentümer keinen Zeitdruck für die Geltendmachung von Instandsetzungsmaßnahmen befürchten muss. Schon entstandene Schäden oder unterlassene Maßnahmen begründen keinen Anspruch, der einer kurzen Frist unterläge. Vielmehr bleibt der Erbbauberechtigte mit Blick auf die Vertragslaufzeit konsequent verpflichtet, allen Instandhaltungsanforderungen nachzukommen.
Für laufende oder künftige Erbbaurechtsverhältnisse ergibt sich daraus ein erhöhter Fokus auf die fortwährende Erfüllung der vertraglich vereinbarten Erhaltungspflichten – sowohl im Interesse eines funktionierenden Nutzungskonzepts als auch zur Wahrung der Wertsubstanz des Grundstücks und des errichteten Gebäudes.
Für Unternehmen, Investoren sowie vermögende Privatpersonen, die Fragen zu Instandhaltungspflichten und deren Durchsetzung im Erbbaurecht haben, empfiehlt sich eine individuelle rechtliche Begleitung. Über unsere Seite zur Rechtsberatung im Immobilienrecht stehen Ihnen die Ansprechpartner von MTR Legal Rechtsanwälte zur Verfügung.
