Maintien de l’obligation d’entretien du titulaire du droit de superficie
Dans le cadre de l’utilisation continue de terrains dans le contexte de droits de superficie, la question de l’obligation d’entretien revêt une importance centrale. Selon la récente décision de la Cour fédérale de justice (BGH) du 31 janvier 2024 (réf. V ZR 21/24), il est désormais établi que le droit du propriétaire du terrain à un entretien approprié du bâti par le titulaire du droit de superficie n’est soumis à aucun régime de prescription.
Continuité de l’obligation
Le point essentiel du jugement réside dans le fait que l’obligation de réparation et d’entretien constitue un devoir accessoire continu dans le cadre du droit de superficie. Celle-ci vise à garantir, pendant toute la durée du droit de superficie, une utilisation correcte du terrain. Une violation de cette obligation répétée par le titulaire ne fait pas naître une créance distincte et soumise à prescription, mais fonde un droit permanent et récurrent du propriétaire à l’exécution des obligations d’entretien.
Absence de prescription des obligations d’exécution isolées
Distinction par rapport aux droits à réparation
La Cour fédérale de justice a précisé que seuls les droits à indemnisation résultant d’une violation des obligations par le titulaire du droit de superficie sont soumis à la prescription habituelle. Les créances visant directement à l’exécution de l’obligation d’entretien constituent cependant un engagement continu et échappent donc à une prescription autonome. Un propriétaire peut ainsi, pendant toute la durée du droit de superficie, exiger l’exécution des travaux d’entretien non réalisés sans se voir opposer une éventuelle prescription.
Conséquences pour la rédaction contractuelle
Cette décision revêt une importance particulière dans le cadre des contrats relatifs au droit de superficie. Les parties doivent tenir compte, lors de la rédaction de leurs clauses, du caractère permanent de l’obligation d’entretien. Il convient de noter que le titulaire du droit de superficie reste tenu, même longtemps après la conclusion du contrat, de prendre toute mesure nécessaire pour préserver l’état contractuel et conforme du bâtiment.
Conséquences pratiques pour propriétaires et titulaires de droits de superficie
Pérennité de l’obligation d’entretien
La décision du tribunal souligne que le propriétaire du terrain ne doit craindre aucune urgence temporelle pour faire valoir ses demandes de travaux d’entretien. Les dommages déjà constatés ou les mesures omises ne constituent pas un droit soumis à un court délai. Le titulaire du droit de superficie demeure ainsi, sur toute la durée du contrat, tenu de remplir toutes les exigences en matière d’entretien.
Pour les droits de superficie existants ou futurs, cela implique un accent accru sur l’exécution continue des obligations contractuelles de conservation – tant dans l’intérêt d’une utilisation fonctionnelle que pour préserver la valeur du terrain et du bâtiment édifié.
Pour les entreprises, investisseurs ainsi que les particuliers fortunés ayant des questions sur les obligations d’entretien et leur mise en œuvre dans le cadre du droit de superficie, un accompagnement juridique personnalisé est conseillé. Via notre page Conseil juridique en droit immobilier, les interlocuteurs de MTR Legal Rechtsanwälte sont à votre disposition.
