Persistenza dell’obbligo di manutenzione a carico del titolare del diritto di superficie
Nel contesto dell’uso continuativo di terreni nell’ambito di rapporti di diritto di superficie, la questione dell’obbligo di manutenzione riveste un ruolo centrale. Secondo la recente sentenza della Corte Federale di Giustizia (BGH) del 31 gennaio 2024 (Az. V ZR 21/24), è stato stabilito che il diritto del proprietario del terreno alla corretta manutenzione della struttura edilizia da parte del titolare del diritto di superficie non è soggetto ad alcun regime di prescrizione.
Continuità dell’obbligo
L’elemento centrale della sentenza consiste nel fatto che l’obbligo di riparazione e manutenzione rappresenta un dovere accessorio continuativo nel quadro del diritto di superficie. Esso mira a garantire un utilizzo corretto del fondo per tutta la durata del rapporto di diritto di superficie. Una violazione di tale obbligo da parte del titolare del diritto di superficie non fa sorgere un singolo diritto autonomamente prescrivibile, ma dà luogo ad un diritto permanente e ricorrente del proprietario del terreno all’adempimento delle obbligazioni di manutenzione.
Nessuna prescrizione dei singoli diritti all’adempimento
Distinzione dai diritti al risarcimento
La Corte Federale di Giustizia ha chiarito che solo i diritti volti al risarcimento danni derivanti da violazioni di obblighi del titolare del diritto di superficie sono soggetti alla prescrizione ordinaria. I diritti relativi all’adempimento dell’obbligo di manutenzione rappresentano, invece, un obbligo di durata e non sono soggetti a prescrizione autonoma. Il proprietario può quindi esigere l’attuazione delle misure di manutenzione mancanti anche durante il diritto di superficie in corso, senza che gli possa essere opposta la prescrizione.
Implicazioni per la redazione contrattuale
Questa decisione assume particolare rilevanza nella redazione dei contratti di diritto di superficie. Le parti sono tenute a considerare la natura continuativa dell’obbligo di manutenzione nella formulazione delle relative clausole. Occorre tener presente che il titolare del diritto di superficie resta obbligato, anche a distanza di molto tempo dalla stipula del contratto, ad adottare tutte le misure necessarie per mantenere la costruzione nelle condizioni previste dal contratto.
Conseguenze pratiche per proprietari e titolari di diritto di superficie
Validità dell’obbligo di manutenzione
La decisione del tribunale evidenzia che il proprietario del terreno non deve temere alcuna scadenza per far valere le misure di manutenzione. Danni già verificatisi o omissioni non fanno sorgere un diritto soggetto a termine breve. Il titolare del diritto di superficie resta quindi vincolato per tutta la durata del contratto ad adempiere costantemente a tutti gli obblighi di manutenzione.
Per i rapporti di diritto di superficie in corso o futuri ne consegue una maggiore attenzione all’adempimento costante degli obblighi contrattuali di conservazione – sia nell’interesse di un concetto di utilizzo funzionante sia per la salvaguardia del valore del fondo e dell’edificio realizzato.
Per imprese, investitori e privati facoltosi che hanno domande sui doveri di manutenzione e sulla loro applicazione nel diritto di superficie, si consiglia una consulenza legale individuale. Tramite la nostra pagina relativa alla consulenza legale in diritto immobiliare, i referenti di MTR Legal Avvocati sono a vostra disposizione.
