Voortbestaan van de onderhoudsplicht van de erfpachter
In het kader van het voortdurende gebruik van percelen binnen erfpachtverhoudingen neemt de vraag naar de onderhoudsplicht een centrale plaats in. Volgens de recente uitspraak van het Bundesgerichtshof (BGH) van 31 januari 2024 (zaaknr. V ZR 21/24) is vastgesteld dat de aanspraak van de grondeigenaar op de correcte instandhouding van het gebouw tegen de erfpachter niet aan een verjaring onderhevig is.
Continuïteit van de verplichting
Het kernpunt van het vonnis is dat de verplichting tot herstel en onderhoud als een voortdurende nevenverplichting binnen het erfpachtrecht geldt. Het is erop gericht gedurende de hele looptijd van de erfpacht een ordentelijk gebruik van het perceel te waarborgen. Een schending van deze voortdurende plicht door de erfpachter leidt niet tot het ontstaan van een afzonderlijk, zelfstandig verjarende aanspraak, maar tot een permanente, steeds terugkerende aanspraak van de grondeigenaar op nakoming van de onderhoudsverplichtingen.
Geen verjaring van afzonderlijke nakomingsvorderingen
Onderscheiding van schadevergoedingsvorderingen
De Bundesgerichtshof heeft duidelijk gemaakt dat alleen vorderingen die gericht zijn op schadevergoeding wegens plichtsverzuim van de erfpachter onder de normale verjaring vallen. Vorderingen die echter primair betrekking hebben op nakoming van de onderhoudsplicht, zijn van voortdurende aard en onttrekken zich daarmee aan een zelfstandige verjaring. Een eigenaar kan dus ook tijdens de lopende erfpacht uitvoering van uitstaande onderhoudsmaatregelen afdwingen, zonder dat een beroep kan worden gedaan op verjaring.
Gevolgen voor contractopstelling
In het kader van erfpachtovereenkomsten krijgt deze uitspraak bijzondere betekenis. Partijen dienen bij het opstellen van relevante clausules rekening te houden met het blijvende karakter van de onderhoudsplicht. Daarbij dient men te beseffen dat de erfpachter zelfs na lange tijd na het sluiten van de overeenkomst verplicht blijft tot maatregelen om een contractueel en ordentelijk toestand van het gebouw te waarborgen.
Praktische gevolgen voor eigenaren en erfpachters
Bestendigheid van de onderhoudsplicht
De vaststelling van de rechter maakt duidelijk dat de grondeigenaar geen tijdsdruk hoeft te vrezen bij het doen gelden van onderhoudsmaatregelen. Reeds ontstane schades of nagelaten maatregelen leiden niet tot een aanspraak die aan een korte termijn is gebonden. Integendeel, de erfpachter blijft gedurende de hele contractduur verplicht tot het nakomen van alle onderhoudsverplichtingen.
Voor lopende of toekomstige erfpachtverhoudingen betekent dit dat er meer nadruk komt te liggen op de voortdurende nakoming van de contractueel overeengekomen onderhoudsverplichtingen – zowel in het belang van een goed functionerend gebruiksconcept als ter waarborging van de waardevastheid van het perceel en het opgerichte gebouw.
Voor bedrijven, investeerders en vermogende particulieren die vragen hebben over onderhoudsverplichtingen en de handhaving ervan binnen het erfpachtrecht, is individuele juridische begeleiding aan te raden. Via onze pagina voor juridisch advies inzake vastgoedrecht staan de contactpersonen van MTR Legal Rechtsanwälte tot uw beschikking.
