Låneförmedlare kan hållas ansvarigFinansieringen är klar, kreditavtalet med banken är undertecknat och inget står längre i vägen för drömmen om ett eget hem – tills husköpet plötsligt går i stöpet. Krediten behövs visserligen inte längre, men banken kan kräva en kompensation för utebliven låneuttagning. Dock kan också låneförmedlaren hållas ansvarig om han inte på ett tillräckligt sätt har informerat kunderna om de befintliga riskerna. Detta har BGH tydligt klargjort i en dom från den 20 februari 2025 (Az.: I ZR 122/23).
Med ingåendet av ett kreditavtal är vanligtvis förknippat ett krav på låntagaren att ta ut lånet. Om låntagaren sedan inte tar ut lånet har kreditgivaren rätt till en kompensation för utebliven låneuttagning. Eftersom banken redan har skaffat och tillhandahållit kapitalet för krediten ska den skada som uppkommit genom utebliven låneuttagning ersättas, enligt advokatbyrån MTR Legal Rechtsanwälte, som bland annat ger råd inom bankrätt.
Finansförmedlare får inte förminska riskerna
Dock kan även låneförmedlaren hållas ansvarig, som BGH tydligt klargjort i en dom från den 20 februari 2025. Domstolen i Karlsruhe fastslog att en finansförmedlare måste informera om de befintliga riskerna, såsom att det inte blir något av med köpekontraktet trots att kreditavtalet redan skrivits under och inte längre kan återkallas. Risken får inte heller förminskas så att det ger intryck av att den ändå bara är av teoretisk natur.
I det föreliggande fallet ville ett par köpa en tomt med enfamiljshus. De var överens med säljaren och hade redan bokat ett möte hos notarie. Dock avslog banken en låneansökan för finansieringen av fastighetsköpet. Paret ville dock inte ge upp köpet och anlitade därför en finansförmedlare. Denne förmedlade det nödvändiga kreditavtalet med en bank.
I rådgivningsprotokollet från finansrådgivaren framgick det att köp- och finansieringsavtal först borde undertecknas när alla viktiga faktorer för byggnads- eller köpeprojektet är klara.
Fastighetsköp går plötsligt i stöpet
Paret hade redan accepterat kreditavtalet när säljaren plötsligt meddelade dem att han av personliga skäl inte längre ville sälja fastigheten. Eftersom paret inte längre behövde lånet tog de inte ut det och banken krävde en kompensation för utebliven låneuttagning på cirka 35 000 euro.
Paret betalade kompensationen och stämde finansförmedlaren på skadestånd. OLG Dresden avslog dock stämningen. Framför BGH hade paret däremot mer framgång. Enligt BGH kan finansförmedlaren ha brutit mot sina upplysnings- och rådgivningsplikter genom att på kundens begäran förminska risken för att köpekontraktet inte skulle gå igenom.
Utebliven köpekontrakt är en verklig risk
Kärandena kände visserligen till att köpekontraktet och kreditavtalet är juridiskt självständiga och från varandra oberoende avtal. För det fall att fastighetsköpet inte kommer till stånd kände de också till att det endast är möjligt att lösgöra sig från kreditavtalet genom betalning av en kompensation för utebliven låneuttagning, om kreditavtalet sluts före köpekontraktet och ångerfristen redan har gått ut. En pliktförseelse från finansförmedlaren kan dock ändå komma i fråga om han i rådgivningssamtalet förminskat risken för uteblivet köpekontrakt på kundens begäran, förklarade BGH. En verklig risk får inte förminskas så att det ger intryck av att den endast är teoretisk.
Uteblivet köpekontrakt är en verklig risk, eftersom säljaren när som helst kan dra sig ur försäljningen så länge köpekontraktet inte är bekräftat. Han är således inte skyldig köparen till skadestånd, inte ens om denna redan tagit lån för den planerade fastighetsförvärvet, klargjorde BGH. Om denna risk måste finansförmedlaren informera och visa vägar för att undvika den, menade BGH.
Vid förmedling och beviljande av lån kan det ske olika rådgivnings- och upplysningsfel. Det kan leda till skadeståndsanspråk från låntagarna.
MTR Legal Rechtsanwälte ger råd om rådgivaransvar och andra ämnen inom bankrätt.
Kontakta oss gärna!
