Intermediarul de credite poate fi responsabilFinanțarea este asigurată, contractul de credit cu banca este semnat și nimic nu mai stă în calea realizării visului unei case proprii – până când achiziția casei eșuează neașteptat. Creditele nu mai sunt necesare, dar banca poate solicita o compensație pentru neacceptare. Totuși, și intermediarul de credite poate fi considerat responsabil dacă nu și-a informat suficient clienții despre riscurile existente. Aceasta a fost clarificat de Curtea Federală de Justiție cu hotărârea sa din 20 februarie 2025 (Az.: I ZR 122/23).
Încheierea unui contract de credit este de obicei legată de o obligație de acceptare de către debitor. Dacă acesta nu ridică creditul, creditorul are dreptul la o compensație pentru neacceptare. Deoarece banca a asigurat și pus la dispoziție capitalul pentru credit, daunele cauzate prin neacceptarea creditului trebuie compensate, conform cabinetului de avocatură MTR Legal Rechtsanwälte, care consiliază și în domeniul dreptului bancar.
Intermediarul financiar nu trebuie să minimalizeze riscurile
Totuși, și intermediarul de credite poate fi considerat responsabil, așa cum a clarificat Curtea Federală de Justiție cu hotărârea sa din 20 februarie 2025. Judecătorii de la Karlsruhe au declarat clar că un intermediar financiar trebuie să informeze despre riscurile existente, cum ar fi neîncheierea contractului de achiziție imobiliară după un contract de credit deja încheiat și irevocabil. Acest risc nu trebuie minimalizat într-un astfel de mod încât să pară că este de natură pur teoretică.
În cazul de față, un cuplu dorea să cumpere o proprietate cu casă individuală. Au fost de acord cu vânzătorul și au stabilit deja o întâlnire la notar. Totuși, banca a respins o cerere de credit pentru finanțarea achiziției imobiliare. Cuplul dorea să rămână la achiziție și a angajat un intermediar financiar. Acesta a intermediat contractul de credit necesar cu o bancă.
În raportul de consultanță al intermediarului financiar, a fost subliniat că contractele de achiziție și finanțare ar trebui să fie semnate doar după ce toți factorii importanți pentru proiectul de construcție sau achiziție sunt clarificați.
Achiziția imobiliară eșuează neașteptat
Cuplul acceptase deja contractul de credit când vânzătorul i-a informat neașteptat că nu mai dorește să vândă imobilul din motive personale. Deoarece cuplul nu mai avea nevoie de credit, nu l-au ridicat, iar banca a solicitat o compensație pentru neacceptare în valoare de aproximativ 35.000 de euro.
Cuplul a plătit compensația pentru neacceptare și a dat în judecată intermediarul financiar pentru daune. Curtea de Apel Dresda a respins inițial cererea. Însă în fața Curții Federale de Justiție, cuplul a avut mai mult succes. Intermediarul financiar ar fi putut încălca obligațiile de informare și consultanță dacă a minimalizat riscul neîncheierii contractului de achiziție la întrebarea reclamantului, potrivit Curții Federale de Justiție.
Neîncheierea contractului de achiziție este un risc real
Reclamanții au fost conștienți, în principiu, că contractul de achiziție și contractul de credit sunt legal autonome și independente. În cazul în care achiziția imobiliară nu avea loc, ei știau că, prin urmare, o eliberare din contractul de credit ar putea fi posibilă doar prin plata unei compensații pentru neacceptare, dacă contractul de credit a fost încheiat înaintea contractului de achiziție și perioada de revocare a expirat deja. Totuși, ar putea exista o încălcare a obligațiilor intermediarului financiar dacă acesta a minimalizat în discuția de consultanță posibilitatea neîncheierii contractului de achiziție la întrebarea clientului, a explicat Curtea Federală de Justiție. Un risc real nu trebuie redus astfel încât să se creeze impresia că este numai de natură teoretică.
Neîncheierea unui contract de achiziție este un risc real deoarece vânzătorul se poate retrage în orice moment de la vânzare, atâta timp cât contractul de achiziție nu este autentificat. El nu este obligat la despăgubiri nici chiar pentru cei care au contractat deja un credit pentru achiziția planificată a imobilului, a clarificat Curtea Federală de Justiție. Intermediarul financiar trebuie să informeze despre acest risc și să indice modalitățile de evitare, a subliniat Curtea Federală de Justiție.
În medierea și acordarea de credite pot apărea diferite erori de consultanță și informare. Acestea pot duce la pretenții de despăgubire ale debitorilor.
MTR Legal Rechtsanwälte vă consiliază cu privire la Responsabilitatea consilierului și alte aspecte ale dreptului bancar.
Contactați-ne cu încredere!
