Låneformidleren kan være ansvarligFinansieringen er på plass, låneavtalen med banken er underskrevet, og intet står i veien for å realisere drømmen om eget hjem – inntil huskjøpet plutselig går i vasken. Lånet er da ikke lenger nødvendig, men banken kan kreve en erstatning for ikke-opptak. Likevel kan også formidleren av lånet holdes ansvarlig dersom han ikke har gitt kundene tilstrekkelig informasjon om de eksisterende risikoene. Dette ble gjort klart av BGH med dommen av 20. februar 2025 (Az.: I ZR 122/23).
Ved inngåelsen av en låneavtale er det vanligvis forbundet med en forpliktelse fra låntakerens side. Hvis låntakeren deretter ikke benytter seg av lånet, har långiveren rett til en erstatning for ikke-opptak. Da banken allerede har skaffet og gjort kapitalen for lånet tilgjengelig, skal den skaden som oppstår for banken ved ikke-opptak av lånet, erstattes, slik MTR Legal Rechtsanwälte, som blant annet rådgir innen bankrett, forklarer.
Finansformidleren må ikke bagatellisere risikoer
Likevel kan også låneformidleren holdes ansvarlig, som BHG tydeliggjorde med dommen 20. februar 2025. Dommerne i Karlsruhe klargjorde at en finansformidler må informere om de eksisterende risikoene som at en eiendomskjøpskontrakt kanskje ikke blir inngått etter at en uoppsigelig låneavtale allerede er inngått. Denne risikoen må heller ikke bagatelliseres slik at det gir inntrykk av at den bare er av teoretisk karakter.
I den underliggende saken ønsket et ektepar å kjøpe en tomt med enebolig. De hadde enighet med selger og hadde allerede avtalt tid for notar. Likevel avslo banken en lånesøknad for å finansiere eiendomskjøpet. Ekteparet ønsket å holde fast ved kjøpet og engasjerte derfor en finansformidler. Denne formidlet den nødvendige låneavtalen med en bank.
I finansrådgiverens rådgivingsprotokoll ble det påpekt at kjøpskontrakter og finansieringsavtaler først skulle signeres når alle viktige faktorer for bygge- eller kjøpsprosjektet var avklart.
Eiendomskjøpet går overraskende i vasken
Ekteparet hadde allerede akseptert låneavtalen da selgeren plutselig meddelte dem at han av personlige grunner likevel ikke ville selge eiendommen. Siden ekteparet nå ikke lenger trengte lånet, benyttet de seg ikke av det, og banken krevde en erstatning for ikke-opptak på rundt 35.000 euro.
Ekteparet betalte erstatningen for ikke-opptak og saksøkte finansformidleren for erstatning. OLG Dresden avviste fortsatt søksmålet. Men ekteparet hadde mer suksess for BGH. Finansformidleren kan ha brutt sine opplysnings- og rådgivningsplikter ved å ha bagatellisert risikoen for at kjøpskontrakten ikke ville bli inngått, når kunden spurte, ifølge BGH.
At kjøpskontrakten ikke blir inngått er en reell risiko
Det var velkjent for saksøkerne at kjøpskontrakten og låneavtalen er juridisk separate og uavhengige avtaler. For tilfelle der eiendomskjøpet ikke blir gjennomført, var det også kjent for dem at en løsrivelse fra låneavtalen bare kunne skje mot betaling av en erstatning for ikke-opptak hvis låneavtalen var inngått før kjøpskontrakten, og angreretten allerede var utløpt. Likevel kan det forekomme et brudd på finansformidleren sine plikter hvis han i rådgivningssamtalen har bagatellisert muligheten for at kjøpskontrakten ikke ville bli inngått, ifølge BGH. En reell risiko må ikke bagatelliseres så mye at den fremstår som om den kun er av teoretisk natur.
At en kjøpskontrakt ikke blir inngått er en reell risiko, fordi selgeren når som helst kan trekke seg fra salget, så lenge kjøpskontrakten ikke er notarisert. Han er derfor ikke erstatningspliktig overfor kjøpsinteressenten, selv ikke hvis denne allerede har tatt opp et lån for det planlagte eiendomskjøpet, ifølge BGH. Om denne risikoen må finansformidleren opplyse og vise måter å unngå risikoen på, slik BGH forklarer.
Ved formidling og tildeling av lån kan det oppstå ulike rådgivnings- og opplysningsfeil. Dette kan føre til krav om erstatning fra låntakerne.
MTR Legal Rechtsanwälte gir råd om Rådgiveransvar og andre temaer innen bankrett.
Ta gjerne kontakt med oss!
