Mit Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon verlangen kann. Im Mittelpunkt der Entscheidung stehen die Anforderungen an eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 20 Abs. 3 WEG sowie die Frage, wann andere Wohnungseigentümer durch eine solche Maßnahme rechtlich erheblich beeinträchtigt werden. Der BGH stärkt mit seiner Entscheidung die Rechte bauwilliger Wohnungseigentümer und stellt klar, dass bloße Befürchtungen hinsichtlich möglicher Lärm- und sonstiger Immissionen einer Gestattung grundsätzlich nicht entgegenstehen.
Installation eines Klima-Splitgeräts auf Balkon
Die Kläger waren Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie beabsichtigten, auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon ein Klima-Splitgerät installieren zu lassen. Bei einem solchen Gerät befindet sich die eigentliche Kühltechnik innerhalb der Wohnung, während eine Außeneinheit auf dem Balkon angebracht wird. Zur Verbindung der beiden Einheiten ist eine Leitungsführung erforderlich, die eine Durchbohrung der Außenfassade voraussetzt.
Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich
Da die Außenfassade zum Gemeinschaftseigentum gehört, bedurfte die geplante Installation gemäß § 20 Abs. 1 WEG der Gestattung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.
In der Eigentümerversammlung stellten die Kläger daher einen entsprechenden Beschlussantrag. Dieser fand jedoch keine Mehrheit. Die übrigen Wohnungseigentümer befürchteten insbesondere:
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Beeinträchtigungen durch die Geräuschentwicklung des Klimageräts,
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die entstehende Abluftwärme,
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möglicherweise austretendes Kondenswasser,
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Auswirkungen auf das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage und
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eine mögliche Wertminderung der benachbarten Wohnungen.
Gestattungsbeschluss durch Gerichtsentscheidung ersetzt
Nachdem der Antrag abgelehnt worden war, erhoben die Kläger Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG vor dem Amtsgericht Pankow (Az. 7 C 24/24 WEG). Dieses wies die Klage zunächst ab. Auf die Berufung der Kläger änderte das Landgericht Berlin II (Az. 56 S 40/24 WEG) die erstinstanzliche Entscheidung ab und ersetzte den begehrten Gestattungsbeschluss durch eine gerichtliche Entscheidung. Dabei wurden konkrete Vorgaben zur Ausgestaltung und zum Betrieb des Klima-Splitgeräts gemacht.
Hiergegen wandte sich die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der vom Landgericht zugelassenen Revision an den Bundesgerichtshof.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof wies die Revision der beklagten Gemeinschaft zurück und bestätigte damit die Entscheidung des Landgerichts Berlin II. Nach Auffassung des BGH können Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen, dass ihnen der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf ihrem Balkon durch Beschluss gestattet wird. Dies gilt auch dann, wenn für die Installation eine Durchbohrung der Außenfassade und damit ein Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erforderlich ist.
Der BGH stellte zunächst klar, dass es sich bei der Installation des Klimageräts um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG handelt. Da die Klimaanlage nicht zu den privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG gehört, richtet sich ein möglicher Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG.
Danach kann ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung verlangen, wenn alle Wohnungseigentümer einverstanden sind, deren Rechte durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Der BGH konkretisierte in diesem Zusammenhang den Begriff der rechtlich erheblichen Beeinträchtigung. Eine solche liegt vor, wenn sich ein Wohnungseigentümer nach der allgemeinen Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Dabei müssen die durch Art. 14 GG geschützten Eigentumspositionen sowohl der bauwilligen als auch der nicht einverstandenen Wohnungseigentümer gegeneinander abgewogen werden.
Für den konkreten Fall bedeutete dies, dass die befürchteten Auswirkungen des Klimageräts keinen ausreichenden Grund darstellten, um die Gestattung zu verweigern.
Begründung des Bundesgerichtshofs
Besondere Bedeutung kommt den Ausführungen des BGH zu den möglichen Geräuschimmissionen zu. Die beklagte Gemeinschaft hatte insbesondere geltend gemacht, dass durch den späteren Betrieb des Klimageräts erhebliche Lärmbelästigungen entstehen könnten.
Der BGH folgte dieser Argumentation nicht. Grundsätzlich stehen die bei einer späteren Nutzung voraussichtlich auftretenden Geräusche eines Klima-Splitgeräts einem Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG regelmäßig nicht entgegen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn bereits im Zeitpunkt der Gestattungsentscheidung feststeht, dass die zu erwartenden Immissionen zu einer rechtlich erheblichen Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer führen werden.
Keine Bedenken wegen Lärmbelästigung
Eine solche Situation lag hier nicht vor. Bei den für den deutschen Markt zugelassenen Klima-Splitgeräten kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass sie die maßgeblichen Lärmschutzanforderungen einhalten können. Bloße Befürchtungen hinsichtlich einer möglicherweise störenden Geräuschentwicklung reichen daher nicht aus, um die Installation zu verhindern.
Entscheidend ist außerdem die zeitliche Trennung zwischen der baulichen Veränderung und der späteren Nutzung des Geräts. Die Gestattung des Einbaus bedeutet nicht, dass der betreffende Wohnungseigentümer das Klimagerät anschließend uneingeschränkt und unabhängig von den Belangen seiner Nachbarn betreiben darf.
Sollte es nach der Installation tatsächlich zu unzumutbaren Geräuschimmissionen kommen, können die betroffenen Wohnungseigentümer weiterhin entsprechende Abwehransprüche geltend machen. Auch die Gemeinschaft kann gegebenenfalls nachträgliche Regelungen zur Nutzung beschließen. Es ist deshalb nicht erforderlich, sämtliche denkbaren Nutzungskonflikte bereits im Rahmen des Gestattungsbeschlusses abschließend zu regeln.
Maßstab der Zumutbarkeit sind dabei die Richtwerte der TA Lärm. Der BGH geht davon aus, dass das für den heimischen Markt zugelassene Gerät die TA Lärm grundsätzlich einhalten kann und das nächste Schlafzimmerfenster mehrere Meter vom Balkon der Kläger entfernt liegt. Wird im Betrieb gleichwohl gegen diese Richtwerte verstoßen, bleibt der Rechtsschutz der Nachbarn unberührt.
Entsprechendes gilt nach Auffassung des BGH für die befürchtete Abluftwärme und möglicherweise austretendes Kondenswasser. Auch insoweit können nicht hinnehmbare Beeinträchtigungen nachträglich abgewehrt werden. Etwaige Folgekosten hat der bauwillige Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1 WEG zu tragen.
BGH sieht keinen Wertverlust benachbarter Wohnungen
Auch die weiteren Einwände der Gemeinschaft überzeugten den BGH nicht. Eine erhebliche optische Beeinträchtigung des Gesamtgebäudes war nicht dargelegt worden. Das Außengerät sollte auf dem Balkon angebracht und zusätzlich verkleidet werden. Ebenso wenig bestanden konkrete Anhaltspunkte dafür, dass sich durch die Installation der Miet- oder Verkaufswert benachbarter Wohnungen verringern könnte.
Schließlich hielt der BGH auch die fehlenden ausdrücklichen Vorgaben zu einer vorherigen statischen Berechnung nicht für problematisch. Die gerichtliche Gestattung sah bereits vor, dass die Installation durch konzessionierte Fachunternehmen unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften und der anerkannten Regeln der Technik erfolgen muss. Damit waren gegebenenfalls erforderliche statische Berechnungen hinreichend berücksichtigt.
Fazit und praktische Bedeutung des Urteils
Das Urteil des BGH vom 17. Juli 2026 stärkt die Position einzelner Wohnungseigentümer gegenüber ihrer Gemeinschaft, wenn diese eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums anstreben.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass die bloße Möglichkeit zukünftiger Beeinträchtigungen nicht ausreicht, um einen Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG abzulehnen. Vielmehr müssen konkrete Umstände vorliegen, aufgrund derer sich andere Wohnungseigentümer nach der allgemeinen Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können.
Besonders hervorzuheben ist die Unterscheidung zwischen der baulichen Installation einer Klimaanlage und deren späterem Betrieb. Die Gemeinschaft darf die Installation nicht allein deshalb verweigern, weil sie mögliche zukünftige Nutzungskonflikte befürchtet. Tatsächlich auftretende unzumutbare Immissionen können auch nachträglich rechtlich verfolgt werden.
Das Urteil begründet allerdings keinen uneingeschränkten Anspruch auf den Einbau einer Klimaanlage. Die konkreten baulichen und örtlichen Gegebenheiten bleiben entscheidend. Insbesondere erhebliche optische Beeinträchtigungen oder bereits feststehende unzumutbare Immissionen können einer Gestattung weiterhin entgegenstehen.
Insgesamt setzt der BGH mit seiner Entscheidung den wohnungseigentumsrechtlichen Gedanken fort, individuelle Modernisierungs- und Nutzungsinteressen stärker zu berücksichtigen, ohne dabei die berechtigten Eigentumsinteressen der übrigen Wohnungseigentümer aus dem Blick zu verlieren.
MTR Legal Rechtsanwälte begleitet Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaften bei rechtlichen Anliegen; weitere Informationen finden sich unter Rechtsberatung im Immobilienrecht.
