대출 중개인은 책임을 질 수 있다자금 조달이 완료되고, 은행과의 대출 계약이 체결되었으며, 내 집 마련의 꿈을 이루는 데 장애물이 없었습니다. 그러나 집 구매가 뜻밖에 무산되었습니다. 이제 대출이 더 이상 필요 없어졌지만, 은행은 대출 불채택에 대한 보상을 요구할 수 있습니다. 또한 대출의 중개인도 고객에게 기존 위험에 대해 충분히 설명하지 않았다면 책임을 질 수 있습니다. 이는 2025년 2월 20일 BGH 판결에 의해 분명해졌습니다 (Az.: I ZR 122/23).
대출 계약을 체결하면 대출자가 대출을 수령해야 하는 의무가 보통 따릅니다. 대출자가 대출을 수령하지 않으면 대출 제공자는 대출 불채택에 대한 보상을 요구할 권리가 있습니다. 은행은 이미 대출을 위한 자금을 조달하고 준비했기 때문에, 대출의 불채택으로 인한 손해를 보상받아야 한다고 경제 로펌 MTR Legal Rechtsanwälte가 은행법 자문에 관해 설명합니다.
금융 중개인은 위험을 경시해서는 안 됩니다
그러나 대출 중개인도 책임을 질 수 있으며, 이는 2025년 2월 20일 BHG의 판결로 명확해졌습니다. 카를스루에 판사들은 금융 중개자가 이미 체결되어 철회할 수 없는 대출 계약 이후 부동산 구매 계약의 성립 불능과 같은 기존 위험에 대해 설명해야 한다고 밝혔습니다. 이때 위험이 단지 이론적인 성격이라는 인상을 주지 않도록 해서는 안 됩니다.
해당 사건에서는 한 부부가 단독주택이 있는 부지를 구매하고자 했습니다. 그들은 판매자와 합의해 이미 공증인 약속을 잡았었습니다. 그러나 은행은 부동산 구매 자금을 위한 대출 신청을 거부했습니다. 부부는 여전히 구매를 진행하고자 했고, 이에 금융 중개인을 고용했습니다. 중개인은 필요한 대출 계약을 은행과 체결했습니다.
금융 고문의 상담 기록지에서는 모든 중요한 건축 또는 구매 계획의 요소가 명확해진 후에야 구매 및 금융 계약이 체결되어야 한다고 명시되어 있었습니다.
부동산 구매가 뜻밖에 무산되다
부부는 이미 대출 계약을 수락했으나, 판매자가 개인적인 이유로 부동산을 팔지 않기로 뜻밖에 통보했습니다. 이제 부부는 대출이 더 이상 필요 없어져 수령하지 않았고, 은행은 약 35,000 유로의 대출 불채택 보상을 요구했습니다.
부부는 대출 불채택 보상을 지불하고 금융 중개인에 대해 손해배상을 청구했습니다. 드레스덴 고등 법원(OLG)은 이 소송을 기각했으나, BGH 법정에서는 부부가 더 나은 결과를 얻었습니다. 금융 중개인이 원고의 질문에 대해 구매 계약의 성립 불능 위험을 경시했을 가능성이 있다고 BGH가 판단했습니다.
구매 계약 성립 불능은 현실적인 위험이다
원고들은 계약과 대출 계약이 법적으로 독립적이고 서로 독립적인 계약이라는 것을 기본적으로 알고 있었습니다. 부동산 구매가 성립되지 않는 경우, 대출 계약 이후 대출 계약이 먼저 체결되고 철회 기간이 이미 만료되었을 때만 대출 불채택 보상을 지불하고 대출 계약을 해소할 수 있음을 알고 있었습니다. 그러나 상담 시 고객의 질문에 대해 구매 계약 성립 불능의 가능성을 경시한 경우 금융 중개인의 의무 위반이 될 수 있다고 BGH가 설명했습니다. 현실적인 위험은 단지 이론적인 성격이라는 인상을 줄 정도로 경시되어서는 안 됩니다.
구매 계약의 성립 불능은 현실적인 위험입니다. 구매 계약이 공증되지 않은 한, 판매자는 그 판매를 언제든지 철회할 수 있기 때문입니다. 따라서 계획된 부동산 구매를 위해 대출을 이미 수령했더라도 구매자에게 손해배상을 할 의무는 없다고 BGH는 확언했습니다. 금융 중개인은 이 위험에 대해 설명하고, 이를 피할 방법을 제시해야 한다고 BGH는 밝혔습니다.
대출 중개와 대출 제공 과정에서 다양한 상담 및 설명 실패가 발생할 수 있습니다. 이는 대출자의 손해배상 청구로 이어질 수 있습니다.
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