ローン仲介者は責任を負う可能性がある資金調達は整い、銀行とのクレジット契約が署名され、夢のマイホーム実現に何も障害はない – と思いきや、突然の物件購入キャンセル。ローンはもはや必要なくなるが、銀行は未融資取消補償を求めることができる。しかし、ローンの仲介者も、既存のリスクについて顧客に十分に説明しなかった場合、責任を負う可能性があるという。これは2025年2月20日のドイツ連邦裁判所（BGH）の判決が示したものである（事件番号: I ZR 122/23）。
クレジット契約の締結には通常、借り手の引き渡し義務が伴う。この義務を怠ると、貸し手は未融資取消補償を求める権利を有する。銀行はクレジット用の資金をすでに調達し準備していたため、クレジットが未融資になったことによる損害の補償を銀行に求めるべきだというのが、MTR Legalの見解である。
ファイナンス仲介者はリスクを軽視してはならない
しかし、ローン仲介者も責任を負う可能性があると、2025年2月20日のBGHの判決が示している。カールスルーエの裁判官は、ファイナンス仲介者が既に締結され取消不能なローン契約の後に、不動産購買契約成立しないリスクについて説明しなければならないことを明確にした。このリスクを、あたかも理論上のものに過ぎないかのように軽視してはならない。
この事件では、ある夫婦が一戸建てを購入しようとした。売主とは同意し、すでに公証人との契約を予定していた。しかし、銀行は不動産購入資金のためのローン申請を却下した。この夫婦は購入をあきらめず、ファイナンス仲介者を頼った。仲介者は必要なローン契約を銀行と仲介した。
ファイナンスアドバイザーの相談記録には、購入契約と資金契約はすべての重要な要因が明確になるまで署名すべきでないと指摘されていた。
不動産購入が突然中止
夫婦はすでにローン契約を承諾していたが、売主から個人的な理由で不動産を売却しないという突然の連絡を受けた。そのため、夫婦はローンを必要としなくなり、引き渡し義務を履行せずに銀行は約3万5千ユーロの未融資取消補償を要求した。
夫婦は未融資取消補償を支払い、ファイナンス仲介者に損害賠償を求めて訴えた。ドレスデンの高等地方裁判所（OLG）はこの訴えを棄却したが、連邦裁判所（BGH）では夫婦が勝った。ファイナンス仲介者が購入契約の不成立リスクを軽視したとして、相談・説明義務を怠った可能性があるというのがBGHの見解である。
契約不成立は現実的なリスク
原告らは、購入契約とローン契約が法的に独立したものであることを基本的に理解していた。しかし、もし不動産購入が成立しない場合、取消不能なローン契約が先に締結されており、取消期間が過ぎている場合、未融資取消補償を支払わずにはローン契約から離れることはできないということも知っていた。しかし、ファイナンス仲介者が相談で、契約不成立の可能性を軽視した場合、説明義務違反が考慮されるとBGHは指摘した。現実的なリスクは、理論的なものとして軽視されてはならない。
購入契約不成立は現実的なリスクである。というのも、売主は契約が認証されていない限り、いつでも売却を撤回することができるからだ。したがって、これにより購入希望者も損害賠償を受けることがなく、計画された物件購入のためにすでにローンを組んでいる場合でも、BGHは明確にした。このリスクについてファイナンス仲介者は説明し、回避策を示す必要があるとBGHは述べている。
ローンの仲介と提供において、様々な相談や説明ミスが起こり得る。その結果、借り手の損害賠償請求が発生する。
MTR Legal Rechtsanwälte は 相談者の責任 および銀行法に関するその他のトピックについてアドバイスします。
お気軽にご連絡ください！
