Il Landgericht München I (LG München I, Tribunale regionale di Monaco I) ha respinto una domanda di pagamento di una provvigione pari a circa 15.000 euro, poiché non era stata dimostrata l’esistenza di un contratto di mediazione concluso nel rispetto dei requisiti di forma (LG München I, sentenza del 13 maggio 2026 – 3 O 13657/25). Secondo il tribunale, i messaggi WhatsApp prodotti non contenevano un accordo sufficientemente determinato sulla provvigione del mediatore. Non sussistevano neppure pretese fondate sull’arricchimento senza causa o sulla gestione di affari altrui senza mandato.
Controversia sulla mediazione per la vendita di un appartamento di proprietà
Il mediatore ricorrente sosteneva di aver incontrato il proprietario di un appartamento. In tale occasione, il proprietario gli avrebbe conferito, dietro pagamento di una provvigione, l’incarico di reperire un acquirente per un appartamento situato a Bayreuth.
Il fratello avrebbe rappresentato il proprietario
Secondo quanto affermato dal mediatore, le ulteriori condizioni contrattuali sarebbero state successivamente concordate tramite il fratello del proprietario. Quest’ultimo era amico del ricorrente e operava anch’egli come mediatore immobiliare. Avrebbe rappresentato negozialmente il proprietario e concordato tramite WhatsApp, tra l’altro, i dettagli dell’incarico e l’importo della provvigione.
Dopo la vendita dell’appartamento, il proprietario rifiutò il pagamento. Contestò la ricostruzione del mediatore e dichiarò di non averlo né incontrato né contattato telefonicamente. Inoltre, non avrebbe conferito alcuna procura al fratello e la vendita sarebbe avvenuta senza il contributo del ricorrente.
Nessun potere di rappresentanza dimostrato
Il Landgericht München I non ha ritenuto provato che il proprietario avesse conferito al fratello il potere di rendere dichiarazioni negoziali. Già per questo motivo non era dimostrato che il fratello potesse agire validamente per conto del proprietario.
Indipendentemente dalla mancanza del potere di rappresentanza, il tribunale ha esaminato i requisiti formali previsti dalla legge per i contratti di mediazione relativi ad appartamenti e case unifamiliari.
Forma testuale ai sensi del § 656a BGB non rispettata
Ai sensi del § 656a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, codice civile tedesco), un contratto di mediazione avente a oggetto la segnalazione dell’opportunità di concludere un contratto di compravendita relativo a un appartamento o a una casa unifamiliare, oppure la mediazione finalizzata alla conclusione di tale contratto, deve essere stipulato in forma testuale. Tale forma non era stata rispettata, poiché dai messaggi WhatsApp non risultava che al ricorrente dovesse spettare una provvigione dell’importo richiesto per l’attività di mediazione o per la segnalazione di un contratto di compravendita o di un acquirente in relazione all’immobile oggetto della controversia. Il § 126b BGB richiede a tal fine una dichiarazione leggibile, nella quale sia indicata la persona del dichiarante e che sia resa su un supporto durevole.
La comunicazione tramite WhatsApp non conteneva un accordo sufficiente sulla provvigione
Determinante non era soltanto l’utilizzo di un servizio di messaggistica. Dalla motivazione della decisione emergeva piuttosto che i messaggi WhatsApp prodotti non contenevano un accordo sufficiente sulla provvigione. I messaggi inviati tramite un servizio di messaggistica non soddisfano comunque il requisito legale della forma testuale qualora non consentano di desumere gli accordi contrattuali essenziali.
Pertanto, anche qualora il fratello fosse stato validamente autorizzato, non sarebbe comunque esistito un contratto di mediazione valido sotto il profilo formale. Il tribunale ha ritenuto che il contratto sarebbe stato nullo per difetto di forma ai sensi del § 125 BGB.
Nessuna elusione mediante pretese extracontrattuali
Il mediatore non poteva fondare il compenso richiesto neppure su altri titoli giuridici. Il Landgericht ha escluso pretese derivanti:
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dall’arricchimento senza causa, e
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dalla gestione di affari altrui senza mandato.
Il requisito formale previsto dalla legge resta determinante
Per quanto riguarda una pretesa fondata sull’arricchimento senza causa, secondo il tribunale il ricorrente era già rimasto inadempiente all’onere della prova su di lui gravante. Inoltre, una simile pretesa risultava incompatibile con la valutazione legislativa sottesa al § 656a BGB.
La disposizione sulla forma mira a evitare controversie in merito alla conclusione e al contenuto dei relativi contratti di mediazione. Secondo la motivazione del tribunale, la disciplina dell’arricchimento senza causa non è finalizzata a produrre a posteriori gli effetti giuridici di un contratto inefficace per difetto di forma. In caso contrario, sarebbe possibile eludere l’obbligo legale della forma testuale. Il tribunale ha riconosciuto il medesimo effetto preclusivo anche per le pretese derivanti dalla gestione di affari altrui senza mandato.
Decisione passata in giudicato dopo il rigetto dell’appello
L’Oberlandesgericht München (OLG München, Tribunale regionale superiore di Monaco) ha respinto l’appello del mediatore (OLG München, ordinanza del 22 ottobre 2026 – 8 U 1651/26). La decisione del Landgericht è pertanto passata in giudicato.
Anche il Bundesgerichtshof (BGH, Corte federale di giustizia) si è già occupato più volte dei §§ 656b e seguenti BGB, introdotti nel 2020. I relativi procedimenti si sono conclusi, in ciascun caso, a sfavore dei mediatori coinvolti.
Rilevanza dei requisiti formali nel diritto contrattuale
La decisione evidenzia che, ai fini del diritto alla provvigione, non è determinante soltanto lo svolgimento di un’attività di mediazione. Sono necessari un contratto valido, il rispetto della forma prevista dalla legge e, qualora il contratto sia concluso da un rappresentante, un potere di rappresentanza dimostrabile. Se dalla comunicazione intercorsa non è possibile accertare le condizioni contrattuali essenziali, il diritto al compenso può essere escluso.
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