El Landgericht München I (LG München I, Tribunal Regional de Múnich I) desestimó una reclamación de comisión por un importe aproximado de 15.000 euros porque no se había acreditado la existencia de un contrato de corretaje formalmente válido (LG München I, sentencia de 13 de mayo de 2026 – 3 O 13657/25 [número de expediente]). Según el tribunal, los mensajes de WhatsApp aportados no contenían un acuerdo suficiente sobre la comisión del agente. Tampoco existían pretensiones derivadas del enriquecimiento injusto ni de la gestión de negocios ajenos sin mandato.
Controversia sobre la intermediación en la venta de una vivienda en propiedad
El agente demandante alegó que se había reunido con el propietario de una vivienda. En dicha reunión, el propietario le habría encargado, a cambio del pago de una comisión, encontrar un comprador para una vivienda situada en Bayreuth.
El hermano habría representado al propietario
Según lo expuesto por el agente, las demás condiciones contractuales se habrían acordado posteriormente a través del hermano del propietario. Este era amigo del demandante y también trabajaba como agente inmobiliario. Habría representado al propietario en actos jurídicos y acordado mediante WhatsApp, entre otros aspectos, los detalles del encargo y la cuantía de la comisión.
Tras la venta de la vivienda, el propietario se negó a pagar. Negó la versión del agente y manifestó que no se había reunido con él ni había hablado con él por teléfono. Además, no había otorgado poder alguno a su hermano y la venta se había producido sin la intervención del demandante.
No se acreditó el poder de representación
El Landgericht München I no pudo llegar al convencimiento de que el propietario hubiera facultado a su hermano para emitir declaraciones con efectos jurídicos. Por tanto, ni siquiera se había acreditado que el hermano pudiera actuar válidamente en nombre del propietario.
Con independencia de la falta de poder de representación, el tribunal examinó los requisitos formales legales aplicables a los contratos de corretaje relativos a viviendas y casas unifamiliares.
Incumplimiento de la forma de texto prevista en el § 656a BGB
Con arreglo al § 656a BGB (Código Civil alemán), un contrato de corretaje relativo a la acreditación de la oportunidad de celebrar un contrato de compraventa de una vivienda o una casa unifamiliar, o a la intermediación para celebrar dicho contrato, requiere la forma de texto. Esta forma no se había respetado, pues de los mensajes de WhatsApp no se desprendía que el demandante tuviera derecho a una comisión por el importe reclamado por la intermediación o la acreditación de un contrato de compraventa o de un comprador respecto del inmueble objeto del litigio. El § 126b BGB exige a tal efecto una declaración legible en la que se identifique a la persona que la emite y que se realice en un soporte duradero.
La comunicación por WhatsApp no contenía un acuerdo suficiente sobre la comisión
El factor determinante no fue únicamente el uso de un servicio de mensajería. Más bien, según los fundamentos de la resolución, de los mensajes de WhatsApp aportados no se desprendía un acuerdo suficiente sobre la comisión. Los mensajes enviados a través de un servicio de mensajería no cumplen, en todo caso, la forma de texto exigida legalmente cuando no recogen los acuerdos contractuales esenciales.
Por consiguiente, incluso si el hermano hubiera contado con un poder válido, no habría existido un contrato de corretaje formalmente válido. El tribunal consideró que el contrato habría sido nulo por defecto de forma de conformidad con el § 125 BGB.
Imposibilidad de eludir el requisito mediante pretensiones extracontractuales
El agente tampoco podía fundamentar la remuneración reclamada en otras bases jurídicas. El Landgericht negó la existencia de pretensiones derivadas de:
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el enriquecimiento injusto, y
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la gestión de negocios ajenos sin mandato.
El requisito formal legal sigue siendo determinante
En cuanto a una pretensión derivada del enriquecimiento injusto, el tribunal consideró que el demandante no había cumplido ya con la carga de la prueba que le incumbía. Además, tal pretensión era contraria a la valoración legislativa subyacente al § 656a BGB.
La norma formal pretende evitar controversias sobre la celebración y el contenido de los contratos de corretaje correspondientes. Según la fundamentación del tribunal, el régimen del enriquecimiento injusto no tiene por objeto restablecer a posteriori los efectos jurídicos de un contrato inválido por defecto de forma. De lo contrario, podría eludirse la obligación legal de respetar la forma de texto. El tribunal atribuyó el mismo efecto excluyente a las pretensiones derivadas de la gestión de negocios ajenos sin mandato.
Resolución firme tras la desestimación del recurso de apelación
El Oberlandesgericht München (OLG München, Tribunal Regional Superior de Múnich) desestimó el recurso de apelación del agente (OLG München, auto de 22 de octubre de 2026 – 8 U 1651/26 [número de expediente]). De este modo, la resolución del Landgericht ha adquirido firmeza.
El Bundesgerichtshof (BGH, Tribunal Federal de Justicia) también se ha ocupado ya en varias ocasiones de los §§ 656b y ss. BGB, introducidos en 2020. Los respectivos procedimientos se resolvieron en perjuicio de los agentes implicados.
Importancia de los requisitos formales en el Derecho contractual
La resolución pone de manifiesto que, para tener derecho a una comisión, no basta con haber desarrollado una actividad de intermediación. Se requiere un contrato válido, el cumplimiento de la forma legal y, cuando el contrato se celebra por medio de un representante, un poder de representación acreditable. Si las condiciones contractuales esenciales no pueden determinarse a partir de las comunicaciones, ello puede excluir el derecho a remuneración.
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