Landgericht München I (LG München I, Münih I Eyalet Mahkemesi), şeklen geçerli bir emlak aracılık sözleşmesinin kanıtlanamaması nedeniyle yaklaşık 15.000 Euro tutarındaki komisyon talebini reddetti (LG München I, 13 Mayıs 2026 tarihli karar – 3 O 13657/25, dosya numarası). Mahkemenin değerlendirmesine göre sunulan WhatsApp mesajları, emlakçı komisyonuna ilişkin yeterli bir anlaşma içermiyordu. Sebepsiz zenginleşme hukuku veya vekâletsiz iş görme kapsamında da herhangi bir talep hakkı bulunmuyordu.
Kat mülkiyetine tabi bir konutun satışına aracılık konusunda uyuşmazlık
Davacı emlakçı, bir konutun malikiyle görüştüğünü ileri sürdü. Buna göre malik, Bayreuth’ta bulunan bir konut için alıcı bulması amacıyla komisyon karşılığında kendisini görevlendirmişti.
Maliki kardeşinin temsil ettiği ileri sürüldü
Emlakçının beyanına göre diğer sözleşme koşulları daha sonra malikin kardeşi üzerinden kararlaştırılmıştı. Söz konusu kişi davacıyla arkadaştı ve kendisi de emlakçı olarak faaliyet gösteriyordu. Maliki hukuki işlemlerde temsil etmiş ve WhatsApp üzerinden görevin ayrıntıları ile komisyon tutarı da dâhil olmak üzere çeşitli hususları kararlaştırmıştı.
Konutun satışından sonra malik ödeme yapmayı reddetti. Emlakçının anlatımına itiraz ederek onunla ne görüştüğünü ne de telefonda konuştuğunu belirtti. Ayrıca kardeşine herhangi bir temsil yetkisi vermediğini ve satışın davacının katkısı olmadan gerçekleştiğini açıkladı.
Temsil yetkisinin kanıtlanamaması
Landgericht München I, malikin kardeşine hukuki işlem niteliğindeki beyanlarda bulunma yetkisi verdiği kanaatine varamadı. Dolayısıyla kardeşin malik adına geçerli şekilde hareket edebildiği dahi kanıtlanamamıştı.
Mahkeme, temsil yetkisinin bulunmamasından bağımsız olarak konutlar ve müstakil evlere ilişkin emlak aracılık sözleşmeleri için kanunda öngörülen şekil şartlarını da inceledi.
§ 656a BGB uyarınca metin şekline uyulmadı
§ 656a BGB (Alman Medeni Kanunu) uyarınca, bir konut veya müstakil ev hakkında satış sözleşmesi yapma fırsatının gösterilmesine ya da böyle bir sözleşmeye aracılık edilmesine ilişkin emlak aracılık sözleşmesinin metin şeklinde yapılması gerekir. Metin şekline uyulmamıştı; zira WhatsApp mesajlarından, uyuşmazlık konusu taşınmaz bakımından bir satış sözleşmesine veya alıcıya aracılık edilmesi ya da bunların bulunması karşılığında davacının belirtilen tutarda komisyona hak kazanacağı anlaşılmıyordu. § 126b BGB bunun için beyanda bulunan kişinin adının belirtildiği ve kalıcı bir veri taşıyıcısı üzerinde sunulan okunabilir bir beyanı gerekli kılar.
WhatsApp yazışmaları yeterli bir komisyon anlaşması içermiyordu
Belirleyici olan yalnızca bir mesajlaşma hizmetinin kullanılması değildi. Aksine, kararın gerekçesine göre sunulan WhatsApp mesajları komisyona ilişkin yeterli bir anlaşma ortaya koymuyordu. Bir mesajlaşma hizmeti üzerinden gönderilen iletiler, en azından sözleşmenin esaslı hükümleri bu iletilerden anlaşılmıyorsa kanunda öngörülen metin şekli şartını karşılamaz.
Kardeşe geçerli bir temsil yetkisi verilmiş olsaydı dahi şeklen geçerli bir emlak aracılık sözleşmesi mevcut olmayacaktı. Mahkeme, sözleşmenin şekil eksikliği nedeniyle § 125 BGB uyarınca hükümsüz olacağı sonucuna vardı.
Sözleşme dışı talepler yoluyla şekil şartının bertaraf edilememesi
Emlakçı, talep ettiği ücreti başka hukuki dayanaklara da dayandıramadı. Landgericht şu kapsamda herhangi bir talep hakkı bulunmadığına karar verdi:
-
sebepsiz zenginleşme hukuku ve
-
vekâletsiz iş görme.
Kanuni şekil şartı belirleyici olmaya devam ediyor
Mahkemenin değerlendirmesine göre davacı, sebepsiz zenginleşmeye dayalı talep bakımından üzerine düşen ispat yükünü zaten yerine getirememişti. Bunun ötesinde, § 656a BGB’deki kanun koyucu değerlendirmesi de böyle bir talebe engel teşkil ediyordu.
Şekil hükmü, bu tür emlak aracılık sözleşmelerinin kurulması ve içeriği hakkındaki uyuşmazlıkları önlemeyi amaçlar. Mahkemenin gerekçesine göre sebepsiz zenginleşme hukuku, şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olan bir sözleşmenin hukuki sonuçlarını sonradan meydana getirmeye hizmet etmez. Aksi takdirde kanuni metin şekli zorunluluğu bertaraf edilebilirdi. Mahkeme, aynı engelleyici etkinin vekâletsiz iş görmeden doğan talepler bakımından da geçerli olduğunu kabul etti.
İstinaf başvurusunun reddedilmesinden sonra karar kesinleşti
Oberlandesgericht München (OLG München, Münih Yüksek Eyalet Mahkemesi), emlakçının istinaf başvurusunu reddetti (OLG München, 22 Ekim 2026 tarihli karar – 8 U 1651/26, dosya numarası). Böylece Landgericht’in kararı kesinleşti.
Bundesgerichtshof (BGH, Federal Adalet Mahkemesi) da 2020 yılında yürürlüğe giren §§ 656b ff. BGB hükümlerini daha önce birçok kez ele aldı. İlgili davaların her biri, taraf olan emlakçıların aleyhine sonuçlandı.
Sözleşme hukukunda şekil şartlarının önemi
Karar, komisyon talebi bakımından yalnızca aracılık faaliyetinin belirleyici olmadığını ortaya koymaktadır. Geçerli bir sözleşmenin bulunması, kanuni şekil şartına uyulması ve sözleşmenin bir temsilci aracılığıyla kurulması hâlinde kanıtlanabilir bir temsil yetkisinin mevcut olması gerekir. Sözleşmenin esaslı koşulları yazışmalardan tespit edilemiyorsa bu durum ücret talebini ortadan kaldırabilir.
Şekil şartları, temsil yetkisi ve sözleşmesel anlaşmaların geçerliliği hakkındaki hukuki sorularınız için MTR Legal, kişiye özel sözleşme hukuku danışmanlığı sunmaktadır.
