Das Landgericht München I hat einen Provisionsanspruch über rund 15.000 Euro abgewiesen, weil kein formwirksamer Maklervertrag nachgewiesen war (LG München I, Urteil vom 13. Mai 2026 – 3 O 13657/25). Die vorgelegten WhatsApp-Nachrichten enthielten nach Auffassung des Gerichts keine hinreichende Vereinbarung über die Maklerprovision. Auch Ansprüche aus Bereicherungsrecht oder Geschäftsführung ohne Auftrag bestanden nicht.
Streit über die Vermittlung einer Eigentumswohnung
Der klagende Makler machte geltend, er habe sich mit dem Eigentümer einer Wohnung getroffen. Dabei habe der Eigentümer ihn gegen Zahlung einer Provision damit beauftragt, einen Käufer für eine in Bayreuth gelegene Wohnung zu vermitteln.
Bruder soll den Eigentümer vertreten haben
Nach dem Vortrag des Maklers seien die weiteren Vertragsbedingungen anschließend über den Bruder des Eigentümers abgestimmt worden. Dieser sei mit dem Kläger befreundet und ebenfalls als Immobilienmakler tätig gewesen. Er habe den Eigentümer rechtsgeschäftlich vertreten und über WhatsApp unter anderem Einzelheiten des Auftrags sowie die Höhe der Provision vereinbart.
Nach dem Verkauf der Wohnung verweigerte der Eigentümer die Zahlung. Er bestritt die Darstellung des Maklers und erklärte, diesen weder getroffen noch mit ihm telefoniert zu haben. Zudem habe er seinem Bruder keine Vollmacht erteilt; der Verkauf sei ohne Mitwirkung des Klägers erfolgt.
Keine nachgewiesene Vertretungsmacht
Das Landgericht München I konnte sich nicht davon überzeugen, dass der Eigentümer seinen Bruder zur Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen bevollmächtigt hatte. Damit war bereits nicht nachgewiesen, dass der Bruder wirksam für den Eigentümer handeln konnte.
Unabhängig von der fehlenden Vertretungsmacht befasste sich das Gericht mit den gesetzlichen Formanforderungen an Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Textform nach § 656a BGB nicht eingehalten
Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags betrifft, der Textform. Die Textform sei nicht gewahrt worden, denn aus den WhatsApp-Nachrichten habe sich nicht ergeben, dass dem Kläger für die Vermittlung oder den Nachweis eines Kaufvertrages bzw. Käufers bezüglich der streitgegenständlichen Immobilie eine Provision in Höhe des Betrages zustehen sollte. § 126b BGB verlangt hierfür eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird.
WhatsApp-Kommunikation enthielt keine ausreichende Provisionsvereinbarung
Entscheidend war nicht allein die Nutzung eines Messengerdienstes. Vielmehr ergab sich aus den eingereichten WhatsApp-Nachrichten nach den Entscheidungsgründen keine ausreichende Vereinbarung über die Provision. Nachrichten über einen Messengerdienst genügen der gesetzlichen Textform jedenfalls dann nicht, wenn aus ihnen die wesentlichen Vertragsabreden nicht hervorgehen.
Selbst bei einer wirksamen Bevollmächtigung des Bruders hätte daher kein formwirksamer Maklervertrag vorgelegen. Das Gericht ging davon aus, dass der Vertrag wegen des Formmangels gemäß § 125 BGB nichtig gewesen wäre.
Keine Umgehung über außervertragliche Ansprüche
Der Makler konnte die verlangte Vergütung auch nicht auf andere Anspruchsgrundlagen stützen. Das Landgericht verneinte Ansprüche aus:
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dem Bereicherungsrecht, und
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einer Geschäftsführung ohne Auftrag.
Gesetzliche Formvorgabe bleibt maßgeblich
Hinsichtlich eines bereicherungsrechtlichen Anspruchs war der Kläger nach Auffassung des Gerichts bereits beweispflichtig geblieben. Darüber hinaus stand einem solchen Anspruch die gesetzgeberische Wertung des § 656a BGB entgegen.
Die Formvorschrift soll Streit über das Zustandekommen und den Inhalt entsprechender Maklerverträge vermeiden. Das Bereicherungsrecht dient nach der Begründung des Gerichts nicht dazu, die Rechtsfolgen eines formunwirksamen Vertrags nachträglich herzustellen. Andernfalls ließe sich die gesetzliche Textformpflicht umgehen. Dieselbe Sperrwirkung nahm das Gericht für Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag an.
Entscheidung nach Zurückweisung der Berufung rechtskräftig
Das Oberlandesgericht München wies die Berufung des Maklers zurück (OLG München, Beschluss vom 22. Oktober 2026 – 8 U 1651/26). Die Entscheidung des Landgerichts ist damit rechtskräftig.
Auch der Bundesgerichtshof hat sich bereits mehrfach mit den im Jahr 2020 eingeführten §§ 656b ff. BGB befasst. Die betreffenden Verfahren gingen jeweils zulasten der beteiligten Makler aus.
Bedeutung der Formanforderungen im Vertragsrecht
Die Entscheidung verdeutlicht, dass für einen Provisionsanspruch nicht nur eine Vermittlungstätigkeit maßgeblich ist. Erforderlich sind ein wirksamer Vertrag, die Einhaltung der gesetzlichen Form und – bei einem Vertragsschluss durch einen Vertreter – eine nachweisbare Vertretungsmacht. Lassen sich die wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Kommunikation nicht feststellen, kann dies den Vergütungsanspruch ausschließen.
Bei rechtlichen Fragen zu Formvorgaben, Vertretungsmacht und der Wirksamkeit vertraglicher Abreden bietet MTR Legal eine individuelle Rechtsberatung im Vertragsrecht an.
