Le Landgericht München I (LG München I, tribunal régional de Munich I) a rejeté une demande de commission d’environ 15 000 euros, faute de preuve d’un contrat de courtage respectant les exigences de forme (LG München I, jugement du 13 mai 2026 – 3 O 13657/25, référence de l’affaire). Selon le tribunal, les messages WhatsApp produits ne contenaient aucun accord suffisamment précis concernant la commission de courtage. Il n’existait pas non plus de droits fondés sur l’enrichissement injustifié ou sur la gestion d’affaires.
Litige relatif à l’entremise pour la vente d’un appartement en copropriété
L’agent immobilier demandeur soutenait avoir rencontré le propriétaire d’un appartement. À cette occasion, le propriétaire l’aurait chargé, en contrepartie du paiement d’une commission, de trouver un acquéreur pour un appartement situé à Bayreuth.
Le frère aurait représenté le propriétaire
Selon les déclarations de l’agent immobilier, les autres conditions contractuelles auraient ensuite été convenues par l’intermédiaire du frère du propriétaire. Celui-ci était un ami du demandeur et exerçait également la profession d’agent immobilier. Il aurait représenté juridiquement le propriétaire et convenu par WhatsApp, entre autres, des modalités de la mission ainsi que du montant de la commission.
Après la vente de l’appartement, le propriétaire a refusé de payer. Il a contesté la version de l’agent immobilier et déclaré ne l’avoir ni rencontré ni eu au téléphone. Il n’aurait en outre conféré aucun pouvoir de représentation à son frère et la vente aurait été réalisée sans l’intervention du demandeur.
Absence de preuve d’un pouvoir de représentation
Le Landgericht München I n’a pas acquis la conviction que le propriétaire avait habilité son frère à émettre des déclarations produisant des effets juridiques. Il n’était donc déjà pas établi que le frère pouvait valablement agir pour le compte du propriétaire.
Indépendamment de l’absence de pouvoir de représentation, le tribunal a examiné les exigences légales de forme applicables aux contrats de courtage portant sur des appartements et des maisons individuelles.
Non-respect de la forme textuelle prévue au § 656a BGB
En vertu du § 656a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch, Code civil allemand), un contrat de courtage portant sur l’indication de la possibilité de conclure un contrat de vente relatif à un appartement ou à une maison individuelle, ou sur l’entremise en vue de la conclusion d’un tel contrat, doit revêtir la forme textuelle. Cette forme n’avait pas été respectée, car les messages WhatsApp ne permettaient pas d’établir que le demandeur devait percevoir une commission du montant réclamé pour l’entremise ou l’indication d’un contrat de vente ou d’un acquéreur concernant le bien immobilier litigieux. Le § 126b BGB exige à cet effet une déclaration lisible, mentionnant l’identité de son auteur et émise sur un support durable.
Les échanges WhatsApp ne contenaient aucun accord suffisant sur la commission
L’utilisation d’un service de messagerie n’était pas, à elle seule, déterminante. D’après les motifs de la décision, les messages WhatsApp produits ne faisaient apparaître aucun accord suffisant sur la commission. Les messages transmis par un service de messagerie ne satisfont en tout état de cause pas à la forme textuelle légale lorsque les stipulations contractuelles essentielles n’en ressortent pas.
Même si le frère avait été valablement habilité, aucun contrat de courtage respectant les exigences de forme n’aurait donc été conclu. Le tribunal a estimé que le contrat aurait été nul pour vice de forme conformément au § 125 BGB.
Impossibilité de contourner les règles par des droits extracontractuels
L’agent immobilier ne pouvait pas davantage fonder la rémunération réclamée sur d’autres fondements juridiques. Le Landgericht München I a exclu tout droit fondé sur :
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l’enrichissement injustifié, et
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la gestion d’affaires.
La forme prescrite par la loi reste déterminante
S’agissant d’un droit fondé sur l’enrichissement injustifié, le demandeur n’avait déjà pas satisfait à la charge de la preuve qui lui incombait, selon le tribunal. En outre, l’objectif poursuivi par le législateur au moyen du § 656a BGB s’opposait à un tel droit.
La règle de forme vise à éviter les litiges concernant la conclusion et le contenu de tels contrats de courtage. Selon les motifs du tribunal, le droit de l’enrichissement injustifié n’a pas pour objet de rétablir a posteriori les effets juridiques d’un contrat invalide pour vice de forme. Dans le cas contraire, il serait possible de contourner l’exigence légale de la forme textuelle. Le tribunal a retenu le même effet d’exclusion pour les droits fondés sur la gestion d’affaires.
Décision définitive après le rejet de l’appel
L’Oberlandesgericht München (OLG München, tribunal régional supérieur de Munich) a rejeté l’appel de l’agent immobilier (OLG München, ordonnance du 22 octobre 2026 – 8 U 1651/26, référence de l’affaire). La décision du Landgericht München I est ainsi devenue définitive.
Le Bundesgerichtshof (BGH, Cour fédérale de justice allemande) s’est également prononcé à plusieurs reprises sur les §§ 656b et suivants BGB, introduits en 2020. Dans chacune des procédures concernées, l’issue a été défavorable aux agents immobiliers impliqués.
Importance des exigences de forme en droit des contrats
La décision montre que l’exercice d’une activité d’entremise ne suffit pas à lui seul à fonder un droit à commission. Un contrat valable, le respect de la forme légale et, en cas de conclusion du contrat par un représentant, un pouvoir de représentation démontrable sont nécessaires. Si les conditions contractuelles essentielles ne peuvent pas être établies à partir des échanges, le droit à rémunération peut être exclu.
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