La adquisición de una vivienda en propiedad se considera para muchos inversores una forma sólida de creación de patrimonio y de previsión para la jubilación. En particular, los inmuebles protegidos como monumento histórico se promocionan con frecuencia con ventajas fiscales, ingresos por alquiler a largo plazo y una evolución del valor supuestamente segura. Pero ¿qué ocurre si las ventajas prometidas se basan en una comprobación insuficiente del objeto y no se informa a los compradores sobre riesgos esenciales?
Mediante sentencia de 15 de enero de 2026 (Az. 34 U 103/24, número de expediente), el Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm, Tribunal Regional Superior de Hamm) dictó una decisión de gran alcance sobre la responsabilidad por asesoramiento de inversión defectuoso en relación con la adquisición de una vivienda en propiedad.
El tribunal dejó claro que también la compra de un inmueble puede ser objeto de un contrato de asesoramiento de inversión y que los asesores de inversión pueden incurrir en responsabilidad por datos incorrectos sobre el propio objeto, así como por información insuficiente sobre la experiencia y la fiabilidad del promotor inmobiliario.
Por tanto, la sentencia reviste una importancia considerable para la responsabilidad de los intermediarios inmobiliarios y las reclamaciones indemnizatorias de los compradores por asesoramiento de inversión defectuoso.
Vivienda en propiedad adquirida como inversión de capital
Los demandantes adquirieron, mediante contrato de compraventa notarial de 28 de diciembre de 2020, una vivienda en propiedad en una antigua piscina cubierta. El objeto se encontraba en un edificio protegido como monumento histórico y se comercializaba en el marco de un proyecto de promoción inmobiliaria.
En concreto, se trataba de una antigua piscina protegida como monumento histórico en la que debían construirse viviendas de alta calidad y la piscina existente debía transformarse en un invernadero (Orangerie).
En realidad, el proyecto quedó inacabado. La licencia de obra para el objeto ha caducado entretanto.
El inmueble fue presentado a los compradores como una inversión de capital con ventajas fiscales. En el marco del asesoramiento se trató, en particular, de un concepto inmobiliario para objetos protegidos como monumento histórico. Según las conclusiones de la Sala, los demandantes no contaban con experiencias previas relevantes en inversiones inmobiliarias.
La demandada estaba integrada en la distribución. Las conversaciones de asesoramiento fueron llevadas a cabo por personas que actuaban para ella. Según la exposición de los demandantes, en dichas conversaciones se les transmitió la impresión de que el promotor inmobiliario contaba con muchos años de experiencia, era conocido por su calidad y disponía de una capacidad financiera suficiente.
Reclamación de indemnización por daños por asesoramiento de inversión defectuoso
Precisamente estos datos resultaron decisivos desde el punto de vista de la responsabilidad, según la valoración de la Sala. Los demandantes alegaron que no se les había informado correctamente sobre la experiencia real y la solvencia financiera del promotor inmobiliario. Antes bien, su fiabilidad habría sido presentada de forma positiva en la conversación de asesoramiento, aunque no existía una base suficiente para ello.
Por ello, los demandantes reclamaron indemnización por daños y la reversión económica de su inversión.
La demandada había objetado que la adquisición de una vivienda en propiedad para su arrendamiento a terceros y para ahorrar impuestos no debía equipararse a la adquisición de una inversión de capital; además, señaló que únicamente se había presentado una factura de corretaje pagada por los demandantes. El Landgericht Essen (Tribunal Regional de Essen) había seguido aún esta postura en primera instancia y desestimó inicialmente la demanda (Az. 6 O 33/24, número de expediente). Contra ello, los demandantes interpusieron recurso de apelación.
El OLG Hamm estima en gran medida la demanda
El OLG Hamm modificó la sentencia de primera instancia y condenó a la demandada a una indemnización por daños de amplio alcance; según el estado actual de conocimiento, no se sabe si esta decisión ya es firme.
La demandada debe pagar a los demandantes 285.009,41 euros más intereses por importe de cinco puntos porcentuales por encima del tipo básico desde el 14 de febrero de 2024.
Además, el tribunal declaró que la demandada debe liberar a los demandantes de las cuotas pendientes del precio de compra por importe de 94.569,16 euros. También se declaró una obligación de liberación respecto de determinadas cargas de intereses futuras derivadas de los préstamos de financiación. Las obligaciones existen en cada caso Zug um Zug (cumplimiento simultáneo, prestación contra prestación) contra la cesión de derechos especificada con mayor detalle en la sentencia y la retransmisión de las posiciones jurídicas obtenidas.
Además, la demandada debe indemnizar a los demandantes por daños futuros que se deriven de la adquisición del inmueble y de los derechos vinculados a ella. Por los costes extrajudiciales de abogado, la Sala concedió otros 7.321,59 euros.
Por lo demás, el OLG desestimó la apelación adicional de los demandantes.
Asesoramiento de inversión pese a contrato de corretaje
Un punto central de la decisión se refiere a la calificación jurídica de la actividad de la demandada.
Según el criterio del OLG Hamm, junto a un contrato de corretaje puede celebrarse tácitamente un contrato de asesoramiento de inversión. Lo decisivo no es solo la denominación formal de la actividad, sino cómo se presentan realmente los intermediarios frente a los clientes y qué prestaciones realizan.
En el caso concreto, la actividad no se limitó a la mera indicación de una posibilidad de adquisición. Antes bien, se explicaron activamente las ventajas fiscales y la idoneidad del objeto como inversión de capital. Por tanto, la demandada no pudo invocar con éxito que únicamente había intermediado una vivienda en propiedad.
Al mismo tiempo, la Sala dejó claro que la intermediación de un inmueble no constituye automáticamente un asesoramiento de inversión por el mero hecho de que el comprador quiera utilizar el objeto como inversión de capital. Fueron determinantes, más bien, las circunstancias concretas del asesoramiento.
Deber de información sobre la experiencia y la solvencia financiera del promotor inmobiliario
Del contrato de asesoramiento de inversión se derivan deberes especiales de información y asesoramiento. El asesor debe revelar aquellas circunstancias que sean esenciales para la decisión de inversión.
Según el criterio del tribunal, entre ellas se encontraba la experiencia real del promotor inmobiliario. En una inversión en un inmueble aún por construir o que debe ser saneado de forma integral, la capacidad del promotor inmobiliario para ejecutar el proyecto de manera profesional y económicamente exitosa puede ser decisiva para la conservación del valor de la inversión.
Si se destacan de forma positiva muchos años de experiencia, calidad y solidez financiera, aunque tales características no existan realmente, ello puede constituir un asesoramiento erróneo generador de responsabilidad.
El tribunal basó su apreciación, entre otros elementos, en la documentación del asesoramiento y en las declaraciones testificales. Las manifestaciones de un testigo interviniente no fueron adecuadas, según la valoración de la Sala, para refutar la exposición de los demandantes. En particular, sus declaraciones contradecían parcialmente la documentación elaborada por él mismo.
Imputación de la conducta del asesor
La demandada tuvo que asumir la imputación de la conducta de los intermediarios utilizados. La Sala basó esto, en particular, en § 278 BGB (Código Civil alemán) así como en las reglas de representación conforme a §§ 164 y ss. BGB (Código Civil alemán).
Por ello, las empresas no pueden eludir sin más su responsabilidad por el hecho de que las conversaciones de asesoramiento sean llevadas a cabo por socios comerciales o por otras personas incorporadas. Lo decisivo es si estas personas actúan dentro del ámbito de obligaciones de la empresa y si su actuación puede imputársele jurídicamente.
¿Cuándo tienen los inversores derecho a indemnización por daños en inversiones inmobiliarias?
No toda inversión inmobiliaria decepcionante fundamenta automáticamente un derecho a indemnización por daños. La caída de los precios inmobiliarios, ingresos por alquiler inferiores a los esperados o una evolución económica desfavorable no bastan, por sí solos, en principio. Lo decisivo es, más bien, si el vendedor, intermediario o asesor ha incumplido un deber que le incumbía y si ese incumplimiento fue causal para el daño producido.
Un derecho a indemnización por daños puede plantearse, en particular, en las siguientes constelaciones:
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Asesoramiento de inversión defectuoso
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Datos incorrectos sobre el promotor inmobiliario
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Ocultación de riesgos esenciales de la inversión
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Comprobación insuficiente del concepto de inversión
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Incumplimiento de deberes precontractuales de información por parte del vendedor
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Conducta indebida imputable de intermediarios incorporados
Para una reclamación indemnizatoria exitosa, el inversor debe, por regla general, exponer un incumplimiento de deber, un daño causado por dicho incumplimiento y la imputabilidad jurídica del daño.
Conclusión e importancia práctica
La sentencia del OLG Hamm pone de manifiesto que los intermediarios inmobiliarios pueden estar expuestos a riesgos de responsabilidad considerables cuando comercializan inmuebles de inversión prestando asesoramiento. Un contrato de corretaje no excluye un contrato adicional de asesoramiento de inversión. Si se explican a los clientes ventajas fiscales y se presenta el inmueble como una inversión de capital adecuada, pueden surgir deberes de información más amplios.
Preguntas frecuentes sobre la indemnización por daños en inmuebles como inversión de capital
¿Cuándo tengo derecho a indemnización por daños en un inmueble como inversión de capital?
Un derecho a indemnización por daños puede plantearse, en particular, cuando el asesor de inversión, intermediario inmobiliario, vendedor o promotor inmobiliario ha incumplido sus obligaciones contractuales o legales. Esto puede ocurrir, por ejemplo, si se ocultan riesgos esenciales, se facilitan datos incorrectos sobre la capacidad financiera o la experiencia del promotor inmobiliario, o se transmiten expectativas de rentabilidad poco realistas. El requisito es, en principio, que el incumplimiento del deber haya sido causal para el daño producido. Si existe un derecho depende de las circunstancias del caso concreto y de la respectiva base de la pretensión.
¿Responden también los agentes inmobiliarios por un asesoramiento de inversión defectuoso?
Sí, bajo determinados requisitos. Un agente inmobiliario puede celebrar con el cliente, junto al contrato de corretaje, también un contrato de asesoramiento de inversión. Esto puede considerarse, en particular, cuando no solo indica o intermedia un inmueble, sino que asesora activamente al cliente sobre la idoneidad del objeto como inversión de capital. De un contrato de asesoramiento de este tipo pueden derivarse deberes especiales de información y asesoramiento. Si estos se incumplen, el agente puede estar obligado a indemnizar por daños conforme a § 280 Abs. 1 BGB (Código Civil alemán). Si existe asesoramiento de inversión depende de las circunstancias concretas y del contenido real de las conversaciones.
¿Qué daños pueden reclamar los inversores en caso de asesoramiento inmobiliario defectuoso?
Según los hechos, la pretensión indemnizatoria puede estar dirigida a una reversión económica de la inversión. Pueden considerarse, por ejemplo, el reembolso de pagos del precio de compra efectuados, determinados gastos accesorios de adquisición y daños financieros acreditables. También puede exigirse la liberación de obligaciones de pago aún pendientes bajo los requisitos legales. A cambio, los inversores deben regularmente restituir o transferir las posiciones patrimoniales obtenidas en relación con la inversión. Qué partidas de daño son efectivamente indemnizables depende, en particular, de la base de la pretensión, la causalidad y las circunstancias patrimoniales concretas.
¿Qué plazos de prescripción se aplican a las reclamaciones de indemnización por daños en inmuebles como inversión de capital?
Para las reclamaciones contractuales de indemnización por daños se aplica con frecuencia el plazo ordinario de prescripción de tres años conforme a §§ 195, 199 BGB (Código Civil alemán). Comienza, en principio, al cierre del año en que nació la pretensión y el inversor tuvo conocimiento de las circunstancias que fundamentan la pretensión, así como de la persona del deudor, o habría debido tenerlo sin negligencia grave. Sin embargo, según la base de la pretensión, pueden aplicarse otros plazos o plazos máximos independientes del conocimiento. Dado que el inicio de la prescripción puede ser difícil de determinar en cada caso, los inversores deberían hacer examinar jurídicamente posibles reclamaciones con prontitud.
¿Cómo pueden los inversores probar un asesoramiento defectuoso en un inmueble como inversión de capital?
Quien desea reclamar indemnización por daños por un asesoramiento defectuoso al adquirir un inmueble como inversión de capital se enfrenta con frecuencia al desafío de probar el contenido de las conversaciones de asesoramiento de entonces. Precisamente en inversiones inmobiliarias, entre la conversación de asesoramiento, la formalización del contrato de compraventa notarial y la aparición de dificultades económicas pueden transcurrir varios años. Por ello, es tanto más importante asegurar tempranamente todos los documentos y medios de prueba disponibles.
¿Qué medios de prueba son importantes en caso de asesoramiento inmobiliario defectuoso?
Revisten especial importancia, en primer lugar, los documentos que fueron entregados al inversor antes de la adquisición. Entre ellos se incluyen, en particular, folletos de venta, exposés, cálculos de rentabilidad, modelos de financiación, cálculos fiscales y recomendaciones de inversión por escrito. También los correos electrónicos, cartas y demás mensajes entre el inversor y el intermediario pueden aportar información sobre qué características del inmueble se destacaron y qué riesgos se abordaron o se ocultaron.
Además, los protocolos de asesoramiento y las notas de las conversaciones pueden desempeñar un papel importante. Idealmente documentan qué información recibió el inversor y sobre qué base se tomó la decisión de inversión. Debe tenerse en cuenta que una documentación escrita no prueba necesariamente que todos los datos contenidos en ella sean efectivamente correctos o que reproduzcan íntegramente la conversación de asesoramiento. Las contradicciones entre una documentación y las declaraciones de personas intervinientes pueden desempeñar un papel considerable en el proceso.
También los testigos pueden considerarse medios de prueba. Si, por ejemplo, cónyuges, familiares u otras personas participaron en conversaciones de asesoramiento, eventualmente pueden declarar sobre el contenido de la conversación. Lo mismo se aplica a antiguos empleados u otras personas que estuvieron implicadas en la distribución del inmueble.
¿Quién debe probar el asesoramiento defectuoso?
La carga de la prueba se rige por la respectiva base de la pretensión y por el incumplimiento concreto del deber. En principio, el inversor debe exponer los presupuestos de su derecho a indemnización por daños. Entre ellos se incluyen, en particular, la existencia de un deber relevante, su incumplimiento y el daño causado por este. No obstante, para determinadas objeciones se aplican reglas diferentes sobre la carga de la prueba. Así, en principio, quien estaba obligado a informar debe probar que el inversor renunció a una información debida.
Por ello, resulta decisivo un examen cuidadoso del caso concreto. No toda evolución desfavorable del inmueble prueba un asesoramiento defectuoso. Más bien debe investigarse si ya en el momento de la decisión de inversión existían informaciones falsas o incompletas, o si riesgos esenciales no fueron revelados en contra del deber.
¿Qué importancia tiene la sentencia del OLG Hamm de 15 de enero de 2026?
La sentencia del OLG Hamm (Az. 34 U 103/24, número de expediente) pone de manifiesto lo importante que puede ser la valoración de la documentación del asesoramiento y de las declaraciones testificales. Al evaluar los incumplimientos de deber alegados, la Sala tuvo en cuenta, entre otras cosas, la documentación existente y las declaraciones de un testigo participante en el asesoramiento. Según la valoración judicial, sus manifestaciones no fueron adecuadas para refutar la exposición de los demandantes; en parte existían contradicciones con los documentos elaborados por él mismo.
De ello se deriva para los inversores afectados que no deberían partir precipitadamente de la idea de que un asesoramiento defectuoso ya no puede probarse después de varios años. También los documentos antiguos pueden ser medios de prueba valiosos. A la inversa, los intermediarios y las sociedades de asesoramiento deberían procurar que su documentación sea completa, comprensible y objetivamente correcta.
¿Qué deben hacer concretamente los inversores?
Quien sospeche de un asesoramiento defectuoso debería reunir todos los documentos relativos a la adquisición del inmueble y ordenarlos cronológicamente. Esto incluye también documentos que surgieron solo después de la compra, como escritos sobre retrasos en la finalización, defectos, pérdidas de alquiler o dificultades financieras del promotor inmobiliario. A continuación, debe comprobarse qué datos se facilitaron antes de la compra, si eran correctos y si la información ausente o falsa fue relevante para la decisión de inversión.
Un examen jurídico temprano es especialmente aconsejable porque, además de la situación probatoria, también deben tenerse en cuenta posibles plazos de prescripción.
¿Pueden los inversores reclamar aún indemnización por daños tras la compra del inmueble y revertir económicamente el contrato?
Sí. La formalización del contrato de compraventa notarial no excluye, en principio, reclamaciones de indemnización por daños por asesoramiento de inversión defectuoso o por otro incumplimiento de deber. Aunque el inmueble ya haya sido adquirido, los inversores pueden, bajo determinados requisitos, reclamar la reparación del daño patrimonial sufrido. Sin embargo, si es posible una reversión económica depende de la respectiva base de la pretensión y de las circunstancias del caso concreto.
¿Qué requisitos deben cumplirse?
En principio, debe existir un incumplimiento de deber generador de responsabilidad que haya sido causal para la decisión de inversión y para el daño resultante. Tal caso puede darse, por ejemplo, si un intermediario presenta el inmueble como una inversión de capital especialmente segura, aunque se conozcan riesgos esenciales o estos habrían debido reconocerse mediante una comprobación adecuada. Asimismo, pueden ser relevantes datos incorrectos sobre la experiencia y la capacidad financiera del promotor inmobiliario.
No depende únicamente de si la inversión resultó posteriormente perjudicial desde el punto de vista económico. Un inmueble puede perder valor pese a un asesoramiento adecuado. A la inversa, puede existir un incumplimiento de deber aunque no se hayan materializado efectivamente todos los riesgos anunciados. Lo determinante es si el asesoramiento en el momento de la decisión de inversión cumplía los requisitos legales y si el incumplimiento del deber causó el daño reclamado.
¿Qué significa reversión económica?
El objetivo de la indemnización por daños puede ser colocar económicamente al inversor en la situación en la que estaría sin el asesoramiento contrario al deber. Según los hechos, por tanto, pueden tenerse en cuenta el precio de compra pagado, los gastos accesorios de adquisición y determinados costes de financiación. También puede considerarse la liberación de deudas pendientes del precio de compra o de determinadas cargas adicionales.
Una reversión completa no significa, sin embargo, que el inversor pueda conservar el inmueble y al mismo tiempo reclamar el reembolso de todos los desembolsos. Regularmente debe restituir o transferir las posiciones patrimoniales obtenidas en relación con la inversión. Además, las ventajas económicas que el inversor haya obtenido del inmueble pueden tenerse en cuenta en el cálculo del daño. Entre ellas pueden incluirse, por ejemplo, ingresos por alquiler obtenidos u otras ventajas con valor patrimonial. Qué partidas deben imputarse en concreto depende de la base de la pretensión y de las circunstancias del caso.
¿Qué importancia tiene la decisión del OLG Hamm?
El OLG Hamm, mediante sentencia de 15 de enero de 2026 (Az. 34 U 103/24, número de expediente), puso de manifiesto la importancia práctica de estos principios. La Sala concedió a los inversores demandantes indemnización por daños y decidió además sobre la liberación de cuotas pendientes del precio de compra, así como sobre otras cargas relacionadas con la financiación. Las obligaciones estaban vinculadas a los requisitos especificados con mayor detalle en la sentencia, en particular a la transferencia de determinadas posiciones jurídicas obtenidas de la inversión.
La decisión muestra que las reclamaciones de indemnización por daños no tienen por qué limitarse a una suma global de dinero. Según la configuración del caso, también pueden ser relevantes las pretensiones de liberación y la declaración de una obligación de indemnizar daños futuros. Esto último puede ser especialmente importante cuando las consecuencias económicas de la inversión aún no se han determinado definitivamente.
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