L’acquisto di un appartamento di proprietà è considerato da molti investitori una forma solida di costruzione del patrimonio e di previdenza per la vecchiaia. In particolare, gli immobili tutelati come beni monumentali vengono spesso pubblicizzati con vantaggi fiscali, redditi locativi a lungo termine e un presunto andamento sicuro del valore. Ma cosa accade se i vantaggi promessi si fondano su una verifica insufficiente dell’immobile e gli acquirenti non vengono informati su rischi essenziali?
Con sentenza del 15 gennaio 2026 (Az. 34 U 103/24), l’Oberlandesgericht Hamm (OLG, Tribunale regionale superiore di Hamm) ha adottato una decisione di ampia portata sulla responsabilità in caso di consulenza in materia di investimenti errata in relazione all’acquisto di un appartamento di proprietà.
Il Tribunale ha chiarito che anche l’acquisto di un immobile può costituire oggetto di un contratto di consulenza in materia di investimenti e che i consulenti finanziari possono essere responsabili per indicazioni inesatte sull’immobile stesso, nonché per informazioni insufficienti sull’esperienza e sull’affidabilità del promotore/costruttore.
La sentenza riveste quindi notevole importanza per la responsabilità degli intermediari immobiliari e per le pretese risarcitorie degli acquirenti a causa di una consulenza in materia di investimenti errata.
Appartamento di proprietà acquistato come investimento di capitale
I ricorrenti acquistarono, con contratto notarile di compravendita del 28 dicembre 2020, un appartamento di proprietà in un’ex piscina coperta. L’immobile si trovava in un edificio tutelato come bene monumentale e veniva commercializzato nell’ambito di un progetto di sviluppo immobiliare.
In concreto, si trattava di un’ex piscina tutelata come bene monumentale, nella quale avrebbero dovuto essere realizzati appartamenti di pregio e la vasca esistente avrebbe dovuto essere trasformata in un’orangerie.
Di fatto, il progetto rimase incompiuto. Il permesso di costruire relativo all’immobile è nel frattempo decaduto.
L’immobile fu presentato agli acquirenti come investimento di capitale con vantaggi fiscali. Nell’ambito della consulenza si discuteva in particolare di un modello immobiliare per beni tutelati come monumenti. Secondo gli accertamenti del Senato, i ricorrenti non disponevano di precedenti esperienze pertinenti in materia di investimenti immobiliari.
La convenuta era coinvolta nella distribuzione. I colloqui di consulenza furono condotti da persone che operavano per suo conto. Secondo quanto dedotto dai ricorrenti, in tale contesto fu loro trasmessa l’impressione che il promotore/costruttore disponesse di un’esperienza pluriennale, fosse noto per la qualità e possedesse un’adeguata capacità finanziaria.
Fatta valere una richiesta di risarcimento danni per consulenza errata in materia di investimenti
Proprio tali indicazioni si rivelarono, secondo la valutazione del Senato, decisive ai fini della responsabilità. I ricorrenti sostennero di non essere stati informati correttamente sull’effettiva esperienza e solidità finanziaria del promotore/costruttore. Al contrario, nel colloquio di consulenza la sua affidabilità sarebbe stata rappresentata in modo positivo, sebbene non vi fosse una base sufficiente a tal fine.
I ricorrenti chiesero pertanto il risarcimento del danno e la restituzione economica del loro investimento.
La convenuta aveva eccepito che l’acquisto di un appartamento di proprietà destinato alla locazione a terzi e al risparmio fiscale non fosse equiparabile all’acquisto di un investimento di capitale; inoltre, aveva richiamato il fatto che era stata emessa soltanto una fattura di mediazione pagata dai ricorrenti. Il Landgericht Essen (Tribunale regionale di Essen) aveva ancora seguito questa impostazione in primo grado e aveva inizialmente respinto la domanda (Az. 6 O 33/24). Contro tale decisione i ricorrenti proposero appello.
L’OLG Hamm accoglie in larga parte la domanda
L’OLG Hamm modificò la sentenza di primo grado e condannò la convenuta a un ampio risarcimento del danno; allo stato attuale delle conoscenze non è noto se tale decisione sia già passata in giudicato.
La convenuta deve pagare ai ricorrenti 285.009,41 euro oltre interessi nella misura di cinque punti percentuali sopra il tasso base a decorrere dal 14 febbraio 2024.
Inoltre, il Tribunale accertò che la convenuta deve tenere indenni i ricorrenti dalle rate del prezzo di acquisto ancora aperte per un importo di 94.569,16 euro. Anche con riguardo a determinati oneri futuri per interessi derivanti dai mutui di finanziamento fu accertato un obbligo di manleva. Gli obblighi sussistono rispettivamente Zug um Zug (prestazioni contestuali secondo il diritto civile tedesco) contro la cessione delle pretese specificate più dettagliatamente nella sentenza e il ritrasferimento delle posizioni giuridiche acquisite.
Inoltre, la convenuta deve risarcire ai ricorrenti i danni futuri derivanti dall’acquisto dell’immobile e dai diritti ad esso collegati. Per le spese legali stragiudiziali il Senato riconobbe ulteriori 7.321,59 euro.
Per il resto, l’OLG ha respinto l’appello ulteriore dei ricorrenti.
Consulenza in materia di investimenti nonostante il contratto di mediazione
Un punto centrale della decisione riguarda l’inquadramento giuridico dell’attività della convenuta.
Secondo l’OLG Hamm, accanto a un contratto di mediazione può sorgere tacitamente un contratto di consulenza in materia di investimenti. Determinante non è soltanto la qualificazione formale dell’attività, bensì il modo in cui gli intermediari si presentano effettivamente nei confronti dei clienti e quali prestazioni forniscono.
Nel caso concreto, l’attività non si limitava alla mera segnalazione di un’opportunità di acquisto. Piuttosto, venivano illustrati attivamente i vantaggi fiscali e l’idoneità dell’immobile come investimento di capitale. La convenuta non poteva quindi invocare con successo di essersi limitata a intermediare un appartamento di proprietà.
Il Senato ha al contempo chiarito che l’intermediazione di un immobile non costituisce automaticamente una consulenza in materia di investimenti solo perché l’acquirente intende utilizzare l’oggetto come investimento di capitale. Decisive erano invece le concrete circostanze della consulenza.
Obbligo di informazione sull’esperienza e sulla solidità finanziaria del promotore/costruttore
Dal contratto di consulenza in materia di investimenti derivano specifici obblighi di informazione e consulenza. Il consulente deve rendere note le circostanze essenziali per la decisione di investimento.
Secondo il Tribunale, tra queste rientrava l’effettiva esperienza del promotore/costruttore. In caso di investimento in un immobile ancora da realizzare o da risanare integralmente, la capacità del promotore/costruttore di attuare il progetto in modo tecnicamente corretto ed economicamente efficace può essere determinante per la tenuta del valore dell’investimento.
Se un’esperienza pluriennale, la qualità e la solidità finanziaria vengono evidenziate positivamente, sebbene tali caratteristiche in realtà non sussistano, ciò può integrare una consulenza errata idonea a fondare la responsabilità.
Il Tribunale ha fondato la propria valutazione, tra l’altro, sulla documentazione della consulenza e sulle deposizioni testimoniali. Secondo la valutazione del Senato, le dichiarazioni di un testimone coinvolto non erano idonee a confutare le allegazioni dei ricorrenti. In particolare, le sue indicazioni contraddicevano in parte la documentazione da lui stesso redatta.
Imputazione del comportamento del consulente
La convenuta doveva vedersi imputare il comportamento degli intermediari impiegati. Il Senato ha fondato ciò in particolare sul § 278 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch, Codice civile tedesco) nonché sulle regole della rappresentanza di cui ai §§ 164 e ss. BGB.
Le imprese non possono quindi sottrarsi senz’altro alla propria responsabilità facendo condurre i colloqui di consulenza da partner commerciali o da altre persone incaricate. È decisivo se tali persone agiscano nell’ambito degli obblighi dell’impresa e se il loro operato sia giuridicamente imputabile a quest’ultima.
Quando gli investitori hanno diritto al risarcimento danni in caso di investimenti immobiliari?
Non ogni investimento immobiliare deludente fonda automaticamente un diritto al risarcimento del danno. Il calo dei prezzi immobiliari, redditi locativi inferiori alle attese o un andamento economico sfavorevole, di per sé, in linea di principio non sono sufficienti. Decisivo è piuttosto se il venditore, l’intermediario o il consulente abbia violato un obbligo a lui incombente e se tale violazione sia stata causa del danno verificatosi.
Un diritto al risarcimento del danno può venire in considerazione in particolare nelle seguenti ipotesi:
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Consulenza in materia di investimenti errata
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Indicazioni inesatte sul promotore/costruttore
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Occultamento di rischi essenziali dell’investimento
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Verifica insufficiente del modello di investimento
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Violazione di obblighi informativi precontrattuali da parte del venditore
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Condotta scorretta imputabile di intermediari incaricati
Per far valere con successo una pretesa risarcitoria, l’investitore deve in linea di principio dedurre una violazione di obblighi, un danno da essa causato e l’imputabilità giuridica del danno.
Conclusione e rilevanza pratica
La sentenza dell’OLG Hamm evidenzia che gli intermediari immobiliari, in caso di commercializzazione con attività consulenziale di immobili da investimento, possono essere esposti a notevoli rischi di responsabilità. Un contratto di mediazione non esclude un ulteriore contratto di consulenza in materia di investimenti. Se ai clienti vengono illustrati vantaggi fiscali e l’immobile viene rappresentato come un investimento di capitale idoneo, possono sorgere obblighi informativi più ampi.
Domande frequenti sul risarcimento danni per immobili come investimento di capitale
Quando ho diritto al risarcimento danni per un immobile come investimento di capitale?
Un diritto al risarcimento del danno può venire in considerazione in particolare quando il consulente finanziario, l’intermediario immobiliare, il venditore o il promotore/costruttore ha violato i propri obblighi contrattuali o di legge. Ciò può accadere, ad esempio, quando vengono taciuti rischi essenziali, vengono fornite indicazioni inesatte sulla capacità finanziaria o sull’esperienza del promotore/costruttore oppure vengono prospettate aspettative di rendimento irrealistiche. Presupposto è in linea di principio che la violazione dell’obbligo sia stata causa del danno verificatosi. L’esistenza di una pretesa dipende dalle circostanze del singolo caso e dalla rispettiva base giuridica della domanda.
Gli agenti immobiliari rispondono anche per una consulenza in materia di investimenti errata?
Sì, a determinate condizioni. Un agente immobiliare può concludere con il cliente, accanto al contratto di mediazione, anche un contratto di consulenza in materia di investimenti. Ciò viene in considerazione in particolare quando egli non si limita a segnalare o intermediare un immobile, ma consiglia attivamente il cliente sull’idoneità dell’oggetto come investimento di capitale. Da un simile contratto di consulenza possono derivare specifici obblighi di informazione e consulenza. Se tali obblighi vengono violati, l’agente può essere tenuto al risarcimento del danno ai sensi del § 280 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch, Codice civile tedesco). L’esistenza di una consulenza in materia di investimenti dipende dalle circostanze concrete e dal contenuto effettivo dei colloqui.
Quali danni possono far valere gli investitori in caso di consulenza immobiliare errata?
A seconda dei fatti, la pretesa risarcitoria può essere diretta alla restituzione economica dell’investimento. Possono venire in considerazione, ad esempio, il rimborso dei pagamenti del prezzo di acquisto effettuati, di determinati costi accessori all’acquisto e di danni da finanziamento dimostrabili. Anche la manleva da obblighi di pagamento ancora aperti può essere richiesta ricorrendone i presupposti di legge. In contropartita, gli investitori devono di regola restituire o trasferire le posizioni patrimoniali acquisite in relazione all’investimento. Quali voci di danno siano effettivamente risarcibili dipende in particolare dalla base giuridica della pretesa, dal nesso causale e dalla concreta situazione patrimoniale.
Quali termini di prescrizione si applicano alle pretese risarcitorie per immobili come investimento di capitale?
Per le pretese risarcitorie contrattuali si applica spesso il termine ordinario di prescrizione di tre anni ai sensi dei §§ 195, 199 BGB. Esso decorre in linea di principio dalla fine dell’anno in cui la pretesa è sorta e l’investitore ha avuto conoscenza delle circostanze che fondano la pretesa e della persona del debitore, oppure avrebbe dovuto averne conoscenza senza colpa grave. A seconda della base giuridica della domanda, possono tuttavia applicarsi termini diversi o termini massimi indipendenti dalla conoscenza. Poiché l’inizio della prescrizione può essere difficile da determinare nel singolo caso, gli investitori dovrebbero far verificare tempestivamente sul piano legale le possibili pretese.
Come possono gli investitori provare una consulenza errata in caso di immobile come investimento di capitale?
Chi intende far valere un risarcimento danni per consulenza errata nell’acquisto di un immobile come investimento di capitale si trova spesso di fronte alla difficoltà di provare il contenuto dei colloqui di consulenza dell’epoca. Proprio negli investimenti immobiliari, tra il colloquio di consulenza, la conclusione del contratto notarile di compravendita e il manifestarsi di difficoltà economiche possono talvolta trascorrere diversi anni. È quindi tanto più importante mettere tempestivamente al sicuro tutti i documenti e mezzi di prova disponibili.
Quali mezzi di prova sono importanti in caso di consulenza immobiliare errata?
Di particolare importanza sono anzitutto i documenti consegnati all’investitore prima dell’acquisto. Tra questi rientrano in particolare prospetti di vendita, exposé, calcoli di redditività, modelli di finanziamento, calcoli fiscali e raccomandazioni di investimento scritte. Anche e-mail, lettere e altri messaggi tra l’investitore e l’intermediario possono fornire indicazioni su quali caratteristiche dell’immobile siano state evidenziate e quali rischi siano stati affrontati o taciuti.
Inoltre, verbali di consulenza e appunti sui colloqui possono svolgere un ruolo importante. Idealmente, essi documentano quali informazioni l’investitore abbia ricevuto e su quale base sia stata assunta la decisione di investimento. Occorre tuttavia considerare che una documentazione scritta non prova necessariamente che tutte le indicazioni in essa contenute siano effettivamente corrette o che riproducano integralmente il colloquio di consulenza. Contraddizioni tra una documentazione e le dichiarazioni delle persone coinvolte possono svolgere un ruolo rilevante nel processo.
Anche i testimoni possono venire in considerazione come mezzi di prova. Se, ad esempio, coniugi, parenti o altre persone hanno partecipato ai colloqui di consulenza, possono eventualmente fornire indicazioni sul contenuto del colloquio. Lo stesso vale per ex dipendenti o altre persone coinvolte nella distribuzione dell’immobile.
Chi deve provare la consulenza errata?
L’onere della prova dipende dalla rispettiva base giuridica della pretesa e dalla concreta violazione dell’obbligo. In linea di principio, l’investitore deve dedurre i presupposti della propria pretesa risarcitoria. Tra questi rientrano in particolare l’esistenza di un obbligo rilevante, la sua violazione e il danno da essa causato. Per determinate eccezioni valgono tuttavia regole diverse sull’onere della prova. Così, in linea di principio, chi era tenuto a fornire informazioni deve provare che l’investitore abbia rinunciato a un’informazione dovuta.
Decisiva è quindi una verifica accurata del singolo caso. Non ogni andamento sfavorevole dell’immobile prova una consulenza errata. Occorre piuttosto esaminare se già al momento della decisione di investimento fossero presenti informazioni false o incomplete oppure se rischi essenziali non siano stati comunicati in violazione di un obbligo.
Qual è la rilevanza della sentenza dell’OLG Hamm del 15 gennaio 2026?
La sentenza dell’OLG Hamm (Az. 34 U 103/24) evidenzia quanto possa essere importante la valutazione della documentazione di consulenza e delle deposizioni testimoniali. Nel valutare le violazioni di obblighi fatte valere, il Senato ha considerato, tra l’altro, la documentazione esistente e le dichiarazioni di un testimone coinvolto nella consulenza. Secondo la valutazione giudiziale, le sue indicazioni non erano idonee a confutare le allegazioni dei ricorrenti; in parte sussistevano contraddizioni rispetto ai documenti da lui stesso redatti.
Ne deriva, per gli investitori interessati, che non dovrebbero presumere affrettatamente che una consulenza errata non possa più essere provata dopo diversi anni. Anche documenti risalenti nel tempo possono costituire preziosi mezzi di prova. Al contrario, intermediari e società di consulenza dovrebbero assicurarsi che la loro documentazione sia completa, comprensibile e oggettivamente corretta.
Cosa dovrebbero fare concretamente gli investitori?
Chi sospetta una consulenza errata dovrebbe raccogliere tutti i documenti relativi all’acquisto dell’immobile e ordinarli cronologicamente. Tra questi rientrano anche documenti sorti solo dopo l’acquisto, ad esempio comunicazioni su ritardi nel completamento, vizi, mancati incassi locativi o difficoltà finanziarie del promotore/costruttore. Successivamente occorre verificare quali indicazioni siano state fornite prima dell’acquisto, se corrispondessero al vero e se le informazioni mancanti o errate fossero rilevanti per la decisione di investimento.
Una verifica legale tempestiva è opportuna in particolare perché, oltre alla situazione probatoria, devono essere considerati anche eventuali termini di prescrizione.
Gli investitori possono chiedere il risarcimento danni e la restituzione economica del contratto anche dopo l’acquisto dell’immobile?
Sì. La conclusione del contratto notarile di compravendita non esclude in linea di principio pretese risarcitorie per una consulenza in materia di investimenti errata o per altra violazione di obblighi. Anche se l’immobile è già stato acquistato, gli investitori possono, a determinate condizioni, chiedere il ristoro del danno patrimoniale subito. Tuttavia, la possibilità di una restituzione economica dipende dalla rispettiva base giuridica della pretesa e dalle circostanze del singolo caso.
Quali presupposti devono essere soddisfatti?
In linea di principio deve sussistere una violazione di obblighi idonea a fondare la responsabilità, che sia stata causa della decisione di investimento e del danno da essa derivato. Un caso del genere può verificarsi, ad esempio, quando un intermediario presenta l’immobile come investimento di capitale particolarmente sicuro, sebbene rischi essenziali siano noti o avrebbero dovuto essere riconosciuti con una verifica corretta. Possono essere rilevanti anche indicazioni inesatte sull’esperienza e sulla capacità finanziaria del promotore/costruttore.
Non rileva soltanto se l’investimento si sia rivelato ex post economicamente svantaggioso. Un immobile può perdere valore anche a seguito di una consulenza corretta. Viceversa, può sussistere una violazione di obblighi anche se non si sono concretizzati tutti i rischi pubblicizzati. Determinante è se la consulenza, al momento della decisione di investimento, fosse conforme ai requisiti giuridici e se la violazione dell’obbligo abbia causato il danno fatto valere.
Che cosa significa restituzione economica?
Lo scopo del risarcimento del danno può essere quello di porre economicamente l’investitore nella situazione in cui si sarebbe trovato senza la consulenza contraria agli obblighi. A seconda dei fatti, possono quindi essere considerati il prezzo di acquisto pagato, i costi accessori all’acquisto e determinati costi di finanziamento. Può venire in considerazione anche la manleva da debiti del prezzo di acquisto ancora aperti o da determinati ulteriori oneri.
Una restituzione completa non significa tuttavia che l’investitore possa trattenere l’immobile e al contempo pretendere il rimborso di tutte le spese. Di regola egli deve restituire o trasferire le posizioni patrimoniali acquisite in relazione all’investimento. Inoltre, vantaggi economici che l’investitore abbia tratto dall’immobile possono essere considerati nel calcolo del danno. Tra questi possono rientrare, ad esempio, canoni di locazione percepiti o altri vantaggi patrimoniali. Quali voci debbano essere imputate nel dettaglio dipende dalla concreta base giuridica della pretesa e dalle circostanze del caso.
Qual è la rilevanza della decisione dell’OLG Hamm?
Con sentenza del 15 gennaio 2026 (Az. 34 U 103/24), l’OLG Hamm ha evidenziato la rilevanza pratica di tali principi. Il Senato ha riconosciuto agli investitori ricorrenti il risarcimento del danno e ha inoltre deciso sulla manleva da rate del prezzo di acquisto ancora aperte nonché su ulteriori oneri connessi al finanziamento. Gli obblighi erano subordinati ai presupposti specificati più dettagliatamente nella sentenza, in particolare al trasferimento di determinate posizioni giuridiche acquisite dall’investimento.
La decisione mostra che le pretese risarcitorie non devono necessariamente limitarsi a un importo pecuniario forfettario. A seconda della configurazione del caso, possono assumere rilievo anche pretese di manleva e l’accertamento di un obbligo di risarcire danni futuri. Quest’ultimo può essere particolarmente importante quando le conseguenze economiche dell’investimento non siano ancora definitivamente accertate.
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