L’acquisition d’un appartement en copropriété est considérée par de nombreux investisseurs comme une forme solide de constitution de patrimoine et de prévoyance retraite. Les biens immobiliers classés ou protégés au titre des monuments historiques, en particulier, sont souvent promus au moyen d’avantages fiscaux, de revenus locatifs à long terme et d’une évolution de valeur prétendument sûre. Mais qu’en est-il lorsque les avantages promis reposent sur un examen insuffisant du bien et que les acquéreurs ne sont pas informés de risques essentiels ?
Par arrêt du 15 janvier 2026 (Az. 34 U 103/24, numéro de dossier), l’Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm, tribunal régional supérieur de Hamm) a rendu une décision de grande portée sur la responsabilité en cas de conseil en investissement erroné dans le cadre de l’acquisition d’un appartement en copropriété.
La juridiction a précisé que l’achat d’un bien immobilier peut également faire l’objet d’un contrat de conseil en investissement et que les conseillers en investissement peuvent voir leur responsabilité engagée pour des indications inexactes concernant le bien lui-même, ainsi que pour des informations insuffisantes sur l’expérience et la fiabilité du promoteur immobilier.
Cet arrêt revêt ainsi une importance considérable pour la responsabilité des intermédiaires immobiliers et pour les demandes de dommages-intérêts des acquéreurs en raison d’un conseil en investissement erroné.
Appartement en copropriété acquis comme placement
Les demandeurs ont acquis, par acte de vente notarié du 28 décembre 2020, un appartement en copropriété dans une ancienne piscine couverte. Le bien se trouvait dans un bâtiment protégé au titre des monuments historiques et était commercialisé dans le cadre d’un projet de promotion immobilière.
Concrètement, il s’agit d’une ancienne piscine protégée au titre des monuments historiques, dans laquelle devaient être créés des appartements haut de gamme et dont le bassin existant devait être transformé en orangerie.
En réalité, le projet est resté inachevé. Le permis de construire relatif au bien est désormais caduc.
Le bien immobilier a été présenté aux acquéreurs comme un placement assorti d’avantages fiscaux. Dans le cadre du conseil, il était notamment question d’un concept immobilier pour des biens protégés au titre des monuments historiques. Selon les constatations du Senat (chambre de jugement) de l’Oberlandesgericht Hamm, les demandeurs ne disposaient d’aucune expérience préalable pertinente en matière d’investissements immobiliers.
La défenderesse était impliquée dans la commercialisation. Les entretiens de conseil ont été menés par des personnes travaillant pour elle. Selon les allégations des demandeurs, il leur aurait été donné l’impression que le promoteur immobilier disposait d’une longue expérience, était réputé pour la qualité et possédait une capacité financière suffisante.
Demande de dommages-intérêts pour conseil en investissement erroné
Ce sont précisément ces indications qui se sont révélées déterminantes au regard de la responsabilité, selon l’appréciation du Senat. Les demandeurs ont fait valoir qu’ils n’avaient pas été correctement informés de l’expérience réelle et de la solidité financière du promoteur immobilier. Au contraire, sa fiabilité aurait été présentée de manière positive lors de l’entretien de conseil, alors qu’il n’existait pas de base suffisante à cet égard.
Les demandeurs ont donc réclamé des dommages-intérêts et la résolution économique de leur investissement.
La défenderesse avait objecté que l’acquisition d’un appartement en copropriété destiné à la location à des tiers et à la réalisation d’économies fiscales ne devait pas être assimilée à l’acquisition d’un placement financier ; elle a en outre indiqué que seule une facture d’agent immobilier payée par les demandeurs avait été remise. Le Landgericht Essen (tribunal régional d’Essen) avait encore suivi cette position en première instance et avait d’abord rejeté la demande (Az. 6 O 33/24, numéro de dossier). Les demandeurs ont interjeté appel contre cette décision.
L’OLG Hamm fait largement droit à la demande
L’OLG Hamm a réformé le jugement de première instance et condamné la défenderesse à des dommages-intérêts étendus ; selon l’état actuel des connaissances, il n’est pas établi si cette décision est déjà définitive.
La défenderesse doit verser aux demandeurs 285 009,41 euros, augmentés d’intérêts à hauteur de cinq points de pourcentage au-dessus du taux de base depuis le 14 février 2024.
En outre, la juridiction a constaté que la défenderesse doit libérer les demandeurs de tranches de prix d’achat encore impayées à hauteur de 94 569,16 euros. Une obligation de libération a également été constatée concernant certaines charges d’intérêts futures issues des prêts de financement. Les obligations existent respectivement Zug um Zug (exécution simultanée, prestation contre prestation) contre la cession des droits désignée plus précisément dans l’arrêt et la rétrocession des positions juridiques obtenues.
La défenderesse doit en outre indemniser les demandeurs des dommages futurs résultant de l’acquisition du bien immobilier et des droits qui y sont liés. Au titre des frais d’avocat extrajudiciaires, le Senat a accordé une somme supplémentaire de 7 321,59 euros.
Pour le surplus, l’OLG a rejeté l’appel plus étendu des demandeurs.
Conseil en investissement malgré un contrat de courtage
Un point central de la décision concerne la qualification juridique de l’activité de la défenderesse.
Selon l’OLG Hamm, un contrat de conseil en investissement peut être conclu tacitement parallèlement à un contrat de courtage. Ce qui est déterminant n’est pas seulement la désignation formelle de l’activité, mais la manière dont les intermédiaires se présentent effectivement aux clients et les prestations qu’ils fournissent.
Dans le cas concret, l’activité ne se limitait pas à la simple indication d’une possibilité d’acquisition. Les avantages fiscaux et l’aptitude du bien comme placement ont au contraire été activement expliqués. La défenderesse ne pouvait donc pas utilement soutenir qu’elle s’était bornée à servir d’intermédiaire pour un appartement en copropriété.
Le Senat a en même temps précisé que l’intermédiation d’un bien immobilier ne constitue pas automatiquement, à elle seule, un conseil en investissement au seul motif que l’acquéreur souhaite utiliser le bien comme placement. Les circonstances concrètes du conseil étaient au contraire déterminantes.
Obligation d’information sur l’expérience et la solidité financière du promoteur immobilier
Le contrat de conseil en investissement entraîne des obligations particulières d’information et de conseil. Le conseiller doit divulguer les circonstances qui sont essentielles pour la décision d’investissement.
Selon la juridiction, cela incluait l’expérience réelle du promoteur immobilier. Lors d’un investissement dans un bien immobilier encore à construire ou à rénover en profondeur, la capacité du promoteur immobilier à réaliser le projet de manière professionnelle et économiquement réussie peut être déterminante pour la valeur de l’investissement.
Si une longue expérience, la qualité et la solidité financière sont mises en avant de manière positive alors que ces caractéristiques n’existent pas en réalité, cela peut constituer un conseil erroné engageant la responsabilité.
La juridiction a fondé son appréciation notamment sur la documentation relative au conseil et sur les dépositions de témoins. Selon l’appréciation du Senat, les déclarations d’un témoin impliqué n’étaient pas propres à réfuter les allégations des demandeurs. En particulier, ses indications contredisaient en partie la documentation qu’il avait lui-même établie.
Imputation du comportement du conseiller
La défenderesse devait se voir imputer le comportement des intermédiaires utilisés. Le Senat s’est fondé à cet égard notamment sur § 278 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch, Code civil allemand) ainsi que sur les règles de la représentation prévues aux §§ 164 et suivants BGB.
Les entreprises ne peuvent donc pas se soustraire sans autre forme de procès à leur responsabilité au motif que les entretiens de conseil ont été menés par des partenaires de distribution ou d’autres personnes mandatées. Ce qui est déterminant est de savoir si ces personnes agissent dans le champ des obligations de l’entreprise et si leurs actes doivent juridiquement lui être imputés.
Quand les investisseurs ont-ils droit à des dommages-intérêts en cas d’investissements immobiliers ?
Tout investissement immobilier décevant ne fonde pas automatiquement un droit à dommages-intérêts. Une baisse des prix de l’immobilier, des revenus locatifs inférieurs aux attentes ou une évolution économique défavorable ne suffisent en principe pas en eux-mêmes. Ce qui importe est plutôt de savoir si le vendeur, l’intermédiaire ou le conseiller a violé une obligation lui incombant et si cette violation a causé le dommage subi.
Un droit à dommages-intérêts peut notamment être envisagé dans les constellations suivantes :
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Conseil en investissement erroné
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Indications inexactes concernant le promoteur immobilier
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Dissimulation de risques essentiels liés à l’investissement
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Examen insuffisant du concept d’investissement
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Violation d’obligations précontractuelles d’information par le vendeur
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Comportement fautif imputable d’intermédiaires mandatés
Pour obtenir gain de cause dans une action en dommages-intérêts, l’investisseur doit en principe exposer une violation d’obligation, un dommage causé par celle-ci et l’imputabilité juridique du dommage.
Conclusion et portée pratique
L’arrêt de l’OLG Hamm montre que les intermédiaires immobiliers peuvent être exposés à des risques de responsabilité considérables lorsqu’ils commercialisent des biens immobiliers d’investissement avec une dimension de conseil. Un contrat de courtage n’exclut pas un contrat supplémentaire de conseil en investissement. Lorsque des avantages fiscaux sont expliqués aux clients et que le bien immobilier est présenté comme un placement approprié, des obligations d’information plus étendues peuvent naître.
Questions fréquentes sur les dommages-intérêts en cas de biens immobiliers comme placement
Quand ai-je droit à des dommages-intérêts pour un bien immobilier acquis comme placement ?
Un droit à dommages-intérêts peut notamment être envisagé lorsque le conseiller en investissement, l’intermédiaire immobilier, le vendeur ou le promoteur immobilier a violé ses obligations contractuelles ou légales. Tel peut être le cas, par exemple, lorsque des risques essentiels ont été dissimulés, lorsque des indications inexactes ont été données sur la capacité financière ou l’expérience du promoteur immobilier, ou lorsque des attentes de rendement irréalistes ont été communiquées. Il est en principe nécessaire que la violation de l’obligation ait causé le dommage subi. L’existence d’un droit dépend des circonstances du cas d’espèce et du fondement juridique invoqué.
Les agents immobiliers répondent-ils également d’un conseil en investissement erroné ?
Oui, sous certaines conditions. Un agent immobilier peut, parallèlement au contrat de courtage, conclure également un contrat de conseil en investissement avec le client. Cela peut être envisagé en particulier lorsqu’il ne se contente pas d’indiquer ou de servir d’intermédiaire pour un bien immobilier, mais conseille activement le client sur l’aptitude du bien comme placement. Un tel contrat de conseil peut entraîner des obligations particulières d’information et de conseil. En cas de violation de ces obligations, l’agent immobilier peut être tenu à dommages-intérêts conformément à § 280 al. 1 BGB. L’existence d’un conseil en investissement dépend des circonstances concrètes et du contenu effectif des entretiens.
Quels dommages les investisseurs peuvent-ils faire valoir en cas de conseil immobilier erroné ?
Selon les faits, la demande de dommages-intérêts peut tendre à une résolution économique de l’investissement. Peuvent notamment entrer en ligne de compte le remboursement des paiements de prix d’achat effectués, de certains frais accessoires d’acquisition et des préjudices de financement démontrables. La libération d’obligations de paiement encore ouvertes peut également être demandée lorsque les conditions légales sont remplies. En contrepartie, les investisseurs doivent en règle générale restituer ou transférer les positions patrimoniales obtenues en lien avec l’investissement. Les postes de préjudice effectivement indemnisables dépendent notamment du fondement de la demande, du lien de causalité et de la situation patrimoniale concrète.
Quels délais de prescription s’appliquent aux demandes de dommages-intérêts relatives à des biens immobiliers comme placement ?
Pour les demandes contractuelles de dommages-intérêts, le délai de prescription de droit commun de trois ans s’applique souvent conformément aux §§ 195, 199 BGB. Il commence en principe à courir à la fin de l’année au cours de laquelle la créance est née et au cours de laquelle l’investisseur a eu connaissance des circonstances fondant la demande ainsi que de la personne du débiteur, ou aurait dû en avoir connaissance sans négligence grave. Selon le fondement juridique, d’autres délais ou des délais butoirs indépendants de la connaissance peuvent toutefois s’appliquer. Comme le point de départ de la prescription peut être difficile à déterminer dans un cas concret, les investisseurs devraient faire examiner juridiquement d’éventuelles prétentions à un stade précoce.
Comment les investisseurs peuvent-ils prouver un conseil erroné lors de l’acquisition d’un bien immobilier comme placement ?
Quiconque souhaite faire valoir des dommages-intérêts pour conseil erroné lors de l’acquisition d’un bien immobilier comme placement est souvent confronté à la difficulté de prouver le contenu des entretiens de conseil tenus à l’époque. Dans les investissements immobiliers notamment, plusieurs années peuvent parfois s’écouler entre l’entretien de conseil, la conclusion de l’acte de vente notarié et l’apparition de difficultés économiques. Il est d’autant plus important de conserver à temps tous les documents et moyens de preuve disponibles.
Quels moyens de preuve sont importants en cas de conseil immobilier erroné ?
Les documents remis à l’investisseur avant l’acquisition revêtent tout d’abord une importance particulière. Il s’agit notamment des brochures de vente, exposés, calculs de rentabilité, modèles de financement, calculs fiscaux et recommandations écrites d’investissement. Les courriels, lettres et autres messages échangés entre l’investisseur et l’intermédiaire peuvent également renseigner sur les caractéristiques du bien immobilier qui ont été mises en avant et sur les risques qui ont été abordés ou dissimulés.
En outre, les procès-verbaux de conseil et notes d’entretien peuvent jouer un rôle important. Ils documentent idéalement les informations reçues par l’investisseur et le fondement sur lequel la décision d’investissement a été prise. Il convient toutefois de noter qu’une documentation écrite ne prouve pas nécessairement que toutes les indications qu’elle contient sont effectivement exactes ou qu’elle restitue intégralement l’entretien de conseil. Les contradictions entre une documentation et les déclarations des personnes impliquées peuvent jouer un rôle considérable dans la procédure.
Les témoins peuvent également entrer en ligne de compte comme moyens de preuve. Si, par exemple, des conjoints, des proches ou d’autres personnes ont participé aux entretiens de conseil, ils peuvent, le cas échéant, fournir des indications sur le contenu des discussions. Il en va de même pour d’anciens collaborateurs ou d’autres personnes ayant participé à la commercialisation du bien immobilier.
Qui doit prouver le conseil erroné ?
La charge de la preuve dépend du fondement juridique invoqué et de la violation d’obligation concrète. En principe, l’investisseur doit exposer les conditions de sa demande de dommages-intérêts. Celles-ci comprennent notamment l’existence d’une obligation pertinente, sa violation et le dommage qui en a résulté. Pour certaines objections, des règles de charge de la preuve différentes s’appliquent toutefois. Ainsi, il appartient en principe à celui qui était tenu d’informer de prouver que l’investisseur a renoncé à une information due.
Un examen minutieux du cas d’espèce est donc déterminant. Toute évolution défavorable du bien immobilier ne prouve pas un conseil erroné. Il faut plutôt vérifier si, au moment de la décision d’investissement, des informations fausses ou incomplètes existaient déjà ou si des risques essentiels n’ont pas été divulgués en violation d’une obligation.
Quelle est la portée de l’arrêt de l’OLG Hamm du 15 janvier 2026 ?
L’arrêt de l’OLG Hamm (Az. 34 U 103/24) met en évidence l’importance que peut revêtir l’appréciation de la documentation relative au conseil et des dépositions de témoins. Dans l’appréciation des violations d’obligations invoquées, le Senat a notamment pris en compte la documentation existante et les déclarations d’un témoin ayant participé au conseil. Selon l’appréciation de la juridiction, ses indications n’étaient pas propres à réfuter les allégations des demandeurs ; il existait en partie des contradictions avec les documents qu’il avait lui-même établis.
Il en résulte, pour les investisseurs concernés, qu’ils ne devraient pas présumer trop rapidement qu’un conseil erroné ne peut plus être prouvé après plusieurs années. Même des documents anciens peuvent constituer de précieux moyens de preuve. À l’inverse, les intermédiaires et sociétés de conseil devraient veiller à ce que leur documentation soit complète, compréhensible et matériellement exacte.
Que devraient concrètement faire les investisseurs ?
Quiconque soupçonne un conseil erroné devrait rassembler tous les documents relatifs à l’acquisition immobilière et les classer chronologiquement. Cela inclut également les documents établis seulement après l’achat, par exemple les courriers concernant des retards d’achèvement, des défauts, des pertes de loyers ou des difficultés financières du promoteur immobilier. Il convient ensuite d’examiner quelles indications ont été données avant l’achat, si elles étaient exactes et si les informations manquantes ou fausses étaient importantes pour la décision d’investissement.
Un examen juridique précoce est particulièrement utile, notamment parce qu’il faut tenir compte, outre de la situation probatoire, d’éventuels délais de prescription.
Les investisseurs peuvent-ils encore demander des dommages-intérêts après l’achat immobilier et obtenir une résolution économique du contrat ?
Oui. La conclusion de l’acte de vente notarié n’exclut pas par principe des demandes de dommages-intérêts pour conseil en investissement erroné ou pour toute autre violation d’obligation. Même si le bien immobilier a déjà été acquis, les investisseurs peuvent, sous certaines conditions, demander réparation du préjudice patrimonial subi. La possibilité d’une résolution économique dépend toutefois du fondement juridique applicable et des circonstances du cas d’espèce.
Quelles conditions doivent être remplies ?
Il doit en principe exister une violation d’obligation engageant la responsabilité, qui a été causale pour la décision d’investissement et pour le dommage qui en est résulté. Tel peut être le cas, par exemple, lorsqu’un intermédiaire présente le bien immobilier comme un placement particulièrement sûr alors que des risques essentiels sont connus ou auraient dû être identifiés en cas d’examen conforme aux règles de l’art. De même, des indications inexactes sur l’expérience et la capacité financière du promoteur immobilier peuvent être pertinentes.
À cet égard, il ne suffit pas de constater que l’investissement s’est révélé économiquement défavorable a posteriori. Un bien immobilier peut perdre de la valeur malgré un conseil conforme. À l’inverse, une violation d’obligation peut exister même si tous les risques promus ne se sont pas effectivement réalisés. Ce qui est déterminant est de savoir si, au moment de la décision d’investissement, le conseil répondait aux exigences juridiques et si la violation de l’obligation a causé le dommage invoqué.
Que signifie la résolution économique ?
L’objectif des dommages-intérêts peut être de replacer économiquement l’investisseur dans la situation qui aurait été la sienne sans le conseil contraire aux obligations. Selon les faits, le prix d’achat payé, les frais accessoires d’acquisition et certains coûts de financement peuvent donc être pris en compte. La libération de dettes de prix d’achat encore impayées ou de certaines autres charges peut également être envisagée.
Une résolution complète ne signifie toutefois pas que l’investisseur puisse conserver le bien immobilier et exiger en même temps le remboursement de toutes ses dépenses. Il doit en règle générale restituer ou transférer les positions patrimoniales obtenues en lien avec l’investissement. En outre, les avantages économiques que l’investisseur a tirés du bien immobilier peuvent devoir être pris en compte dans le calcul du dommage. Cela peut inclure, par exemple, les revenus locatifs perçus ou d’autres avantages patrimoniaux. Les postes à imputer dans le détail dépendent du fondement concret de la demande et des circonstances de l’affaire.
Quelle est la portée de la décision de l’OLG Hamm ?
Par arrêt du 15 janvier 2026 (Az. 34 U 103/24), l’OLG Hamm a illustré l’importance pratique de ces principes. Le Senat a accordé des dommages-intérêts aux investisseurs demandeurs et s’est également prononcé sur la libération de tranches de prix d’achat encore impayées ainsi que sur d’autres charges liées au financement. Les obligations étaient subordonnées aux conditions précisées dans l’arrêt, notamment au transfert de certaines positions juridiques obtenues grâce à l’investissement.
La décision montre que les demandes de dommages-intérêts ne doivent pas nécessairement être limitées à un montant forfaitaire. Selon la configuration du cas, des demandes de libération ainsi que la constatation d’une obligation d’indemniser les dommages futurs peuvent également être pertinentes. Cette dernière peut revêtir une importance particulière lorsque les conséquences économiques de l’investissement ne sont pas encore définitivement établies.
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