Nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność jest dla wielu inwestorów uznawane za solidną formę budowania majątku i zabezpieczenia emerytalnego. W szczególności nieruchomości objęte ochroną konserwatorską są często reklamowane z powołaniem się na korzyści podatkowe, długoterminowe przychody z najmu oraz rzekomo bezpieczny wzrost wartości. Co jednak obowiązuje, gdy obiecywane korzyści opierają się na niewystarczającym sprawdzeniu obiektu, a nabywcy nie zostają poinformowani o istotnych ryzykach?
Wyrokiem z 15 stycznia 2026 r. (Az. 34 U 103/24) Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm, Wyższy Sąd Krajowy w Hamm) wydał daleko idące orzeczenie dotyczące odpowiedzialności za wadliwe doradztwo inwestycyjne w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność.
Sąd wyjaśnił, że także zakup nieruchomości może być przedmiotem umowy doradztwa inwestycyjnego, a doradcy inwestycyjni mogą ponosić odpowiedzialność za nieprawidłowe informacje dotyczące samego obiektu, jak również za niewystarczające informacje o doświadczeniu i wiarygodności dewelopera.
Wyrok ma zatem istotne znaczenie dla odpowiedzialności pośredników w obrocie nieruchomościami oraz roszczeń odszkodowawczych nabywców z tytułu wadliwego doradztwa inwestycyjnego.
Lokal własnościowy nabyty jako inwestycja kapitałowa
Powodowie nabyli na podstawie notarialnej umowy sprzedaży z 28 grudnia 2020 r. lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność w dawnym krytym basenie. Obiekt znajdował się w budynku objętym ochroną konserwatorską i był oferowany w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego.
Konkretnie chodziło o objęty ochroną konserwatorską dawny basen, w którym miały powstać wysokiej jakości mieszkania, a istniejąca niecka basenowa miała zostać przebudowana na oranżerię.
W rzeczywistości przedsięwzięcie pozostało niezakończone. Pozwolenie na budowę dla obiektu wygasło w międzyczasie.
Nieruchomość została przedstawiona nabywcom jako inwestycja kapitałowa z korzyściami podatkowymi. W ramach doradztwa chodziło w szczególności o koncepcję inwestowania w nieruchomości objęte ochroną konserwatorską. Zgodnie z ustaleniami senatu powodowie nie posiadali żadnego istotnego wcześniejszego doświadczenia w inwestycjach nieruchomościowych.
Pozwana była zaangażowana w dystrybucję. Rozmowy doradcze prowadziły osoby działające na jej rzecz. Według twierdzeń powodów wywołano u nich wrażenie, że deweloper dysponuje wieloletnim doświadczeniem, jest znany z jakości i posiada wystarczającą zdolność finansową.
Dochodzenie odszkodowania z tytułu wadliwego doradztwa inwestycyjnego
Właśnie te informacje okazały się, według oceny senatu, rozstrzygające z punktu widzenia odpowiedzialności. Powodowie podnosili, że nie zostali prawidłowo poinformowani o rzeczywistym doświadczeniu i sile finansowej dewelopera. Przeciwnie, jego wiarygodność została przedstawiona w rozmowie doradczej pozytywnie, choć nie istniała ku temu wystarczająca podstawa.
Powodowie zażądali dlatego odszkodowania oraz ekonomicznego odwrócenia skutków swojej inwestycji.
Pozwana podnosiła, że nabycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność w celu wynajmu osobom trzecim i uzyskania oszczędności podatkowych nie można utożsamiać z nabyciem inwestycji kapitałowej; wskazywała ponadto, że wystawiono jedynie rachunek pośrednika opłacony przez powodów. Temu stanowisku Landgericht Essen (Sąd Krajowy w Essen) w pierwszej instancji jeszcze przychylił się i początkowo oddalił powództwo (Az. 6 O 33/24). Powodowie wnieśli od tego apelację.
OLG Hamm w znacznej mierze uwzględnia powództwo
OLG Hamm zmienił wyrok sądu pierwszej instancji i zasądził od pozwanej daleko idące odszkodowanie; według obecnego stanu wiedzy nie wiadomo, czy orzeczenie to jest już prawomocne.
Pozwana musi zapłacić powodom 285 009,41 euro wraz z odsetkami w wysokości pięciu punktów procentowych ponad stopę bazową od 14 lutego 2024 r.
Ponadto sąd ustalił, że pozwana ma zwolnić powodów z jeszcze otwartych rat ceny sprzedaży w wysokości 94 569,16 euro. Także w odniesieniu do określonych przyszłych obciążeń odsetkowych z kredytów finansujących inwestycję stwierdzono obowiązek zwolnienia z długu. Zobowiązania te istnieją każdorazowo za jednoczesnym spełnieniem świadczenia wzajemnego w postaci cesji roszczeń bliżej określonych w wyroku oraz zwrotnego przeniesienia uzyskanych pozycji prawnych.
Ponadto pozwana musi naprawić przyszłe szkody powodów wynikające z nabycia nieruchomości i związanych z nią praw. Z tytułu pozasądowych kosztów adwokackich senat zasądził dalsze 7 321,59 euro.
W pozostałym zakresie OLG oddalił dalej idącą apelację powodów.
Doradztwo inwestycyjne mimo umowy pośrednictwa
Centralny punkt orzeczenia dotyczy kwalifikacji prawnej działalności pozwanej.
Zdaniem OLG Hamm obok umowy pośrednictwa może w sposób dorozumiany dojść do zawarcia umowy doradztwa inwestycyjnego. Decydujące znaczenie ma nie tylko formalne określenie działalności, lecz to, jak pośrednicy faktycznie występują wobec klientów i jakie usługi świadczą.
W konkretnym przypadku działalność nie ograniczała się do samego wskazania możliwości nabycia. Aktywnie objaśniano bowiem korzyści podatkowe oraz przydatność obiektu jako inwestycji kapitałowej. Pozwana nie mogła zatem skutecznie powoływać się na to, że jedynie pośredniczyła w sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność.
Senat jednocześnie wyjaśnił, że pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości nie stanowi automatycznie doradztwa inwestycyjnego tylko dlatego, że nabywca chce wykorzystywać obiekt jako inwestycję kapitałową. Rozstrzygające były raczej konkretne okoliczności doradztwa.
Obowiązek informacyjny dotyczący doświadczenia i siły finansowej dewelopera
Z umowy doradztwa inwestycyjnego wynikają szczególne obowiązki informacyjne i doradcze. Doradca musi ujawnić te okoliczności, które są istotne dla decyzji inwestycyjnej.
Według sądu należało do nich rzeczywiste doświadczenie dewelopera. Przy inwestycji w nieruchomość, która ma dopiero zostać wybudowana albo kompleksowo wyremontowana, zdolność dewelopera do fachowej i ekonomicznie skutecznej realizacji przedsięwzięcia może mieć decydujące znaczenie dla wartości inwestycji.
Jeżeli wieloletnie doświadczenie, jakość i siła finansowa są pozytywnie podkreślane, choć w rzeczywistości cechy te nie występują, może to stanowić wadliwe doradztwo uzasadniające odpowiedzialność.
Sąd oparł swoją ocenę między innymi na dokumentacji doradczej i zeznaniach świadków. Wyjaśnienia jednego z uczestniczących świadków, według oceny senatu, nie nadawały się do obalenia twierdzeń powodów. W szczególności jego informacje częściowo pozostawały w sprzeczności ze sporządzoną przez niego samego dokumentacją.
Przypisanie zachowania doradcy
Pozwana musiała ponieść konsekwencje zachowania wykorzystanych pośredników. Senat oparł to w szczególności na § 278 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch, niemiecki kodeks cywilny) oraz na zasadach przedstawicielstwa zgodnie z §§ 164 i nast. BGB.
Przedsiębiorstwa nie mogą zatem bez dalszych warunków uchylić się od odpowiedzialności przez to, że rozmowy doradcze prowadzone są przez partnerów dystrybucyjnych lub inne zaangażowane osoby. Decydujące jest, czy osoby te działają w zakresie obowiązków przedsiębiorstwa i czy ich działanie można mu prawnie przypisać.
Kiedy inwestorom przy inwestycjach nieruchomościowych przysługuje odszkodowanie?
Nie każda rozczarowująca inwestycja nieruchomościowa automatycznie uzasadnia roszczenie odszkodowawcze. Spadek cen nieruchomości, niższe przychody z najmu niż oczekiwano albo niekorzystny rozwój gospodarczy zasadniczo same w sobie nie wystarczają. Decydujące jest raczej to, czy sprzedawca, pośrednik lub doradca naruszył ciążący na nim obowiązek i czy to naruszenie obowiązku było przyczyną powstałej szkody.
Roszczenie odszkodowawcze wchodzi w grę w szczególności w następujących sytuacjach:
-
Wadliwe doradztwo inwestycyjne
-
Nieprawidłowe informacje o deweloperze
-
Przemilczenie istotnych ryzyk inwestycyjnych
-
Niewystarczające sprawdzenie koncepcji inwestycyjnej
-
Naruszenie przedumownych obowiązków informacyjnych przez sprzedawcę
-
Przypisywalne niewłaściwe zachowanie zaangażowanych pośredników
Dla skutecznego roszczenia odszkodowawczego inwestor musi zasadniczo wykazać naruszenie obowiązku, spowodowaną tym szkodę oraz prawną przypisywalność szkody.
Wniosek i znaczenie praktyczne
Wyrok OLG Hamm pokazuje, że pośrednicy w obrocie nieruchomościami mogą być narażeni na znaczne ryzyka odpowiedzialności przy doradczym oferowaniu nieruchomości inwestycyjnych. Umowa pośrednictwa nie wyklucza dodatkowej umowy doradztwa inwestycyjnego. Jeżeli klientom objaśnia się korzyści podatkowe i przedstawia nieruchomość jako odpowiednią inwestycję kapitałową, mogą powstać dalej idące obowiązki informacyjne.
Częste pytania dotyczące odszkodowania przy nieruchomościach jako inwestycji kapitałowej
Kiedy przysługuje mi odszkodowanie przy nieruchomości jako inwestycji kapitałowej?
Roszczenie odszkodowawcze wchodzi w grę w szczególności wtedy, gdy doradca inwestycyjny, pośrednik nieruchomości, sprzedawca lub deweloper naruszył swoje obowiązki umowne albo ustawowe. Może tak być na przykład wtedy, gdy przemilczano istotne ryzyka, podano nieprawdziwe informacje o zdolności finansowej lub doświadczeniu dewelopera albo przedstawiono nierealistyczne oczekiwania co do zysku. Warunkiem jest zasadniczo to, aby naruszenie obowiązku było przyczyną powstałej szkody. To, czy roszczenie istnieje, zależy od okoliczności konkretnego przypadku oraz danej podstawy roszczenia.
Czy pośrednicy nieruchomości odpowiadają także za wadliwe doradztwo inwestycyjne?
Tak, pod określonymi warunkami. Pośrednik nieruchomości może obok umowy pośrednictwa zawrzeć z klientem także umowę doradztwa inwestycyjnego. Wchodzi to w grę zwłaszcza wtedy, gdy nie tylko wskazuje lub pośredniczy w nabyciu nieruchomości, lecz aktywnie doradza klientowi w zakresie przydatności obiektu jako inwestycji kapitałowej. Z takiej umowy doradczej mogą wynikać szczególne obowiązki informacyjne i doradcze. Jeżeli zostaną naruszone, pośrednik może być zobowiązany do odszkodowania zgodnie z § 280 ust. 1 BGB. To, czy doszło do doradztwa inwestycyjnego, zależy od konkretnych okoliczności i rzeczywistej treści rozmów.
Jakich szkód mogą dochodzić inwestorzy przy wadliwym doradztwie nieruchomościowym?
W zależności od stanu faktycznego roszczenie odszkodowawcze może zmierzać do ekonomicznego odwrócenia skutków inwestycji. W grę wchodzi na przykład zwrot dokonanych płatności ceny sprzedaży, określonych kosztów ubocznych nabycia oraz dających się wykazać szkód finansowych związanych z finansowaniem. Pod ustawowymi warunkami można także żądać zwolnienia z jeszcze otwartych zobowiązań płatniczych. W zamian inwestorzy muszą co do zasady wydać lub przenieść pozycje majątkowe uzyskane w związku z inwestycją. To, które pozycje szkody rzeczywiście podlegają naprawieniu, zależy w szczególności od podstawy roszczenia, związku przyczynowego i konkretnych stosunków majątkowych.
Jakie terminy przedawnienia obowiązują dla roszczeń odszkodowawczych przy nieruchomościach jako inwestycji kapitałowej?
Dla umownych roszczeń odszkodowawczych często obowiązuje zwykły termin przedawnienia wynoszący trzy lata zgodnie z §§ 195, 199 BGB. Zasadniczo rozpoczyna się on z końcem roku, w którym roszczenie powstało, a inwestor dowiedział się o okolicznościach uzasadniających roszczenie oraz o osobie dłużnika albo powinien był się o nich dowiedzieć bez rażącego niedbalstwa. W zależności od podstawy roszczenia mogą jednak obowiązywać inne terminy albo niezależne od wiedzy terminy maksymalne. Ponieważ początek biegu przedawnienia w konkretnym przypadku może być trudny do ustalenia, inwestorzy powinni możliwie wcześnie zlecić prawną ocenę potencjalnych roszczeń.
Jak inwestorzy mogą udowodnić wadliwe doradztwo przy nieruchomości jako inwestycji kapitałowej?
Kto chce dochodzić odszkodowania z tytułu wadliwego doradztwa przy nabyciu nieruchomości jako inwestycji kapitałowej, często staje przed wyzwaniem udowodnienia treści ówczesnych rozmów doradczych. Zwłaszcza przy inwestycjach nieruchomościowych między rozmową doradczą, zawarciem notarialnej umowy sprzedaży i wystąpieniem trudności gospodarczych upływa niekiedy kilka lat. Tym ważniejsze jest wczesne zabezpieczenie wszystkich dostępnych dokumentów i środków dowodowych.
Jakie środki dowodowe są ważne przy wadliwym doradztwie nieruchomościowym?
Szczególne znaczenie mają najpierw dokumenty przekazane inwestorowi przed nabyciem. Należą do nich w szczególności prospekty sprzedażowe, oferty, kalkulacje rentowności, modele finansowania, kalkulacje podatkowe i pisemne rekomendacje inwestycyjne. Także e-maile, listy i inne wiadomości między inwestorem a pośrednikiem mogą wyjaśniać, jakie cechy nieruchomości podkreślano oraz jakie ryzyka poruszono albo przemilczano.
Ponadto protokoły doradcze i notatki z rozmów mogą odgrywać ważną rolę. W idealnym przypadku dokumentują one, jakie informacje inwestor otrzymał i na jakiej podstawie podjęto decyzję inwestycyjną. Należy przy tym pamiętać, że pisemna dokumentacja nie musi automatycznie dowodzić, iż wszystkie zawarte w niej informacje są rzeczywiście prawidłowe albo że w pełni oddają przebieg rozmowy doradczej. Sprzeczności między dokumentacją a zeznaniami uczestniczących osób mogą odgrywać w procesie istotną rolę.
Również świadkowie mogą wchodzić w grę jako środki dowodowe. Jeżeli na przykład małżonkowie, członkowie rodziny lub inne osoby uczestniczyły w rozmowach doradczych, mogą ewentualnie złożyć zeznania co do treści rozmowy. To samo dotyczy byłych pracowników lub innych osób, które zajmowały się dystrybucją nieruchomości.
Kto musi udowodnić wadliwe doradztwo?
Ciężar dowodu zależy od danej podstawy roszczenia i konkretnego naruszenia obowiązku. Zasadniczo inwestor musi wykazać przesłanki swojego roszczenia odszkodowawczego. Należą do nich w szczególności istnienie istotnego obowiązku, jego naruszenie oraz spowodowana tym szkoda. Dla określonych zarzutów obowiązują jednak odmienne reguły ciężaru dowodu. I tak zasadniczo ten, kto był zobowiązany do udzielenia informacji, musi udowodnić, że inwestor zrezygnował z należnego mu pouczenia.
Decydujące jest dlatego staranne zbadanie konkretnego przypadku. Nie każdy niekorzystny rozwój nieruchomości dowodzi wadliwego doradztwa. Należy raczej zbadać, czy już w chwili podejmowania decyzji inwestycyjnej istniały fałszywe lub niepełne informacje albo czy istotne ryzyka nie zostały ujawnione z naruszeniem obowiązków.
Jakie znaczenie ma wyrok OLG Hamm z 15 stycznia 2026 r.?
Wyrok OLG Hamm (Az. 34 U 103/24) pokazuje, jak ważna może być ocena dokumentacji doradczej i zeznań świadków. Przy ocenie podnoszonych naruszeń obowiązków senat uwzględnił między innymi istniejącą dokumentację oraz zeznania świadka uczestniczącego w doradztwie. Według oceny sądu jego zeznania nie nadawały się do obalenia twierdzeń powodów; częściowo istniały sprzeczności z dokumentami sporządzonymi przez niego samego.
Dla poszkodowanych inwestorów wynika z tego, że nie powinni pochopnie zakładać, iż wadliwego doradztwa po kilku latach nie da się już udowodnić. Także starsze dokumenty mogą być cennymi środkami dowodowymi. Z drugiej strony pośrednicy i spółki doradcze powinni dbać o to, aby ich dokumentacja była kompletna, zrozumiała i rzeczowo prawidłowa.
Co konkretnie powinni zrobić inwestorzy?
Kto podejrzewa wadliwe doradztwo, powinien zgromadzić wszystkie dokumenty dotyczące nabycia nieruchomości i uporządkować je chronologicznie. Należą do nich także dokumenty powstałe dopiero po zakupie, na przykład pisma dotyczące opóźnień w ukończeniu inwestycji, wad, utraty czynszu albo trudności finansowych dewelopera. Następnie należy zbadać, jakie informacje zostały podane przed zakupem, czy były one prawdziwe oraz czy brakujące lub fałszywe informacje miały znaczenie dla decyzji inwestycyjnej.
Wczesna ocena prawna jest sensowna w szczególności dlatego, że obok sytuacji dowodowej należy uwzględnić także możliwe terminy przedawnienia.
Czy inwestorzy mogą także po zakupie nieruchomości żądać odszkodowania i ekonomicznego odwrócenia skutków umowy?
Tak. Zawarcie notarialnej umowy sprzedaży nie wyklucza co do zasady roszczeń odszkodowawczych z tytułu wadliwego doradztwa inwestycyjnego lub innego naruszenia obowiązku. Nawet jeśli nieruchomość została już nabyta, inwestorzy pod określonymi warunkami mogą żądać naprawienia powstałej szkody majątkowej. To, czy możliwe jest ekonomiczne odwrócenie skutków, zależy jednak od danej podstawy roszczenia i okoliczności konkretnego przypadku.
Jakie przesłanki muszą być spełnione?
Zasadniczo musi istnieć naruszenie obowiązku uzasadniające odpowiedzialność, które było przyczyną decyzji inwestycyjnej i wynikłej z niej szkody. Taki przypadek może wystąpić na przykład wtedy, gdy pośrednik przedstawia nieruchomość jako szczególnie bezpieczną inwestycję kapitałową, mimo że znane są istotne ryzyka albo przy prawidłowym sprawdzeniu powinny były zostać rozpoznane. Istotne mogą być również nieprawidłowe informacje o doświadczeniu i zdolności finansowej dewelopera.
Nie chodzi przy tym wyłącznie o to, czy inwestycja z perspektywy czasu okazała się ekonomicznie niekorzystna. Nieruchomość może stracić na wartości mimo prawidłowego doradztwa. Z drugiej strony naruszenie obowiązku może występować także wtedy, gdy nie zmaterializowały się wszystkie reklamowane ryzyka. Miarodajne jest to, czy doradztwo w chwili podejmowania decyzji inwestycyjnej odpowiadało wymogom prawnym oraz czy naruszenie obowiązku spowodowało dochodzoną szkodę.
Co oznacza ekonomiczne odwrócenie skutków?
Celem odszkodowania może być postawienie inwestora w sensie ekonomicznym w takiej sytuacji, w jakiej znajdowałby się bez doradztwa naruszającego obowiązki. W zależności od stanu faktycznego można zatem uwzględnić zapłaconą cenę sprzedaży, koszty uboczne nabycia i określone koszty finansowania. W grę może wchodzić także zwolnienie z jeszcze otwartych zobowiązań z tytułu ceny sprzedaży lub określonych dalszych obciążeń.
Pełne odwrócenie skutków nie oznacza jednak, że inwestor może zatrzymać nieruchomość i jednocześnie żądać zwrotu wszystkich nakładów. Co do zasady musi on wydać lub przenieść pozycje majątkowe uzyskane w związku z inwestycją. Ponadto przy obliczaniu szkody mogą zostać uwzględnione korzyści ekonomiczne, które inwestor uzyskał z nieruchomości. Mogą do nich należeć na przykład osiągnięte przychody z najmu lub inne korzyści majątkowe. To, jakie pozycje należy zaliczyć w konkretnym przypadku, zależy od konkretnej podstawy roszczenia i okoliczności sprawy.
Jakie znaczenie ma orzeczenie OLG Hamm?
OLG Hamm wyrokiem z 15 stycznia 2026 r. (Az. 34 U 103/24) uwidocznił praktyczne znaczenie tych zasad. Senat zasądził na rzecz pozywających inwestorów odszkodowanie, a ponadto orzekł o zwolnieniu z jeszcze otwartych rat ceny sprzedaży oraz o dalszych obciążeniach związanych z finansowaniem. Zobowiązania były powiązane z warunkami bliżej określonymi w wyroku, w szczególności z przeniesieniem określonych pozycji prawnych uzyskanych z inwestycji.
Orzeczenie pokazuje, że roszczenia odszkodowawcze nie muszą ograniczać się do ryczałtowej kwoty pieniężnej. W zależności od ukształtowania sprawy istotne mogą być także roszczenia o zwolnienie z długu oraz ustalenie obowiązku naprawienia przyszłych szkód. To ostatnie może mieć szczególne znaczenie wtedy, gdy ekonomiczne skutki inwestycji nie są jeszcze ostatecznie znane.
MTR Legal Rechtsanwälte doradza inwestorom w zakresie doradztwa prawnego w prawie rynku kapitałowego w sprawie możliwych sposobów działania oraz dochodzenia lub obrony przed roszczeniami.
