Приобретение квартиры в собственность для многих инвесторов считается надежной формой формирования капитала и обеспечения на старость. В частности, объекты недвижимости, являющиеся памятниками архитектуры, часто рекламируются с указанием налоговых преимуществ, долгосрочных арендных доходов и якобы надежного роста стоимости. Однако что происходит, если обещанные преимущества основаны на недостаточной проверке объекта, а покупатели не были проинформированы о существенных рисках?
Решением от 15 января 2026 года (Az. 34 U 103/24 (Aktenzeichen, номер дела)) Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm, Высший земельный суд Хамма) принял важное решение об ответственности за ненадлежащее инвестиционное консультирование в связи с приобретением квартиры в собственность.
Суд разъяснил, что покупка недвижимости также может быть предметом договора инвестиционного консультирования и что инвестиционные консультанты могут нести ответственность как за недостоверные сведения о самом объекте, так и за недостаточную информацию об опыте и надежности застройщика.
Таким образом, это решение имеет существенное значение для ответственности посредников по недвижимости и для требований покупателей о возмещении ущерба вследствие ненадлежащего инвестиционного консультирования.
Квартира в собственность приобретена как инвестиционный актив
Истцы приобрели по нотариальному договору купли-продажи от 28 декабря 2020 года квартиру в собственность в здании бывшего крытого бассейна. Объект находился в здании, являющемся памятником архитектуры, и реализовывался в рамках проекта застройщика.
Конкретно речь идет о бывшем бассейне, имеющем статус памятника архитектуры, в котором должны были быть созданы высококачественные квартиры, а существующая чаша бассейна должна была быть переоборудована в оранжерею.
Фактически проект остался незавершенным. Разрешение на строительство по объекту к настоящему времени утратило силу.
Недвижимость была представлена покупателям как инвестиционный актив с налоговыми преимуществами. В рамках консультации речь шла, в частности, о концепции инвестирования в недвижимость для объектов, являющихся памятниками архитектуры. Согласно выводам сената, истцы не имели соответствующего предшествующего опыта инвестирования в недвижимость.
Ответчик был вовлечен в сбыт объекта. Консультационные беседы проводились лицами, действовавшими для него. По утверждению истцов, при этом у них было сформировано впечатление, что застройщик обладает многолетним опытом, известен качеством и имеет достаточную финансовую устойчивость.
Заявлено требование о возмещении ущерба из-за ненадлежащего инвестиционного консультирования
Именно эти сведения, по оценке сената, оказались решающими с точки зрения ответственности. Истцы утверждали, что им не были надлежащим образом разъяснены фактический опыт и финансовая состоятельность застройщика. Напротив, надежность застройщика была представлена в консультационной беседе в положительном ключе, хотя для этого не имелось достаточных оснований.
В связи с этим истцы потребовали возмещения ущерба и экономического обратного урегулирования своей инвестиции.
Ответчик возражал, что приобретение квартиры в собственность для сдачи в аренду третьим лицам и налоговой экономии не следует приравнивать к приобретению инвестиционного актива; кроме того, он ссылался на то, что был выдан лишь оплаченный истцами маклерский счет. Этой позиции в первой инстанции еще придерживался Landgericht Essen (Земельный суд Эссена), который первоначально отклонил иск (Az. 6 O 33/24 (Aktenzeichen, номер дела)). Истцы подали на это апелляцию.
OLG Hamm в значительной части удовлетворяет иск
OLG Hamm изменил решение суда первой инстанции и обязал ответчика к широкому возмещению ущерба; стало ли это решение уже вступившим в законную силу, по текущему состоянию сведений неизвестно.
Ответчик обязан выплатить истцам 285 009,41 евро вместе с процентами в размере пяти процентных пунктов сверх базовой процентной ставки с 14 февраля 2024 года.
Кроме того, суд установил, что ответчик обязан освободить истцов от еще непогашенных платежей по покупной цене в размере 94 569,16 евро. Также в отношении определенных будущих процентных нагрузок по финансирующим займам была установлена обязанность освобождения от обязательств. Соответствующие обязательства существуют по принципу встречного исполнения — в обмен на более подробно указанную в решении уступку требований и обратную передачу полученных правовых позиций.
Кроме того, ответчик обязан возместить истцам будущий ущерб, возникающий из приобретения недвижимости и связанных с ней прав. В отношении досудебных расходов на адвокатов сенат присудил еще 7 321,59 евро.
В остальной части OLG отклонил более широкую апелляцию истцов.
Инвестиционное консультирование несмотря на маклерский договор
Один из центральных пунктов решения касается правовой квалификации деятельности ответчика.
По мнению OLG Hamm, наряду с маклерским договором может молчаливо возникнуть договор инвестиционного консультирования. Решающее значение имеет не только формальное обозначение деятельности, а то, как посредники фактически выступают перед клиентами и какие услуги они оказывают.
В конкретном случае деятельность не ограничивалась простым указанием на возможность приобретения. Напротив, активно разъяснялись налоговые преимущества и пригодность объекта как инвестиционного актива. Поэтому ответчик не смог успешно сослаться на то, что он лишь выступил посредником при продаже квартиры в собственность.
Одновременно сенат разъяснил, что посредничество в приобретении недвижимости не становится автоматически инвестиционным консультированием лишь потому, что покупатель намерен использовать объект как инвестиционный актив. Определяющими были конкретные обстоятельства консультации.
Обязанность разъяснения в отношении опыта и финансовой состоятельности застройщика
Из договора инвестиционного консультирования вытекают особые обязанности по разъяснению и консультированию. Консультант обязан раскрыть те обстоятельства, которые имеют существенное значение для инвестиционного решения.
К ним, по мнению суда, относился фактический опыт застройщика. При инвестиции в недвижимость, которая еще должна быть построена или комплексно санирована, способность застройщика надлежащим образом и экономически успешно реализовать проект может иметь решающее значение для сохранения стоимости инвестиции.
Если многолетний опыт, качество и финансовая устойчивость подчеркиваются в положительном ключе, хотя фактически эти качества отсутствуют, это может представлять собой ненадлежащее консультирование, влекущее ответственность.
Суд основывал свою оценку, среди прочего, на документации консультации и показаниях свидетелей. Объяснения одного из участвовавших свидетелей, по оценке сената, не были пригодны для опровержения доводов истцов. В частности, его сведения частично противоречили документации, составленной им самим.
Вменение поведения консультанта
Ответчик должен был отвечать за поведение привлеченных посредников. Сенат обосновал это, в частности, § 278 BGB (German Civil Code, Гражданский кодекс Германии), а также правилами о представительстве согласно §§ 164 ff. BGB (German Civil Code, Гражданский кодекс Германии).
Поэтому компании не могут безусловно уйти от ответственности за счет того, что консультационные беседы проводятся партнерами по сбыту или иными привлеченными лицами. Решающим является то, действуют ли эти лица в сфере обязанностей компании и подлежит ли их поведение юридическому вменению этой компании.
Когда инвесторы при инвестициях в недвижимость имеют право на возмещение ущерба?
Не каждая разочаровывающая инвестиция в недвижимость автоматически обосновывает требование о возмещении ущерба. Снижение цен на недвижимость, меньшие арендные доходы, чем ожидалось, или неблагоприятное экономическое развитие сами по себе, как правило, недостаточны. Решающим является, нарушил ли продавец, посредник или консультант возложенную на него обязанность и было ли это нарушение обязанности причиной возникшего ущерба.
Требование о возмещении ущерба, в частности, может рассматриваться в следующих ситуациях:
-
Ненадлежащее инвестиционное консультирование
-
Недостоверные сведения о застройщике
-
Сокрытие существенных инвестиционных рисков
-
Недостаточная проверка инвестиционной концепции
-
Нарушение продавцом преддоговорных обязанностей по разъяснению
-
Вменяемое неправомерное поведение привлеченных посредников
Для успешного требования о возмещении ущерба инвестор, как правило, должен изложить нарушение обязанности, причиненный этим ущерб и юридическую вменяемость ущерба.
Вывод и практическое значение
Решение OLG Hamm показывает, что посредники по недвижимости при консультативном продвижении инвестиционных объектов недвижимости могут подвергаться значительным рискам ответственности. Маклерский договор не исключает дополнительного договора инвестиционного консультирования. Если клиентам разъясняются налоговые преимущества и недвижимость представляется как подходящий инвестиционный актив, могут возникать более широкие обязанности по разъяснению.
Частые вопросы о возмещении ущерба при недвижимости как инвестиционном активе
Когда у меня возникает право на возмещение ущерба при недвижимости как инвестиционном активе?
Требование о возмещении ущерба возникает, в частности, тогда, когда инвестиционный консультант, посредник по недвижимости, продавец или застройщик нарушил свои договорные или законные обязанности. Это может иметь место, например, если существенные риски были скрыты, были сообщены недостоверные сведения о финансовой состоятельности или опыте застройщика либо были сформированы нереалистичные ожидания доходности. Предпосылкой, как правило, является то, что нарушение обязанности было причиной возникшего ущерба. Наличие требования зависит от обстоятельств конкретного случая и соответствующего основания требования.
Несут ли агенты по недвижимости ответственность также за ненадлежащее инвестиционное консультирование?
Да, при определенных условиях. Агент по недвижимости наряду с маклерским договором может заключить с клиентом также договор инвестиционного консультирования. Это, в частности, возможно, если он не только указывает на объект недвижимости или выступает посредником, но и активно консультирует клиента о пригодности объекта как инвестиционного актива. Из такого консультационного договора могут вытекать особые обязанности по разъяснению и консультированию. Если они нарушены, маклер может быть обязан возместить ущерб согласно § 280 Abs. 1 BGB (German Civil Code, Гражданский кодекс Германии). Имеет ли место инвестиционное консультирование, определяется по конкретным обстоятельствам и фактическому содержанию бесед.
Какие убытки инвесторы могут заявлять при ненадлежащем консультировании по недвижимости?
В зависимости от обстоятельств дела требование о возмещении ущерба может быть направлено на экономическое обратное урегулирование инвестиции. Возможны, например, возмещение произведенных платежей по покупной цене, определенных сопутствующих расходов приобретения и доказуемого финансового ущерба, связанного с финансированием. Также при наличии предусмотренных законом условий может требоваться освобождение от еще непогашенных платежных обязательств. Взамен инвесторы обычно должны возвратить или передать имущественные позиции, полученные в связи с инвестицией. Какие позиции ущерба фактически подлежат возмещению, зависит, в частности, от основания требования, причинной связи и конкретного имущественного положения.
Какие сроки исковой давности применяются к требованиям о возмещении ущерба при недвижимости как инвестиционном активе?
Для договорных требований о возмещении ущерба часто действует общий срок исковой давности в три года согласно §§ 195, 199 BGB (German Civil Code, Гражданский кодекс Германии). Он, как правило, начинается с окончания года, в котором требование возникло и инвестор узнал об обстоятельствах, обосновывающих требование, а также о личности должника, либо должен был узнать об этом без грубой неосторожности. Однако в зависимости от основания требования могут действовать иные сроки или предельные сроки, не зависящие от осведомленности. Поскольку начало течения срока давности в отдельном случае может быть трудно определить, инвесторам следует заблаговременно поручить правовую проверку возможных требований.
Как инвесторы могут доказать ненадлежащее консультирование при покупке недвижимости как инвестиционного актива?
Тот, кто намерен заявить требование о возмещении ущерба из-за ненадлежащего консультирования при приобретении недвижимости как инвестиционного актива, часто сталкивается с трудностью доказывания содержания тогдашних консультационных бесед. Именно при инвестициях в недвижимость между консультационной беседой, заключением нотариального договора купли-продажи и появлением экономических трудностей иногда проходят несколько лет. Тем важнее своевременно обеспечить все доступные документы и доказательства.
Какие доказательства важны при ненадлежащем консультировании по недвижимости?
Особое значение прежде всего имеют документы, которые были переданы инвестору до приобретения. К ним относятся, в частности, проспекты продаж, экспозе, расчеты рентабельности, модели финансирования, налоговые расчеты и письменные инвестиционные рекомендации. Также электронные письма, обычные письма и иные сообщения между инвестором и посредником могут дать представление о том, какие свойства недвижимости подчеркивались и какие риски были затронуты или скрыты.
Кроме того, важную роль могут играть протоколы консультаций и заметки о беседах. В идеале они документируют, какую информацию получил инвестор и на какой основе было принято инвестиционное решение. При этом следует учитывать, что письменная документация не обязательно доказывает, что все содержащиеся в ней сведения действительно верны или полностью отражают консультационную беседу. Противоречия между документацией и показаниями участвовавших лиц могут играть существенную роль в процессе.
Свидетели также могут рассматриваться как доказательства. Если, например, супруги, родственники или другие лица участвовали в консультационных беседах, они при необходимости могут дать сведения о содержании беседы. То же касается бывших сотрудников или иных лиц, занимавшихся сбытом недвижимости.
Кто должен доказывать ненадлежащее консультирование?
Бремя доказывания зависит от соответствующего основания требования и конкретного нарушения обязанности. В принципе инвестор должен изложить предпосылки своего требования о возмещении ущерба. К ним относятся, в частности, наличие релевантной обязанности, ее нарушение и причиненный этим ущерб. Однако для определенных возражений действуют иные правила бремени доказывания. Так, как правило, лицо, обязанное к разъяснению, должно доказать, что инвестор отказался от причитавшегося ему разъяснения.
Поэтому решающей является тщательная проверка конкретного случая. Не каждое неблагоприятное развитие объекта недвижимости доказывает ненадлежащее консультирование. Напротив, необходимо исследовать, имелась ли уже на момент принятия инвестиционного решения неверная или неполная информация либо были ли существенные риски неправомерно не раскрыты.
Какое значение имеет решение OLG Hamm от 15 января 2026 года?
Решение OLG Hamm (Az. 34 U 103/24) показывает, насколько важной может быть оценка документации консультации и свидетельских показаний. При оценке заявленных нарушений обязанностей сенат учитывал, среди прочего, имеющуюся документацию и показания свидетеля, участвовавшего в консультации. По судебной оценке, его сведения не были пригодны для опровержения доводов истцов; частично имелись противоречия с документами, составленными им самим.
Для затронутых инвесторов из этого следует, что им не следует поспешно исходить из того, что ненадлежащее консультирование спустя несколько лет уже невозможно доказать. Даже более старые документы могут быть ценными доказательствами. И наоборот, посредникам и консультационным компаниям следует следить за тем, чтобы их документация была полной, понятной и фактически точной.
Что конкретно должны сделать инвесторы?
Тому, кто предполагает ненадлежащее консультирование, следует собрать все документы, относящиеся к приобретению недвижимости, и расположить их в хронологическом порядке. К ним относятся и документы, возникшие уже после покупки, например письма о задержках завершения строительства, дефектах, выпадающих арендных платежах или финансовых трудностях застройщика. Затем следует проверить, какие сведения были сообщены до покупки, соответствовали ли они действительности и имели ли отсутствующие или неверные сведения значение для инвестиционного решения.
Ранняя правовая проверка целесообразна, в частности, потому, что наряду с доказательственной ситуацией необходимо учитывать и возможные сроки исковой давности.
Могут ли инвесторы и после покупки недвижимости требовать возмещения ущерба и экономического обратного урегулирования договора?
Да. Заключение нотариального договора купли-продажи в принципе не исключает требований о возмещении ущерба из-за ненадлежащего инвестиционного консультирования или иного нарушения обязанности. Даже если недвижимость уже приобретена, инвесторы при определенных условиях могут требовать возмещения возникшего имущественного ущерба. Возможность экономического обратного урегулирования, однако, зависит от соответствующего основания требования и обстоятельств конкретного случая.
Какие условия должны быть выполнены?
В принципе должно иметь место нарушение обязанности, влекущее ответственность, которое было причиной инвестиционного решения и возникшего из него ущерба. Такой случай может иметь место, например, если посредник представляет недвижимость как особенно надежный инвестиционный актив, хотя существенные риски известны или должны были быть выявлены при надлежащей проверке. Также релевантными могут быть недостоверные сведения об опыте и финансовой состоятельности застройщика.
При этом значение имеет не только то, оказалась ли инвестиция впоследствии экономически невыгодной. Недвижимость может потерять в стоимости и при надлежащем консультировании. И наоборот, нарушение обязанности может иметь место даже тогда, когда не все рекламировавшиеся риски фактически реализовались. Определяющим является, соответствовало ли консультирование на момент принятия инвестиционного решения правовым требованиям и причинило ли нарушение обязанности заявленный ущерб.
Что означает экономическое обратное урегулирование?
Цель возмещения ущерба может состоять в том, чтобы поставить инвестора в экономическое положение, в котором он находился бы без неправомерного консультирования. В зависимости от обстоятельств дела поэтому могут учитываться уплаченная покупная цена, сопутствующие расходы приобретения и определенные расходы финансирования. Также может рассматриваться освобождение от еще непогашенных обязательств по покупной цене или определенных иных нагрузок.
Однако полное обратное урегулирование не означает, что инвестор может сохранить недвижимость и одновременно требовать возмещения всех расходов. Как правило, он должен возвратить или передать имущественные позиции, полученные в связи с инвестицией. Кроме того, при расчете ущерба могут учитываться экономические выгоды, которые инвестор получил от недвижимости. К ним могут относиться, например, полученные арендные доходы или иные имущественные преимущества. Какие позиции подлежат зачету в каждом конкретном случае, зависит от конкретного основания требования и обстоятельств дела.
Какое значение имеет решение OLG Hamm?
OLG Hamm решением от 15 января 2026 года (Az. 34 U 103/24) наглядно показал практическое значение этих принципов. Сенат присудил инвесторам-истцам возмещение ущерба, а также принял решение об освобождении от еще непогашенных платежей по покупной цене и о дополнительных нагрузках, связанных с финансированием. Обязательства были связаны с условиями, более подробно указанными в решении, в частности с передачей определенных правовых позиций, полученных из инвестиции.
Решение показывает, что требования о возмещении ущерба не обязательно должны ограничиваться единовременной денежной суммой. В зависимости от структуры случая могут быть релевантны также требования об освобождении от обязательств и установление обязанности возмещения будущего ущерба. Последнее может иметь особое значение, если экономические последствия инвестиции еще окончательно не определены.
MTR Legal Rechtsanwälte консультирует инвесторов в сфере юридических консультаций по праву рынков капитала относительно возможных способов действий, а также предъявления или защиты от требований.
