Schadenersatz bei Immobilie als Kapitalanlage

Stand: 25.10.2026

Der Erwerb einer Eigentumswohnung gilt für viele Anleger als solide Form des Vermögensaufbaus und der Altersvorsorge. Insbesondere denkmalgeschützte Immobilien werden häufig mit steuerlichen Vorteilen, langfristigen Mieteinnahmen und einer vermeintlich sicheren Wertentwicklung beworben. Doch was gilt, wenn die versprochenen Vorteile auf einer unzureichenden Prüfung des Objekts beruhen und die Käufer über wesentliche Risiken nicht aufgeklärt werden?

Mit Urteil vom 15. Januar 2026 (Az. 34 U 103/24) hat das Oberlandesgericht Hamm eine weitreichende Entscheidung zur Haftung bei fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung getroffen.

Das Gericht stellte klar, dass auch der Kauf einer Immobilie Gegenstand eines Anlageberatungsvertrags sein kann und Anlageberater für unzutreffende Angaben zum Objekt selbst, und auch für unzureichende Informationen über die Erfahrung und Zuverlässigkeit des Bauträgers in der Haftung stehen können.

Das Urteil ist damit für die Haftung von Immobilienvermittlern und Schadenersatzansprüche der Käufer wegen einer fehlerhaften Anlageberatung von erheblicher Bedeutung.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben

Die Kläger erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 28. Dezember 2020 eine Eigentumswohnung in einem ehemaligen Hallenbad. Das Objekt befand sich in einem denkmalgeschützten Gebäude und wurde im Rahmen eines Bauträgervorhabens vermarktet.

Konkret handelt es sich um ein denkmalgeschütztes ehemaliges Schwimmbad, in dem hochwertige Wohnungen entstehen sollten und das vorhandene Becken in eine Orangerie umgebaut werden sollte.

Tatsächlich blieb das Vorhaben unvollendet. Die Baugenehmigung für das Objekt ist inzwischen erloschen.

Die Immobilie wurde den Käufern als Kapitalanlage mit steuerlichen Vorteilen präsentiert. Im Rahmen der Beratung ging es insbesondere um ein Immobilienkonzept für denkmalgeschützte Objekte. Die Kläger verfügten nach den Feststellungen des Senats über keine einschlägigen Vorerfahrungen mit Immobilieninvestitionen.

Die Beklagte war in den Vertrieb eingebunden. Die Beratungsgespräche wurden durch für sie tätige Personen geführt. Nach dem Vortrag der Kläger wurde ihnen dabei der Eindruck vermittelt, der Bauträger verfüge über langjährige Erfahrung, sei für Qualität bekannt und besitze eine ausreichende finanzielle Leistungsfähigkeit.

Schadenersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung geltend gemacht

Gerade diese Angaben erwiesen sich nach der Würdigung des Senats als haftungsrechtlich entscheidend. Die Kläger machten geltend, dass sie über die tatsächliche Erfahrung und Finanzkraft des Bauträgers nicht zutreffend aufgeklärt worden seien. Vielmehr sei dessen Zuverlässigkeit im Beratungsgespräch positiv dargestellt worden, obwohl dafür keine hinreichende Grundlage bestanden habe.

Die Kläger verlangten deshalb Schadensersatz und die wirtschaftliche Rückabwicklung ihrer Investition.

Die Beklagte hatte eingewandt, der Erwerb einer Eigentumswohnung zur Fremdvermietung und Steuerersparnis sei nicht mit dem Erwerb einer Kapitalanlage gleichzusetzen; zudem verwies sie darauf, dass lediglich eine von den Klägern bezahlte Maklerrechnung ausgereicht worden sei. Dieser Sichtweise war das Landgericht Essen in erster Instanz noch gefolgt und wies die Klage (Az. 6 O 33/24) zunächst ab. Dagegen gingen die Kläger in Berufung.

OLG Hamm gibt Klage weitgehend statt

Das OLG Hamm änderte das erstinstanzliche Urteil ab und verurteilte die Beklagte zu weitreichendem Schadensersatz; ob diese Entscheidung bereits rechtskräftig ist, ist nach dem derzeitigen Kenntnisstand nicht bekannt.

Die Beklagte muss an die Kläger 285.009,41 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14. Februar 2024 zahlen.

Darüber hinaus stellte das Gericht fest, dass die Beklagte die Kläger von noch offenen Kaufpreisraten in Höhe von 94.569,16 Euro freizustellen hat. Auch hinsichtlich bestimmter künftiger Zinsbelastungen aus den Finanzierungsdarlehen wurde eine Freistellungspflicht festgestellt. Die Verpflichtungen bestehen jeweils Zug um Zug gegen die im Urteil näher bezeichnete Abtretung von Ansprüchen und die Rückübertragung der erlangten Rechtspositionen.

Zudem muss die Beklagte den Klägern künftige Schäden ersetzen, die aus dem Erwerb der Immobilie und den damit verbundenen Rechten entstehen. Für vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sprach der Senat weitere 7.321,59 Euro zu.

Im Übrigen hat das OLG die weitergehende Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Anlageberatung trotz Maklervertrag

Ein zentraler Punkt der Entscheidung betrifft die rechtliche Einordnung der Tätigkeit der Beklagten.

Nach Auffassung des OLG Hamm kann neben einem Maklervertrag stillschweigend ein Anlageberatungsvertrag zustande kommen. Entscheidend ist nicht allein die formale Bezeichnung der Tätigkeit, sondern wie die Vermittler gegenüber den Kunden tatsächlich auftreten und welche Leistungen sie erbringen.

Im konkreten Fall beschränkte sich die Tätigkeit nicht auf den bloßen Nachweis einer Erwerbsmöglichkeit. Vielmehr wurden die steuerlichen Vorteile und die Eignung des Objekts als Kapitalanlage aktiv erläutert. Die Beklagte konnte sich daher nicht mit Erfolg darauf berufen, lediglich eine Eigentumswohnung vermittelt zu haben.

Der Senat stellte zugleich klar, dass die Vermittlung einer Immobilie nicht allein deshalb automatisch eine Anlageberatung darstellt, weil der Käufer das Objekt als Kapitalanlage nutzen möchte. Ausschlaggebend waren vielmehr die konkreten Umstände der Beratung.

Aufklärungspflicht über die Erfahrung und Finanzkraft des Bauträgers

Aus dem Anlageberatungsvertrag folgen besondere Aufklärungs- und Beratungspflichten. Der Berater muss diejenigen Umstände offenlegen, die für die Anlageentscheidung wesentlich sind.

Hierzu zählte nach Auffassung des Gerichts die tatsächliche Erfahrung des Bauträgers. Bei einer Investition in eine noch zu errichtende oder umfassend zu sanierende Immobilie kann die Fähigkeit des Bauträgers, das Vorhaben fachgerecht und wirtschaftlich erfolgreich umzusetzen, für die Werthaltigkeit der Anlage entscheidend sein.

Werden langjährige Erfahrung, Qualität und finanzielle Stärke positiv hervorgehoben, obwohl diese Eigenschaften tatsächlich nicht gegeben sind, kann dies eine haftungsbegründende Falschberatung darstellen.

Das Gericht stützte seine Beurteilung unter anderem auf die Beratungsdokumentation und die Zeugenaussagen. Die Einlassungen eines beteiligten Zeugen waren nach Würdigung des Senats nicht geeignet, den Vortrag der Kläger zu widerlegen. Insbesondere widersprachen seine Angaben teilweise der von ihm selbst erstellten Dokumentation.

Zurechnung des Beraterverhaltens

Die Beklagte musste sich das Verhalten der eingesetzten Vermittler zurechnen lassen. Der Senat stützte dies insbesondere auf § 278 BGB sowie auf die Regeln der Stellvertretung nach §§ 164 ff. BGB.

Unternehmen können sich daher nicht ohne Weiteres dadurch ihrer Verantwortung entziehen, dass Beratungsgespräche durch Vertriebspartner oder andere eingeschaltete Personen geführt werden. Entscheidend ist, ob diese Personen im Pflichtenkreis des Unternehmens tätig werden und ihr Handeln diesem rechtlich zuzurechnen ist.

Wann haben Anleger bei Immobilieninvestitionen Anspruch auf Schadensersatz?

Nicht jede enttäuschende Immobilieninvestition begründet automatisch einen Schadensersatzanspruch. Sinkende Immobilienpreise, geringere Mieteinnahmen als erwartet oder eine ungünstige wirtschaftliche Entwicklung reichen für sich genommen grundsätzlich nicht aus. Entscheidend ist vielmehr, ob der Verkäufer, Vermittler oder Berater eine ihm obliegende Pflicht verletzt hat und diese Pflichtverletzung für den entstandenen Schaden ursächlich war.

Ein Schadensersatzanspruch kommt insbesondere in folgenden Konstellationen in Betracht:

• Fehlerhafte Anlageberatung

• Unzutreffende Angaben über den Bauträger

• Verschweigen wesentlicher Anlagerisiken

• Unzureichende Prüfung des Anlagekonzepts

• Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten durch den Verkäufer

• Zurechenbares Fehlverhalten eingeschalteter Vermittler

Für einen erfolgreichen Schadensersatzanspruch muss der Anleger grundsätzlich eine Pflichtverletzung, einen hierdurch verursachten Schaden und die rechtliche Zurechenbarkeit des Schadens darlegen.

Fazit und praktische Bedeutung

Das Urteil des OLG Hamm verdeutlicht, dass Immobilienvermittler bei einer beratenden Vermarktung von Anlageimmobilien erheblichen Haftungsrisiken ausgesetzt sein können. Ein Maklervertrag schließt einen zusätzlichen Anlageberatungsvertrag nicht aus. Werden Kunden steuerliche Vorteile erläutert und wird die Immobilie als geeignete Kapitalanlage dargestellt, können weitergehende Aufklärungspflichten entstehen.

Häufige Fragen zum Schadensersatz bei Immobilien als Kapitalanlage

Wann habe ich bei einer Immobilie als Kapitalanlage Anspruch auf Schadensersatz?

Ein Schadensersatzanspruch kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Anlageberater, Immobilienvermittler, Verkäufer oder Bauträger seine vertraglichen oder gesetzlichen Pflichten verletzt hat. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn wesentliche Risiken verschwiegen, unzutreffende Angaben über die finanzielle Leistungsfähigkeit oder Erfahrung des Bauträgers gemacht oder unrealistische Renditeerwartungen vermittelt wurden. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass die Pflichtverletzung für den entstandenen Schaden ursächlich war. Ob ein Anspruch besteht, hängt von den Umständen des Einzelfalls und der jeweiligen Anspruchsgrundlage ab.

Haften Immobilienmakler auch für eine fehlerhafte Anlageberatung?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Ein Immobilienmakler kann neben dem Maklervertrag auch einen Anlageberatungsvertrag mit dem Kunden schließen. Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn er nicht nur eine Immobilie nachweist oder vermittelt, sondern den Kunden aktiv über die Eignung des Objekts als Kapitalanlage berät. Aus einem solchen Beratungsvertrag können besondere Aufklärungs- und Beratungspflichten folgen. Werden diese verletzt, kann der Makler gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet sein. Ob eine Anlageberatung vorliegt, richtet sich nach den konkreten Umständen und dem tatsächlichen Inhalt der Gespräche.

Welche Schäden können Anleger bei einer fehlerhaften Immobilienberatung geltend machen?

Je nach Sachverhalt kann der Schadensersatzanspruch auf eine wirtschaftliche Rückabwicklung der Investition gerichtet sein. In Betracht kommen beispielsweise der Ersatz geleisteter Kaufpreiszahlungen, bestimmter Erwerbsnebenkosten und nachweisbarer Finanzierungsschäden. Auch die Freistellung von noch offenen Zahlungsverpflichtungen kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen verlangt werden. Im Gegenzug müssen Anleger regelmäßig die im Zusammenhang mit der Investition erlangten Vermögenspositionen herausgeben oder übertragen. Welche Schadenspositionen tatsächlich ersatzfähig sind, hängt insbesondere von der Anspruchsgrundlage, der Kausalität und den konkreten Vermögensverhältnissen ab.

Welche Verjährungsfristen gelten für Schadensersatzansprüche bei Immobilien als Kapitalanlage?

Für vertragliche Schadensersatzansprüche gilt häufig die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB. Sie beginnt grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anleger von den anspruchsbegründenden Umständen sowie der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Je nach Anspruchsgrundlage können allerdings andere Fristen oder kenntnisunabhängige Höchstfristen gelten. Da der Verjährungsbeginn im Einzelfall schwierig zu bestimmen sein kann, sollten Anleger mögliche Ansprüche frühzeitig rechtlich prüfen lassen.

Wie können Anleger eine fehlerhafte Beratung bei einer Immobilie als Kapitalanlage nachweisen?

Wer Schadensersatz wegen einer fehlerhaften Beratung beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage geltend machen möchte, steht häufig vor der Herausforderung, den Inhalt der damaligen Beratungsgespräche nachzuweisen. Gerade bei Immobilieninvestitionen liegen zwischen dem Beratungsgespräch, dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags und dem Auftreten wirtschaftlicher Schwierigkeiten mitunter mehrere Jahre. Umso wichtiger ist es, sämtliche verfügbaren Unterlagen und Beweismittel frühzeitig zu sichern.

Welche Beweismittel sind bei einer fehlerhaften Immobilienberatung wichtig?

Von besonderer Bedeutung sind zunächst die Unterlagen, die dem Anleger vor dem Erwerb übergeben wurden. Hierzu gehören insbesondere Verkaufsprospekte, Exposés, Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Finanzierungsmodelle, Steuerberechnungen und schriftliche Anlageempfehlungen. Auch E-Mails, Briefe und sonstige Nachrichten zwischen dem Anleger und dem Vermittler können Aufschluss darüber geben, welche Eigenschaften der Immobilie hervorgehoben und welche Risiken angesprochen oder verschwiegen wurden.

Darüber hinaus können Beratungsprotokolle und Gesprächsnotizen eine wichtige Rolle spielen. Sie dokumentieren idealerweise, welche Informationen der Anleger erhalten hat und auf welcher Grundlage die Anlageentscheidung getroffen wurde. Dabei ist zu beachten, dass eine schriftliche Dokumentation nicht zwangsläufig beweist, dass sämtliche darin enthaltenen Angaben tatsächlich zutreffend sind oder das Beratungsgespräch vollständig wiedergeben. Widersprüche zwischen einer Dokumentation und den Aussagen beteiligter Personen können im Prozess eine erhebliche Rolle spielen.

Auch Zeugen kommen als Beweismittel in Betracht. Haben beispielsweise Ehepartner, Angehörige oder andere Personen an Beratungsgesprächen teilgenommen, können sie gegebenenfalls Angaben zum Gesprächsinhalt machen. Dasselbe gilt für ehemalige Mitarbeiter oder andere Personen, die mit dem Vertrieb der Immobilie befasst waren.

Wer muss die fehlerhafte Beratung beweisen?

Die Beweislast richtet sich nach der jeweiligen Anspruchsgrundlage und der konkreten Pflichtverletzung. Grundsätzlich muss der Anleger die Voraussetzungen seines Schadensersatzanspruchs darlegen. Dazu gehören insbesondere das Bestehen einer relevanten Pflicht, deren Verletzung und der dadurch verursachte Schaden. Für bestimmte Einwendungen gelten jedoch abweichende Beweislastregeln. So muss grundsätzlich derjenige, der zur Aufklärung verpflichtet war, beweisen, dass der Anleger auf eine geschuldete Aufklärung verzichtet hat.

Entscheidend ist deshalb eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls. Nicht jede ungünstige Entwicklung der Immobilie beweist eine fehlerhafte Beratung. Vielmehr muss untersucht werden, ob bereits zum Zeitpunkt der Anlageentscheidung falsche oder unvollständige Informationen vorlagen oder wesentliche Risiken pflichtwidrig nicht offengelegt wurden.

Welche Bedeutung hat das Urteil des OLG Hamm vom 15. Januar 2026?

Das Urteil des OLG Hamm (Az. 34 U 103/24) verdeutlicht, wie wichtig die Würdigung der Beratungsdokumentation und der Zeugenaussagen sein kann. Bei der Beurteilung der geltend gemachten Pflichtverletzungen berücksichtigte der Senat unter anderem die vorhandene Dokumentation und die Aussagen eines an der Beratung beteiligten Zeugen. Nach der gerichtlichen Würdigung waren dessen Angaben nicht geeignet, den Vortrag der Kläger zu widerlegen; teilweise bestanden Widersprüche zu den von ihm selbst erstellten Unterlagen.

Für betroffene Anleger folgt daraus, dass sie nicht vorschnell davon ausgehen sollten, eine fehlerhafte Beratung lasse sich nach mehreren Jahren nicht mehr nachweisen. Auch ältere Unterlagen können wertvolle Beweismittel sein. Umgekehrt sollten Vermittler und Beratungsgesellschaften darauf achten, dass ihre Dokumentation vollständig, nachvollziehbar und sachlich zutreffend ist.

Was sollten Anleger konkret tun?

Wer eine fehlerhafte Beratung vermutet, sollte sämtliche Unterlagen zum Immobilienerwerb zusammentragen und chronologisch ordnen. Dazu gehören auch Dokumente, die erst nach dem Kauf entstanden sind, etwa Schreiben über Verzögerungen bei der Fertigstellung, Mängel, Mietausfälle oder finanzielle Schwierigkeiten des Bauträgers. Anschließend sollte geprüft werden, welche Angaben vor dem Kauf gemacht wurden, ob diese zutrafen und ob die fehlenden oder falschen Informationen für die Anlageentscheidung von Bedeutung waren.

Eine frühzeitige rechtliche Prüfung ist insbesondere deshalb sinnvoll, weil neben der Beweislage auch mögliche Verjährungsfristen berücksichtigt werden müssen.

Können Anleger auch nach dem Immobilienkauf noch Schadensersatz verlangen und den Vertrag wirtschaftlich rückabwickeln?

Ja. Der Abschluss des notariellen Kaufvertrags schließt Schadensersatzansprüche wegen einer fehlerhaften Anlageberatung oder einer sonstigen Pflichtverletzung nicht grundsätzlich aus. Auch wenn die Immobilie bereits erworben wurde, können Anleger unter bestimmten Voraussetzungen Ersatz des entstandenen Vermögensschadens verlangen. Ob eine wirtschaftliche Rückabwicklung möglich ist, hängt allerdings von der jeweiligen Anspruchsgrundlage und den Umständen des Einzelfalls ab.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Grundsätzlich muss eine haftungsbegründende Pflichtverletzung vorliegen, die für die Anlageentscheidung und den daraus entstandenen Schaden ursächlich war. Ein solcher Fall kann beispielsweise gegeben sein, wenn ein Vermittler die Immobilie als besonders sichere Kapitalanlage darstellt, obwohl wesentliche Risiken bekannt sind oder bei ordnungsgemäßer Prüfung hätten erkannt werden müssen. Ebenso können unzutreffende Angaben über die Erfahrung und finanzielle Leistungsfähigkeit des Bauträgers relevant sein.

Dabei kommt es nicht allein darauf an, ob sich die Investition im Nachhinein als wirtschaftlich nachteilig erwiesen hat. Eine Immobilie kann trotz ordnungsgemäßer Beratung an Wert verlieren. Umgekehrt kann eine Pflichtverletzung vorliegen, auch wenn sich nicht sämtliche beworbenen Risiken tatsächlich verwirklicht haben. Maßgeblich ist, ob die Beratung im Zeitpunkt der Anlageentscheidung den rechtlichen Anforderungen entsprach und ob die Pflichtverletzung den geltend gemachten Schaden verursacht hat.

Was bedeutet wirtschaftliche Rückabwicklung?

Ziel des Schadensersatzes kann es sein, den Anleger wirtschaftlich so zu stellen, wie er ohne die pflichtwidrige Beratung stünde. Je nach Sachverhalt können deshalb der gezahlte Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und bestimmte Finanzierungskosten zu berücksichtigen sein. Auch die Freistellung von noch offenen Kaufpreisverbindlichkeiten oder bestimmten weiteren Belastungen kann in Betracht kommen.

Eine vollständige Rückabwicklung bedeutet allerdings nicht, dass der Anleger die Immobilie behalten und zugleich sämtliche Aufwendungen ersetzt verlangen kann. Regelmäßig muss er die im Zusammenhang mit der Investition erlangten Vermögenspositionen herausgeben oder übertragen. Außerdem können wirtschaftliche Vorteile, die der Anleger aus der Immobilie gezogen hat, bei der Schadensberechnung zu berücksichtigen sein. Dazu können beispielsweise erzielte Mieteinnahmen oder andere vermögenswerte Vorteile gehören. Welche Positionen im Einzelnen anzurechnen sind, hängt von der konkreten Anspruchsgrundlage und den Umständen des Falles ab.

Welche Bedeutung hat die Entscheidung des OLG Hamm?

Das OLG Hamm hat mit Urteil vom 15. Januar 2026 (Az. 34 U 103/24) die praktische Bedeutung dieser Grundsätze verdeutlicht. Der Senat sprach den klagenden Anlegern Schadensersatz zu und entschied außerdem über die Freistellung von noch offenen Kaufpreisraten sowie über weitere finanzierungsbezogene Belastungen. Die Verpflichtungen waren an die im Urteil näher bezeichneten Voraussetzungen geknüpft, insbesondere an die Übertragung bestimmter aus der Investition erlangter Rechtspositionen.

Die Entscheidung zeigt, dass Schadensersatzansprüche nicht auf einen pauschalen Geldbetrag beschränkt sein müssen. Je nach Fallgestaltung können auch Freistellungsansprüche und die Feststellung einer Ersatzpflicht für künftige Schäden relevant sein. Letzteres kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn die wirtschaftlichen Folgen der Investition noch nicht abschließend feststehen.

MTR Legal Rechtsanwälte berät Anleger im Rechtsberatung im Kapitalmarktrecht zu möglichen Vorgehensweisen und zur Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen.