De aankoop van een appartement in eigendom geldt voor veel beleggers als een solide vorm van vermogensopbouw en oudedagsvoorziening. Met name monumentale panden worden vaak aangeprezen met fiscale voordelen, langdurige huurinkomsten en een vermeend zekere waardeontwikkeling. Maar wat geldt er wanneer de toegezegde voordelen berusten op een onvoldoende toetsing van het object en de kopers niet over wezenlijke risico’s zijn geïnformeerd?
Met arrest van 15 januari 2026 (Az. 34 U 103/24) heeft het Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm, Higher Regional Court Hamm) een verstrekkende beslissing genomen over aansprakelijkheid bij onjuist beleggingsadvies in verband met de aankoop van een appartement in eigendom.
Het gerecht maakte duidelijk dat ook de aankoop van vastgoed onderwerp van een beleggingsadviesovereenkomst kan zijn en dat beleggingsadviseurs aansprakelijk kunnen zijn voor onjuiste informatie over het object zelf, maar ook voor onvoldoende informatie over de ervaring en betrouwbaarheid van de projectontwikkelaar.
Het arrest is daarmee van aanzienlijk belang voor de aansprakelijkheid van vastgoedbemiddelaars en schadevergoedingsvorderingen van kopers wegens onjuist beleggingsadvies.
Appartement in eigendom als belegging aangekocht
De eisers kochten bij notariële koopovereenkomst van 28 december 2020 een appartement in eigendom in een voormalig overdekt zwembad. Het object bevond zich in een monumentaal pand en werd in het kader van een projectontwikkelingsproject op de markt gebracht.
Concreet ging het om een monumentaal voormalig zwembad, waarin hoogwaardige woningen zouden worden gerealiseerd en waarvan het bestaande bassin tot een oranjerie zou worden verbouwd.
In werkelijkheid bleef het project onvoltooid. De bouwvergunning voor het object is inmiddels vervallen.
Het vastgoed werd aan de kopers gepresenteerd als belegging met fiscale voordelen. In het kader van het advies ging het met name om een vastgoedconcept voor monumentale objecten. Volgens de vaststellingen van de senaat beschikten de eisers niet over relevante eerdere ervaring met vastgoedinvesteringen.
De verweerster was bij de verkoop betrokken. De adviesgesprekken werden gevoerd door personen die voor haar werkzaam waren. Volgens de stellingen van de eisers werd bij hen de indruk gewekt dat de projectontwikkelaar over jarenlange ervaring beschikte, bekendstond om kwaliteit en voldoende financiële draagkracht had.
Schadevergoeding wegens onjuist beleggingsadvies gevorderd
Juist deze informatie bleek volgens de beoordeling van de senaat aansprakelijkheidsrechtelijk doorslaggevend. De eisers voerden aan dat zij niet correct waren geïnformeerd over de daadwerkelijke ervaring en financiële draagkracht van de projectontwikkelaar. Integendeel, diens betrouwbaarheid zou in het adviesgesprek positief zijn voorgesteld, hoewel daarvoor geen toereikende basis bestond.
De eisers vorderden daarom schadevergoeding en de economische terugdraaiing van hun investering.
De verweerster had aangevoerd dat de aankoop van een appartement in eigendom voor verhuur aan derden en belastingbesparing niet gelijk te stellen was met de aankoop van een belegging; bovendien wees zij erop dat slechts een door de eisers betaalde makelaarsfactuur was overgelegd. Deze zienswijze was het Landgericht Essen (Regional Court Essen) in eerste aanleg nog gevolgd en het wees de vordering aanvankelijk af (Az. 6 O 33/24). Daartegen stelden de eisers hoger beroep in.
OLG Hamm wijst de vordering grotendeels toe
Het OLG Hamm wijzigde het vonnis in eerste aanleg en veroordeelde de verweerster tot uitgebreide schadevergoeding; of deze beslissing al onherroepelijk is, is volgens de huidige stand van kennis niet bekend.
De verweerster moet aan de eisers 285.009,41 euro betalen, vermeerderd met rente van vijf procentpunten boven de basisrentevoet sinds 14 februari 2024.
Daarnaast stelde het gerecht vast dat de verweerster de eisers moet vrijwaren van nog openstaande koopprijstermijnen ter hoogte van 94.569,16 euro. Ook met betrekking tot bepaalde toekomstige rentelasten uit de financieringsleningen werd een vrijwaringsplicht vastgesteld. De verplichtingen bestaan telkens gelijktijdig tegen de in het arrest nader omschreven cessie van vorderingen en de terugoverdracht van de verkregen rechtsposities.
Bovendien moet de verweerster de eisers toekomstige schade vergoeden die voortvloeit uit de aankoop van het vastgoed en de daarmee verbonden rechten. Voor buitengerechtelijke advocaatkosten kende de senaat nog eens 7.321,59 euro toe.
Voor het overige heeft het OLG het verdergaande hoger beroep van de eisers afgewezen.
Beleggingsadvies ondanks makelaarsovereenkomst
Een centraal punt van de beslissing betreft de juridische kwalificatie van de werkzaamheden van de verweerster.
Naar het oordeel van het OLG Hamm kan naast een makelaarsovereenkomst stilzwijgend een beleggingsadviesovereenkomst tot stand komen. Doorslaggevend is niet alleen de formele benaming van de activiteit, maar hoe de bemiddelaars tegenover de klanten feitelijk optreden en welke prestaties zij verrichten.
In het concrete geval beperkte de activiteit zich niet tot het louter aanwijzen van een aankoopmogelijkheid. Integendeel, de fiscale voordelen en de geschiktheid van het object als belegging werden actief toegelicht. De verweerster kon zich daarom niet met succes erop beroepen dat zij slechts een appartement in eigendom had bemiddeld.
De senaat maakte tegelijk duidelijk dat de bemiddeling van vastgoed niet automatisch al daarom beleggingsadvies vormt omdat de koper het object als belegging wil gebruiken. Doorslaggevend waren veeleer de concrete omstandigheden van het advies.
Informatieplicht over de ervaring en financiële draagkracht van de projectontwikkelaar
Uit de beleggingsadviesovereenkomst vloeien bijzondere informatie- en adviesplichten voort. De adviseur moet de omstandigheden openbaar maken die voor de beleggingsbeslissing wezenlijk zijn.
Daartoe behoorde naar het oordeel van het gerecht de daadwerkelijke ervaring van de projectontwikkelaar. Bij een investering in vastgoed dat nog moet worden gebouwd of ingrijpend moet worden gerenoveerd, kan het vermogen van de projectontwikkelaar om het project vakkundig en economisch succesvol te realiseren beslissend zijn voor de waardevastheid van de belegging.
Wanneer jarenlange ervaring, kwaliteit en financiële sterkte positief worden benadrukt, terwijl deze eigenschappen feitelijk niet aanwezig zijn, kan dit een onjuist advies vormen dat aansprakelijkheid doet ontstaan.
Het gerecht baseerde zijn beoordeling onder meer op de adviesdocumentatie en de getuigenverklaringen. De verklaringen van een betrokken getuige waren volgens de beoordeling van de senaat niet geschikt om de stellingen van de eisers te weerleggen. Met name waren zijn verklaringen deels in tegenspraak met de door hemzelf opgestelde documentatie.
Toerekening van het gedrag van de adviseur
De verweerster moest het gedrag van de ingeschakelde bemiddelaars aan zich laten toerekenen. De senaat baseerde dit met name op § 278 BGB (German Civil Code) en op de regels inzake vertegenwoordiging volgens §§ 164 ff. BGB (German Civil Code).
Ondernemingen kunnen zich daarom niet zonder meer aan hun verantwoordelijkheid onttrekken doordat adviesgesprekken door verkoopspartners of andere ingeschakelde personen worden gevoerd. Doorslaggevend is of deze personen binnen de plichtensfeer van de onderneming werkzaam zijn en hun handelen juridisch aan de onderneming kan worden toegerekend.
Wanneer hebben beleggers bij vastgoedinvesteringen recht op schadevergoeding?
Niet elke teleurstellende vastgoedinvestering geeft automatisch recht op schadevergoeding. Dalende vastgoedprijzen, lagere huurinkomsten dan verwacht of een ongunstige economische ontwikkeling zijn op zichzelf in beginsel niet voldoende. Doorslaggevend is veeleer of de verkoper, bemiddelaar of adviseur een op hem rustende plicht heeft geschonden en deze plichtsschending causaal was voor de ontstane schade.
Een schadevergoedingsvordering komt met name in de volgende constellaties in aanmerking:
-
Onjuist beleggingsadvies
-
Onjuiste informatie over de projectontwikkelaar
-
Verzwijgen van wezenlijke beleggingsrisico’s
-
Onvoldoende toetsing van het beleggingsconcept
-
Schending van precontractuele informatieplichten door de verkoper
-
Toerekenbaar foutief gedrag van ingeschakelde bemiddelaars
Voor een succesvolle schadevergoedingsvordering moet de belegger in beginsel een plichtsschending, een daardoor veroorzaakte schade en de juridische toerekenbaarheid van de schade stellen.
Conclusie en praktische betekenis
Het arrest van het OLG Hamm maakt duidelijk dat vastgoedbemiddelaars bij adviserende marketing van beleggingsvastgoed aan aanzienlijke aansprakelijkheidsrisico’s kunnen zijn blootgesteld. Een makelaarsovereenkomst sluit een aanvullende beleggingsadviesovereenkomst niet uit. Wanneer aan klanten fiscale voordelen worden toegelicht en het vastgoed als geschikte belegging wordt voorgesteld, kunnen verdergaande informatieplichten ontstaan.
Veelgestelde vragen over schadevergoeding bij vastgoed als belegging
Wanneer heb ik bij vastgoed als belegging recht op schadevergoeding?
Een schadevergoedingsvordering komt met name in aanmerking wanneer de beleggingsadviseur, vastgoedbemiddelaar, verkoper of projectontwikkelaar zijn contractuele of wettelijke verplichtingen heeft geschonden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer wezenlijke risico’s zijn verzwegen, onjuiste informatie is verstrekt over de financiële draagkracht of ervaring van de projectontwikkelaar, of onrealistische rendementsverwachtingen zijn gewekt. Voorwaarde is in beginsel dat de plichtsschending causaal was voor de ontstane schade. Of een vordering bestaat, hangt af van de omstandigheden van het individuele geval en de betreffende grondslag van de vordering.
Zijn vastgoedmakelaars ook aansprakelijk voor onjuist beleggingsadvies?
Ja, onder bepaalde voorwaarden. Een vastgoedmakelaar kan naast de makelaarsovereenkomst ook een beleggingsadviesovereenkomst met de klant sluiten. Dat komt met name in aanmerking wanneer hij niet alleen vastgoed aanwijst of bemiddelt, maar de klant actief adviseert over de geschiktheid van het object als belegging. Uit een dergelijke adviesovereenkomst kunnen bijzondere informatie- en adviesplichten voortvloeien. Worden deze geschonden, dan kan de makelaar op grond van § 280 Abs. 1 BGB (German Civil Code) tot schadevergoeding verplicht zijn. Of sprake is van beleggingsadvies, wordt bepaald aan de hand van de concrete omstandigheden en de daadwerkelijke inhoud van de gesprekken.
Welke schade kunnen beleggers bij onjuist vastgoedadvies vorderen?
Afhankelijk van de feiten kan de schadevergoedingsvordering gericht zijn op een economische terugdraaiing van de investering. In aanmerking komen bijvoorbeeld vergoeding van betaalde koopprijsbedragen, bepaalde bijkomende aankoopkosten en aantoonbare financieringsschade. Ook vrijwaring van nog openstaande betalingsverplichtingen kan onder de wettelijke voorwaarden worden gevorderd. Daartegenover moeten beleggers doorgaans de vermogensposities die zij in verband met de investering hebben verkregen, afgeven of overdragen. Welke schadeposten daadwerkelijk voor vergoeding in aanmerking komen, hangt met name af van de grondslag van de vordering, de causaliteit en de concrete vermogensverhoudingen.
Welke verjaringstermijnen gelden voor schadevergoedingsvorderingen bij vastgoed als belegging?
Voor contractuele schadevergoedingsvorderingen geldt vaak de reguliere verjaringstermijn van drie jaar volgens §§ 195, 199 BGB (German Civil Code). Deze begint in beginsel aan het einde van het jaar waarin de vordering is ontstaan en de belegger kennis heeft gekregen van de omstandigheden waarop de vordering berust en van de persoon van de schuldenaar, of daarvan zonder grove nalatigheid kennis had moeten krijgen. Afhankelijk van de grondslag van de vordering kunnen echter andere termijnen of van kennis onafhankelijke maximumtermijnen gelden. Omdat het begin van de verjaring in individuele gevallen moeilijk te bepalen kan zijn, zouden beleggers mogelijke vorderingen vroegtijdig juridisch moeten laten toetsen.
Hoe kunnen beleggers onjuist advies bij vastgoed als belegging bewijzen?
Wie schadevergoeding wegens onjuist advies bij de aankoop van vastgoed als belegging wil vorderen, staat vaak voor de uitdaging om de inhoud van de toenmalige adviesgesprekken te bewijzen. Juist bij vastgoedinvesteringen liggen tussen het adviesgesprek, het sluiten van de notariële koopovereenkomst en het optreden van economische moeilijkheden soms meerdere jaren. Des te belangrijker is het om alle beschikbare documenten en bewijsmiddelen vroegtijdig veilig te stellen.
Welke bewijsmiddelen zijn belangrijk bij onjuist vastgoedadvies?
Van bijzonder belang zijn allereerst de documenten die vóór de aankoop aan de belegger zijn overhandigd. Daartoe behoren met name verkoopprospectussen, exposés, rendementsberekeningen, financieringsmodellen, fiscale berekeningen en schriftelijke beleggingsaanbevelingen. Ook e-mails, brieven en overige berichten tussen de belegger en de bemiddelaar kunnen inzicht geven in welke eigenschappen van het vastgoed zijn benadrukt en welke risico’s zijn besproken of verzwegen.
Daarnaast kunnen adviesverslagen en gespreksnotities een belangrijke rol spelen. Idealiter documenteren zij welke informatie de belegger heeft ontvangen en op welke basis de beleggingsbeslissing is genomen. Daarbij moet worden bedacht dat schriftelijke documentatie niet noodzakelijkerwijs bewijst dat alle daarin opgenomen gegevens daadwerkelijk juist zijn of het adviesgesprek volledig weergeven. Tegenstrijdigheden tussen documentatie en verklaringen van betrokken personen kunnen in een procedure een aanzienlijke rol spelen.
Ook getuigen komen als bewijsmiddel in aanmerking. Hebben bijvoorbeeld echtgenoten, familieleden of andere personen aan adviesgesprekken deelgenomen, dan kunnen zij mogelijk verklaringen afleggen over de inhoud van het gesprek. Hetzelfde geldt voor voormalige medewerkers of andere personen die bij de verkoop van het vastgoed betrokken waren.
Wie moet het onjuiste advies bewijzen?
De bewijslast wordt bepaald door de betreffende grondslag van de vordering en de concrete plichtsschending. In beginsel moet de belegger de voorwaarden van zijn schadevergoedingsvordering stellen. Daartoe behoren met name het bestaan van een relevante plicht, de schending daarvan en de daardoor veroorzaakte schade. Voor bepaalde verweren gelden echter afwijkende regels inzake de bewijslast. Zo moet in beginsel degene die tot informatieverstrekking verplicht was, bewijzen dat de belegger van een verschuldigde informatieverstrekking heeft afgezien.
Doorslaggevend is daarom een zorgvuldige toetsing van het individuele geval. Niet elke ongunstige ontwikkeling van het vastgoed bewijst onjuist advies. Veeleer moet worden onderzocht of al op het moment van de beleggingsbeslissing onjuiste of onvolledige informatie bestond of wezenlijke risico’s in strijd met een plicht niet openbaar zijn gemaakt.
Welke betekenis heeft het arrest van het OLG Hamm van 15 januari 2026?
Het arrest van het OLG Hamm (Az. 34 U 103/24) maakt duidelijk hoe belangrijk de beoordeling van de adviesdocumentatie en de getuigenverklaringen kan zijn. Bij de beoordeling van de gestelde plichtsschendingen hield de senaat onder meer rekening met de beschikbare documentatie en de verklaringen van een bij het advies betrokken getuige. Volgens de rechterlijke beoordeling waren diens verklaringen niet geschikt om de stellingen van de eisers te weerleggen; deels bestonden er tegenstrijdigheden met de door hemzelf opgestelde stukken.
Voor getroffen beleggers volgt daaruit dat zij niet te snel ervan moeten uitgaan dat onjuist advies na meerdere jaren niet meer kan worden bewezen. Ook oudere documenten kunnen waardevolle bewijsmiddelen zijn. Omgekeerd moeten bemiddelaars en adviesmaatschappijen erop letten dat hun documentatie volledig, begrijpelijk en inhoudelijk juist is.
Wat moeten beleggers concreet doen?
Wie onjuist advies vermoedt, moet alle documenten over de vastgoedaankoop verzamelen en chronologisch ordenen. Daartoe behoren ook documenten die pas na de aankoop zijn ontstaan, zoals brieven over vertragingen bij de oplevering, gebreken, huurderving of financiële moeilijkheden van de projectontwikkelaar. Vervolgens moet worden onderzocht welke informatie vóór de aankoop is verstrekt, of deze juist was en of de ontbrekende of onjuiste informatie van betekenis was voor de beleggingsbeslissing.
Een vroegtijdige juridische toetsing is met name zinvol omdat naast de bewijspositie ook mogelijke verjaringstermijnen in aanmerking moeten worden genomen.
Kunnen beleggers ook na de vastgoedaankoop nog schadevergoeding vorderen en de overeenkomst economisch terugdraaien?
Ja. Het sluiten van de notariële koopovereenkomst sluit schadevergoedingsvorderingen wegens onjuist beleggingsadvies of een andere plichtsschending in beginsel niet uit. Ook wanneer het vastgoed al is aangekocht, kunnen beleggers onder bepaalde voorwaarden vergoeding van de ontstane vermogensschade vorderen. Of een economische terugdraaiing mogelijk is, hangt echter af van de betreffende grondslag van de vordering en de omstandigheden van het individuele geval.
Welke voorwaarden moeten vervuld zijn?
In beginsel moet sprake zijn van een plichtsschending die aansprakelijkheid doet ontstaan en die causaal was voor de beleggingsbeslissing en de daaruit ontstane schade. Een dergelijk geval kan bijvoorbeeld bestaan wanneer een bemiddelaar het vastgoed als bijzonder veilige belegging voorstelt, hoewel wezenlijke risico’s bekend zijn of bij behoorlijke toetsing hadden moeten worden herkend. Ook onjuiste informatie over de ervaring en financiële draagkracht van de projectontwikkelaar kan relevant zijn.
Daarbij komt het niet alleen erop aan of de investering achteraf economisch nadelig is gebleken. Vastgoed kan ondanks correct advies in waarde dalen. Omgekeerd kan sprake zijn van een plichtsschending, ook wanneer niet alle aangeprezen risico’s zich daadwerkelijk hebben verwezenlijkt. Maatgevend is of het advies op het moment van de beleggingsbeslissing voldeed aan de juridische eisen en of de plichtsschending de gevorderde schade heeft veroorzaakt.
Wat betekent economische terugdraaiing?
Het doel van schadevergoeding kan zijn de belegger economisch in de positie te brengen waarin hij zonder het plichtsstrijdige advies zou hebben verkeerd. Afhankelijk van de feiten kunnen daarom de betaalde koopprijs, bijkomende aankoopkosten en bepaalde financieringskosten in aanmerking worden genomen. Ook vrijwaring van nog openstaande koopprijsverplichtingen of bepaalde verdere lasten kan in aanmerking komen.
Een volledige terugdraaiing betekent echter niet dat de belegger het vastgoed kan behouden en tegelijk vergoeding van alle uitgaven kan verlangen. In de regel moet hij de vermogensposities die hij in verband met de investering heeft verkregen, afgeven of overdragen. Daarnaast kunnen economische voordelen die de belegger uit het vastgoed heeft genoten, bij de schadeberekening in aanmerking worden genomen. Daartoe kunnen bijvoorbeeld ontvangen huurinkomsten of andere in geld waardeerbare voordelen behoren. Welke posten in detail moeten worden verrekend, hangt af van de concrete grondslag van de vordering en de omstandigheden van het geval.
Welke betekenis heeft de beslissing van het OLG Hamm?
Het OLG Hamm heeft met arrest van 15 januari 2026 (Az. 34 U 103/24) de praktische betekenis van deze beginselen duidelijk gemaakt. De senaat kende de eisende beleggers schadevergoeding toe en besliste bovendien over de vrijwaring van nog openstaande koopprijstermijnen en over verdere financieringsgerelateerde lasten. De verplichtingen waren gekoppeld aan de in het arrest nader omschreven voorwaarden, met name aan de overdracht van bepaalde uit de investering verkregen rechtsposities.
De beslissing laat zien dat schadevergoedingsvorderingen niet beperkt hoeven te zijn tot een forfaitair geldbedrag. Afhankelijk van de inrichting van het geval kunnen ook vrijwaringsvorderingen en de vaststelling van een verplichting tot vergoeding van toekomstige schade relevant zijn. Dit laatste kan met name van belang zijn wanneer de economische gevolgen van de investering nog niet definitief vaststaan.
MTR Legal Rechtsanwälte adviseert beleggers in de juridische advisering in het kapitaalmarktrecht over mogelijke handelwijzen en over de handhaving of afweer van vorderingen.
