Ο μεσολαβητής δανείου μπορεί να φέρει ευθύνηΗ χρηματοδότηση είναι έτοιμη, η σύμβαση δανείου με την τράπεζα έχει υπογραφεί και τίποτα δε στέκεται εμπόδιο στην πραγματοποίηση του ονείρου της απόκτησης σπιτιού – μέχρι που η αγορά κατοικίας ακυρώνεται αιφνιδίως. Αν και το δάνειο δεν είναι πλέον απαραίτητο, η τράπεζα μπορεί να απαιτήσει αποζημίωση για μη ανάληψη. Ωστόσο, ο μεσολαβητής του δανείου μπορεί επίσης να φέρει ευθύνη αν δεν ενημέρωσε επαρκώς τους πελάτες σχετικά με τους υπάρχοντες κινδύνους. Αυτό το κατέστησε σαφές το BGH με την απόφαση της 20ης Φεβρουαρίου 2025 (Αρ. Υπ.: I ZR 122/23).
Η σύναψη σύμβασης δανείου συνοδεύεται συνήθως από μια υποχρέωση ανάληψης για τον δανειολήπτη. Αν δεν αξιοποιήσει το δάνειο, ο δανειοδότης έχει δικαίωμα να απαιτήσει αποζημίωση για μη ανάληψη. Επειδή η τράπεζα έχει ήδη εξασφαλίσει και διαθέσει το κεφάλαιο για το δάνειο, πρέπει να καλυφθεί η ζημία που προκύπτει από τη μη ανάληψη του δανείου, όπως εξηγεί η δικηγορική εταιρεία MTR Legal Rechtsanwälte, η οποία συμβουλεύει, μεταξύ άλλων, στο τραπεζικό δίκαιο.
Ο χρηματοοικονομικός μεσολαβητής δεν πρέπει να υποβαθμίσει τους κινδύνους
Ωστόσο, και ο μεσολαβητής του δανείου μπορεί να φέρει ευθύνη, όπως διευκρίνισε το BHG με την απόφαση της 20ης Φεβρουαρίου 2025. Οι δικαστές του Καρλσρούης επισήμαναν ότι ένας χρηματοοικονομικός μεσολαβητής πρέπει να ενημερώσει για τους υπάρχοντες κινδύνους όπως η μη σύναψη του συμβολαίου αγοράς ακινήτου μετά από ήδη κλεισμένη και μη ανακλητή σύμβαση δανείου. Δεν πρέπει να υποβαθμίζεται ο κίνδυνος σε τέτοιο βαθμό ώστε να δημιουργείται η εντύπωση ότι είναι ούτως ή άλλως μόνο θεωρητικής φύσης.
Στην ουσία της υπόθεσης, ένα ζευγάρι ήθελε να αγοράσει ένα οικόπεδο με μονοκατοικία. Συμφώνησαν με τον πωλητή και είχαν ήδη κανονίσει ραντεβού με συμβολαιογράφο. Ωστόσο, η τράπεζα απέρριψε την αίτηση δανείου για τη χρηματοδότηση της αγοράς ακινήτου. Παρ’ όλα αυτά, το ζευγάρι ήθελε να προχωρήσει στην αγορά και ανέθεσε σε χρηματοοικονομικό μεσολαβητή. Ο μεσολαβητής εξασφάλισε τη σύμβαση δανείου με μια τράπεζα.
Στο πρωτόκολλο συμβουλευτικής του χρηματοσύμβουλου τονιζόταν ότι οι συμβάσεις αγοράς και χρηματοδότησης πρέπει να υπογραφούν μόνο όταν έχουν ξεκαθαριστεί όλοι οι σημαντικοί παράγοντες για το έργο της αγοράς ή της κατασκευής.
Η αγορά ακινήτου ακυρώνεται αιφνιδιαστικά
Το ζευγάρι είχε ήδη αποδεχτεί τη σύμβαση δανείου, όταν ο πωλητής τους ανήγγειλε αιφνιδιαστικά ότι δεν ήθελε να πουλήσει το ακίνητο για προσωπικούς λόγους. Επειδή το ζευγάρι δεν χρειαζόταν πλέον το δάνειο, δεν το ανέλαβαν και η τράπεζα απαίτησε αποζημίωση για μη ανάληψη ύψους περίπου 35.000 ευρώ.
Το ζευγάρι πλήρωσε την αποζημίωση για μη ανάληψη και υπέβαλε μήνυση κατά του χρηματομεσολαβητή για αποζημίωση. Το OLG Δρέσδης απέρριψε την αγωγή. Ωστόσο, ενώπιον του BGH το ζευγάρι είχε μεγαλύτερη επιτυχία. Ο χρηματομεσολαβητής μπορεί να παραβίασε τις ευθύνες ενημέρωσης και συμβουλευτικής του, υποβαθμίζοντας, βάσει αίτησης του μηνυτή, το κίνδυνο μη σύναψης της σύμβασης αγοράς, κατά την άποψη του BGH.
Η μη σύναψη της σύμβασης αγοράς είναι πραγματικός κίνδυνος
Παρόλο που οι μηνυτές γνώριζαν ότι η σύμβαση αγοράς και η σύμβαση δανείου είναι νομικά αυτόνομες και ανεξάρτητες συμβάσεις, γνώριζαν επίσης ότι σε περίπτωση που η αγορά ακινήτου δεν προχωρήσει, μόνο με πληρωμή αποζημίωσης για μη ανάληψη μπορεί να διαχωριστούν από τη σύμβαση δανείου, αν η σύμβαση δανείου προηγήθηκε της σύμβασης αγοράς και η προθεσμία υπαναχώρησης έχει ήδη λήξει. Ωστόσο, η παραβίαση υποχρέωσης του χρηματομεσολαβητή μπορεί να τεθεί υπό συζήτηση αν υποβάθμισε το ενδεχόμενο μη σύναψης της σύμβασης αγοράς κατά την συμβουλευτική συνάντηση βάσει αίτησης του πελάτη, όπως ανέφερε το BGH. Ένας πραγματικός κίνδυνος δεν πρέπει να υποτιμάται σε τέτοιο βαθμό ώστε να δημιουργείται η εντύπωση ότι είναι απλώς θεωρητικός.
Η μη σύναψη μιας σύμβασης αγοράς είναι ένας πραγματικός κίνδυνος, επειδή ο πωλητής μπορεί να αποσύρει από την πώληση ανά πάσα στιγμή πριν η σύμβαση αγοράς εγγραφεί επίσημα. Για αυτό δεν είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τον υποψήφιο αγοραστή, ακόμα κι αν αυτός έχει ήδη λάβει δάνειο για την προγραμματισμένη αγορά ακινήτου, όπως ξεκαθάρισε το BGH. Για αυτόν τον κίνδυνο πρέπει να ενημερώσει ο χρηματομεσολαβητής και να δείξει τρόπους για την αποφυγή του, σύμφωνα με το BGH.
Στη διαμεσολάβηση και την παραχώρηση δανείων μπορεί να υπάρξουν διάφορα λάθη στις συμβουλές και την ενημέρωση. Αυτά μπορεί να οδηγήσουν σε αξιώσεις αποζημίωσης από τους δανειολήπτες.
MTR Legal Rechtsanwälte σας συμβουλεύει για την ευθύνη των συμβούλων και άλλα θέματα του τραπεζικού δικαίου.
Επικοινωνήστε μαζί μας!
