Låneformidler kan stå til ansvarFinansieringen er på plads, låneaftalen med banken er underskrevet, og der er intet, der står i vejen for drømmen om egen bolig – indtil huskøbet uventet falder fra hinanden. Lånet er så godt nok ikke længere nødvendigt, men banken kan kræve en erstatning for undladt optaget lån. Imidlertid kan også låneformidleren stå til ansvar, hvis han ikke har informeret kunderne tilstrækkeligt om de eksisterende risici. Det har den tyske højesteret klart fastslået med en dom fra den 20. februar 2025 (Az.: I ZR 122/23).
Når der indgås en lånekontrakt, er der normalt knyttet en forpligtelse for låntageren til at trække lånet. Undlader denne at gøre brug af lånet, har långiveren ret til en erstatning for undladt optaget lån. Da banken allerede har skaffet og stillet kapitalen til rådighed for lånet, skal hendes skade som følge af den undladte optagelse af lånet godtgøres, ifølge advokatfirmaet MTR Legal, som blandt andet rådgiver inden for bankret.
Finansformidler må ikke bagatellisere risici
Imidlertid kan også låneformidleren stå til ansvar, som den tyske højesteret klart fastslog i en dom fra den 20. februar 2025. Dommerne i Karlsruhe præciserede, at en finansformidler skal oplyse om de eksisterende risici, såsom at ejendomskøbsaftalen ikke kommer i stand efter en allerede indgået og ikke længere tilbagekaldelig lånekontrakt. Der må ikke bagatelliseres risikoen i en sådan grad, at indtrykket gives, at det kun er af teoretisk karakter.
I den aktuelle sag ønskede et ægtepar at købe en grund med et enfamiliehus. De var blevet enige med sælgeren og havde allerede aftalt en notarbeslutning. Imidlertid afviste banken en låneansøgning til finansiering af ejendomskøbet. Ægteparret ønskede at fortsætte med købet og hyrede derfor en finansformidler. Denne formidlede den nødvendige låneaftale med en bank.
I finansrådgiverens rådgivningsprotokol blev der påpeget, at køb- og finansieringsaftaler kun bør underskrives, når alle vigtige faktorer for bygge- eller købsprojektet er klarlagt.
Ejendomskøb falder uventet fra hinanden
Ægteparret havde allerede accepteret låneaftalen, da sælgeren uventet meddelte dem, at han af personlige årsager ikke ønskede at sælge ejendommen alligevel. Da ægteparret ikke længere havde brug for lånet, trækker de det ikke, og banken krævede en erstatning på omkring 35.000 euro for undladt optaget lån.
Ægteparret betalte erstatningen og sagsøgte finansformidleren for erstatning. Østre Landsret i Dresden afviste først sagen. Hos den tyske højesteret havde ægteparret dog mere held. Finansformidleren kunne have overtrådt sine oplysnings- og rådgivningsforpligtelser ved at bagatellisere risikoen for, at købsaftalen ikke ville være gyldig, når sagsøgeren spurgte, fastslog den tyske højesteret.
Manglende gennemførelse af købsaftale er en reel risiko
Sagsøgerne var ganske vist bekendt med, at købsaftalen og låneaftalen er juridisk uafhængige og selvstændige aftaler. Hvis ejendomskøbet ikke kommer i stand, var de også klar over, at de kun kan frigøre sig fra låneaftalen ved at betale en erstatning for undladt optaget lån, hvis lånekontrakten blev indgået før købsaftalen, og fortrydelsesfristen allerede er udløbet. En overtrædelse af finansformidlerens forpligtelser kan dog stadig være relevant, hvis han under rådgivningssamtalen bagatelliserede muligheden for, at købsaftalen ikke blev gennemført, når kunden spurgte, forklarede den tyske højesteret. En reel risiko må ikke bagatelliseres i en sådan grad, at det efterlader indtrykket af, at det kun er af teoretisk natur.
At købsaftalen ikke bliver gennemført, er en reel risiko, fordi sælgeren til enhver tid kan trække sig tilbage fra salget, så længe købsaftalen ikke er noteret. Han er derfor heller ikke forpligtet til at betale erstatning til køberen, heller ikke selvom denne allerede har optaget et lån til den planlagte ejendomsinvestering, fastslog den tyske højesteret. Finansformidleren skal informere om denne risiko og vise måder, hvordan den kan undgås, fastslog den tyske højesteret.
Ved formidling og udstedelse af lån kan der opstå forskellige rådgivnings- og informationsfejl. Dette kan føre til skadeserstatningskrav fra låntagerne.
MTR Legal rådgiver dig om Rådgiveransvar og andre bankretlige emner.
Kontakt os gerne!
