Bundesgerichtshof verhandelt zur Maklerprovision beim Mietervorkaufsrecht
Der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der unter anderem für das Maklerrecht zuständig ist, hat in zwei Verfahren zu den Aktenzeichen I ZR 116/26 und I ZR 117/26 zu entscheiden. Gegenstand der Verfahren ist die Frage, ob der in §§ 656c, 656d BGB geregelte Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer auch dann Anwendung findet, wenn ein Mieter eine Wohnung durch Ausübung eines Mietervorkaufsrechts erwirbt.
Nach der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2026 geht es insbesondere um die Konstellation, dass im ursprünglichen Kaufvertrag über ein Mehrfamilienhaus geregelt wurde, die Käuferin trage die Maklerprovision allein. Zudem war vorgesehen, dass bei Ausübung von Mietervorkaufsrechten der jeweilige Mieter die Maklerprovision schuldet.
Hintergrund der beiden Verfahren
Maklernachweis für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses
In beiden Verfahren tritt eine Maklergesellschaft als Klägerin auf. Sie hatte einer Wohnungsbaugesellschaft die Möglichkeit zum Abschluss eines Kaufvertrags über ein Mehrfamilienhaus nachgewiesen.
In dem Kaufvertrag, mit dem die Wohnungsbaugesellschaft das Mehrfamilienhaus erwarb, war eine Regelung zur Maklerprovision enthalten. Danach sollte die Provision ausschließlich von der Käuferin zu zahlen sein. Für den Fall, dass Mieter ihr Mietervorkaufsrecht ausüben, sah der Vertrag vor, dass der jeweilige Mieter die Maklerprovision schuldet.
Ausübung des Mietervorkaufsrechts durch die beklagten Mieter
Die beklagten Mieter übten hinsichtlich der jeweils von ihnen bewohnten Wohnung in dem Mehrfamilienhaus ihr Mietervorkaufsrecht aus. Die Klägerin verlangt von ihnen die Zahlung der Maklerprovision.
Die Beklagten halten ihre Inanspruchnahme für unvereinbar mit dem gesetzlichen Grundsatz, wonach die Maklerprovision beim Erwerb einer Wohnung durch einen Verbraucher zwischen Verkäufer und Käufer hälftig zu teilen ist. Über diese Einordnung hat der Bundesgerichtshof nun in den beiden Revisionsverfahren zu entscheiden.
Bisheriger Verlauf vor den Instanzgerichten
Landgericht gab den Klagen statt
In erster Instanz hatten die Klagen der Maklergesellschaft Erfolg. Das Landgericht sprach der Klägerin in beiden Verfahren die geltend gemachte Maklerprovision zu.
Die Verfahren wurden vor dem Landgericht Berlin II unter folgenden Aktenzeichen geführt:
- I ZR 116/26: Landgericht Berlin II, Urteil vom 20. Januar 2025, 83 O 109/23
- I ZR 117/26: Landgericht Berlin II, Urteil vom 16. April 2024, 91a O 15/23
Kammergericht wies die Klagen ab
Das Kammergericht änderte die Entscheidungen des Landgerichts ab und wies die Klagen ab. Es stellte zwar darauf ab, dass die Parteien des ursprünglichen Kaufvertrags vereinbart hatten, die Käuferin solle die Maklerprovision tragen.
Außerdem verwies das Kammergericht auf § 464 Abs. 2 BGB. Danach kommt mit Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bedingungen zustande, die der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.
Nach Auffassung des Kammergerichts konnte sich die Klägerin gegenüber den beklagten Wohnungserwerbern dennoch nicht mit Erfolg auf die Regelungen zur Maklerprovision im Erstkaufvertrag berufen. Eine solche Heranziehung widerspräche nach der Begründung des Berufungsgerichts den Wertungen des Gesetzgebers in §§ 656c, 656d BGB.
Die Berufungsverfahren wurden vor dem Kammergericht wie folgt entschieden:
- I ZR 116/26: Kammergericht, Urteil vom 5. Februar 2026, 10 U 29/25
- I ZR 117/26: Kammergericht, Urteil vom 5. Februar 2026, 10 U 52/24
Rechtliche Fragestellung vor dem Bundesgerichtshof
Halbteilungsgrundsatz bei Verbrauchererwerb einer Wohnung
Im Mittelpunkt steht die Reichweite der §§ 656c, 656d BGB. § 656c BGB betrifft Fälle, in denen sich der Makler von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus Maklerlohn versprechen lässt. Eine solche Vereinbarung kann nach § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB nur so getroffen werden, dass sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten.
§ 656d Abs. 1 BGB regelt den Fall, dass nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen hat. Eine Vereinbarung, nach der die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet wird, ist danach nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt.
Konstitutive Maklerklausel und Mietervorkaufsrecht
Das Kammergericht führte aus, die Begründung einer Provisionspflicht zulasten eines Vorkaufsberechtigten mithilfe einer sogenannten konstitutiven Maklerklausel sei dem Grunde nach anerkannt. Voraussetzung sei jedoch, dass diese Klausel „wesensmäßig“ zum Kaufvertrag gehöre und sich nicht als „Fremdkörper“ darstelle.
Nach der Bewertung des Kammergerichts lag ein solcher „Fremdkörper“ hier vor. Für die Parteien des Erstkaufvertrags und auch für die Klägerin sei klar erkennbar gewesen, dass vorkaufsberechtigte Mieter vorhanden gewesen seien und es sich um Verbraucher gehandelt habe. Diesen hätte unter Berücksichtigung von §§ 656c, 656d BGB durch eine unmittelbare rechtsgeschäftliche Vereinbarung eine Verpflichtung zur Zahlung der vollen Maklerprovision nicht wirksam auferlegt werden können.
Das Kammergericht nahm an, die Überschreitung des Halbteilungsgrundsatzes rechtfertige die Bewertung als Vereinbarung einer unüblich hohen Provision, die keine Bindungswirkung entfalten könne. Ob §§ 656c, 656d BGB darüber hinaus analog anzuwenden seien und die konstitutive Maklerklausel deshalb unwirksam sei, ließ das Kammergericht ausdrücklich offen.
Maßgebliche gesetzliche Vorschriften
§ 464 Abs. 2 BGB zur Wirkung des Vorkaufsrechts
§ 464 Abs. 2 BGB bestimmt, dass mit Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande kommt, die der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. Diese Regelung ist für die Verfahren von Bedeutung, weil die beklagten Mieter ihre Wohnungen aufgrund eines Mietervorkaufsrechts erworben haben.
§§ 656c, 656d BGB zur Verteilung der Maklerprovision
§ 656c BGB enthält Vorgaben für den Fall, dass ein Makler sich von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus Maklerlohn versprechen lässt. Abweichende Maklerverträge im Sinne von § 656c Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BGB sind nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam.
§ 656d Abs. 1 BGB betrifft Vereinbarungen, durch die eine Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet wird, obwohl nur die andere Partei den Maklervertrag abgeschlossen hat. Die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung setzt voraus, dass die Partei, die den Maklervertrag geschlossen hat, mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt.
Verfahrensstand und Bedeutung der anstehenden Entscheidung
Die Verfahren sind beim Bundesgerichtshof anhängig. Eine abschließende Entscheidung über die Frage, ob der Halbteilungsgrundsatz in der beschriebenen Konstellation eines ausgeübten Mietervorkaufsrechts eingreift, liegt nach dem mitgeteilten Verfahrensstand noch nicht vor.
Die Entscheidung kann für Vertragsgestaltungen beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern mit vorkaufsberechtigten Mietern sowie für die Durchsetzung von Maklerprovisionen von Bedeutung sein. Im Mittelpunkt steht dabei nicht die allgemeine Wirksamkeit von Maklerklauseln, sondern die konkrete Frage, ob und in welchem Umfang eine im Erstkaufvertrag vorgesehene Provisionslast gegenüber Mietern wirkt, die ihr Vorkaufsrecht ausüben.
Häufige Fragen
Bundesgerichtshof I ZR 116/26 und I ZR 117/26: Worum geht es bei der Maklerprovision?
Der Bundesgerichtshof verhandelt darüber, ob der Halbteilungsgrundsatz der §§ 656c, 656d BGB auch gilt, wenn Mieter eine Wohnung durch Ausübung eines Mietervorkaufsrechts erwerben. Streitpunkt ist eine Vertragsregelung, nach der bei Ausübung des Vorkaufsrechts der jeweilige Mieter die Maklerprovision schulden soll.
§§ 656c, 656d BGB: Gilt die hälftige Teilung der Maklerprovision auch beim Mietervorkaufsrecht?
Diese Frage ist Gegenstand der beiden beim Bundesgerichtshof anhängigen Verfahren. Das Kammergericht verneinte eine erfolgreiche Berufung der Maklergesellschaft auf die Provisionsregelung gegenüber den beklagten Wohnungserwerbern; eine abschließende Entscheidung des Bundesgerichtshofs steht nach dem mitgeteilten Stand noch aus.
Welche praktischen Folgen können die BGH-Verfahren zur Maklerprovision für Unternehmen und Mieter haben?
Die Verfahren können für Wohnungsunternehmen, Maklergesellschaften, Investoren und vorkaufsberechtigte Mieter relevant sein, wenn in einem Erstkaufvertrag Regelungen zur alleinigen Tragung der Maklerprovision durch den Käufer oder durch vorkaufsberechtigte Mieter enthalten sind. Maßgeblich bleibt die konkrete Entscheidung des Bundesgerichtshofs in den anhängigen Verfahren.
Einordnung durch MTR Legal Rechtsanwälte
Die Verfahren zeigen, dass die vertragliche Zuordnung von Maklerkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien und bei der Ausübung von Mietervorkaufsrechten sorgfältig an den gesetzlichen Vorgaben zu messen ist. Gerade bei Transaktionen mit Mehrfamilienhäusern, Verbraucherbeteiligung und Vorkaufsrechten können einzelne Vertragsklauseln erhebliche Bedeutung für die spätere Kostenverteilung haben. Bei rechtlichen Fragen zu Immobilientransaktionen, Mietervorkaufsrechten und Maklerprovisionen bietet MTR Legal Rechtsanwälte Unterstützung im Rahmen der Rechtsberatung im Immobilienrecht.
