Кредитен посредник може да бъде отговоренФинансирането е осигурено, договорът за заем с банката е подписан и нищо не стои на пътя на реализирането на мечтата за собствен дом – докато покупката на къщата не се провали изненадващо. Заемът вече не е необходим, но банката може да поиска обезщетение за неуспех на ползване. Въпреки това, кредитният посредник също може да бъде държан отговорен, ако не е информирал клиентите за съществуващите рискове. Това беше ясно направено от BGH в решението от 20 февруари 2025 г. (Az.: I ZR 122/23).
С подписването на договор за заем, обикновено се свързва ангажимент за ползване от страна на заемодателя. Ако заемодателят не изтегли заема, кредиторът има право на обезщетение за неуспех на ползване. Тъй като банката вече е осигурила и предоставила капитала за заема, трябва да й се възстанови причинената вреда от неизползването на заема, както обяснява Правното дружество MTR Legal, което се консултира по въпроси на банковото право.
Финансовият посредник не трябва да омаловажава рисковете
Въпреки това, кредитният посредник също може да бъде отговорен, както беше ясно заявено от BGH в решението от 20 февруари 2025 г. Съдиите в Карлсруе подчертаха, че финансовият посредник трябва да информира за съществуващите рискове като неуспешно сключване на договор за покупка на недвижим имот след вече подписан и неотменим договор за заем. Не трябва да се омаловажава рискът до такава степен, че да се създаде впечатление, че е теоретичен по своето естество.
В конкретния случай, една съпружеска двойка искаше да купи терен с еднофамилна къща. Те се бяха съгласили с продавача и вече бяха уговорили среща за нотариус. Обаче банката отказа заявка за кредит за финансиране на покупката на недвижимия имот. Двойката искаше да продължи покупката и затова нае финансов посредник. Той уреди нужния договор за заем с банка.
В протокола за консултации на финансовия съветник беше посочено, че договорите за покупка и финансиране трябва да се подписват едва когато са уточнени всички важни фактори за строителния или покупния проект.
Изненадващ провал на покупката на недвижим имот
Двойката вече беше приела договора за заем, когато продавачът неочаквано им съобщи, че по лични причини няма да продава имота. Тъй като двойката вече не се нуждаеше от заема, не го изтегли и банката поиска обезщетение за неуспех на ползване в размер на около 35 000 евро.
Двойката изплати обезщетението за неуспех на ползване и заведе дело срещу финансовия посредник за обезщетение. Окръжният съд в Дрезден отхвърли иска. Пред BGH обаче двойката имаше по-голям успех. Според BGH, финансовият посредник може да е извършил нарушение на задълженията си за обяснение и съветване, като омаловажи риска от неуспешно сключване на договора за покупка, когато беше запитано от ищеца.
Неуспешното сключване на договора за покупка е реален риск
Въпреки че ищеците основно знаеха, че договорът за покупка и договорът за заем са юридически независими договори, бяха наясно и че ако покупката на недвижимата собственост не се състои, раздялата с договора за заем е възможна само чрез изплащане на обезщетение за неуспех на ползване, ако кредитният договор стане валиден преди договора за покупка и срокът за отказ вече е изтекъл. Но нарушение на задълженията от страна на финансовия посредник може все пак да се счита, ако в разговорите за консултиране е омаловажил възможността за неуспешно сключване на договора за покупка, когато клиентът го е запитвал, извежда BGH. Реален риск не трябва да бъде омаловажен до такава степен, че да създаде впечатление, че е само теоретичен.
Неуспешното сключване на договор за покупка е реален риск, защото продавачът може по всяко време да се откаже от продажбата, стига договорът за покупка да не е заверен. Той не дължи обезщетение на заинтересувания купувач, дори ако последният вече е взел заем за планираната покупка на недвижим имот, изтъкна BGH. Финансовият посредник трябва да информира за този риск и да покаже начини за неговото избягване, според BGH.
При посредничеството и издаването на заеми могат да настъпят различни грешки в консултирането и обяснението. Това може да доведе до искания за обезщетения от страна на заемодателите.
MTR Legal ви консултира по отговорност на съветника и други теми от банковото право.
Свържете се с нас за повече информация!
