قد يكون الوسيط الائتماني مسؤولاًالتمويل متاح، وعقد القرض مع البنك مُوَقَّع، ولا شيء يقف في طريق تحقيق حلم المنزل الخاص – حتى تنهار صفقة شراء المنزل فجأة. لا يعود هناك حاجة للقرض، لكن يمكن للبنك مطالبة بتعويض عن عدم الحصول على القرض. ومع ذلك، قد يكون الوسيط الائتماني مسؤولاً إذا لم يوضح المخاطر القائمة للعملاء بشكل كافٍ. وقد أوضح ذلك محكمة العدل الفيدرالية في حكمها الصادر في 20 فبراير 2025 (المرجع: I ZR 122/23).
بإبرام عقد القرض، يكون عادة مصحوبًا بالتزام من المقترض للحصول على القرض. إذا لم يطلب المقترض القرض، يحق للمقرض المطالبة بتعويض عن عدم الحصول عليه. حيث أن البنك قد حصل على رأس المال للقرض وأوفره بالفعل، ينبغي تعويضه عن الخسارة الناتجة عن عدم الحصول على القرض، وفقًا لما ذكرته MTR Legal Rechtsanwälte التي تقدم المشورة في مجال القانون البنكي.
لا يجب للوسيط المالي التخفيف من أهمية المخاطر
ومع ذلك، قد يكون الوسيط الائتماني مسؤولاً أيضًا، كما أوضح حكم محكمة العدل الفيدرالية الصادر في 20 فبراير 2025. أكد القضاة في كارلسروه أن الوسيط المالي يجب أن يوضح المخاطر القائمة، مثل عدم إتمام عقد شراء العقار بعد إبرام اتفاق قرض لا يمكن التراجع عنه. لا ينبغي لنقلل من أهمية الخطر بحيث يبدو أنه مجرد نظرية.
في القضية المشمولة، أراد زوجان شراء قطعة أرض مع منزل عائلي. كانوا متفقين مع البائع وقد حددوا بالفعل موعدًا أمام الموثق. لكن البنك رفض طلب القرض لتمويل شراء العقار. ومع ذلك، أراد الزوجان التمسك بالشراء وبالتالي قاما بتعيين وسيط مالي. وقام الوسيط بتأمين عقد قرض مع بنك.
في بروتوكول استشارة المستشار المالي، تم التنويه بضرورة توقيع عقود الشراء والتمويل فقط بعد توضيح جميع العوامل المهمة للشراء أو البناء.
صفقة شراء العقار تنهار بشكل مفاجئ
وافق الزوجان على عقد القرض، عندما أبلغهم البائع بشكل مفاجئ أنه لن يبيع العقار لأسباب شخصية. حيث أن الزوجان لم يعودا بحاجة للقرض، لم يطلبوا القرض وطلب البنك تعويضًا عن عدم الحصول بمبلغ قدره حوالي 35,000 يورو.
دفع الزوجان التعويض ورفعوا دعوى ضد الوسيط المالي مطالبين بالتعويض عن الأضرار. المحكمة العليا في درسدن رفضت الدعوى. ولكن أمام محكمة العدل الفيدرالية نجح الزوجان بشكل أكبر. يمكن أن يكون الوسيط المالي قد انتهك واجباته في التوضيح والإرشاد، عندما قلل من المخاطر المتعلقة بعدم إتمام عقد الشراء بناءً على طلب المدعي، وفقًا لمحكمة العدل الفيدرالية.
عدم إتمام عقد الشراء هو خطر حقيقي
كان المدعون على علم بجوهر الأمر بأن عقد الشراء وعقد القرض هما من العقود المستقلة قانونيًا وغير مرتبطة ببعضها البعض. في حال عدم إتمام شراء العقار، كانوا يعلمون أنه يمكن فك ارتباطهم بعقد القرض فقط بعد دفع تعويض عن عدم الحصول، إذا تم إبرام عقد القرض قبل عقد الشراء وانتهت فترة الانسحاب. لكن يمكن أن يتم استنتاج وجود انتهاك من قبل الوسيط المالي إذا قلل من الخطر المتعلق بعدم إتمام عقد الشراء في جلسة الاستشارة بناء على طلب العملاء، كما أوضحت محكمة العدل الفيدرالية. لا ينبغي التقليل من شأن الخطر الحقيقي بحيث يظهر كما لو أنه مجرد نظرية.
أن عدم إتمام صفقة الشراء هو خطر حقيقي لأن البائع يمكنه في أي وقت الامتناع عن البيع طالما لم يتم توثيق عقد الشراء. لذلك، هو غير ملزم بدفع تعويض للمشتري المحتمل، حتى لو كان قد أخذ قرضًا بالفعل لشراء العقار المزمع، كما أوضحت محكمة العدل الفيدرالية. يجب أن يشرح الوسيط المالي هذه المخاطر ويقدم خيارات لتجنبها، وفقًا للمحكمة.
في وساطة وتخصيص القروض، قد تحدث أخطاء في الاستشارة والإيضاح. يمكن أن تؤدي هذه إلى دعاوى التعويضات من المقترضين.
MTR Legal Rechtsanwälte تقدم لك الاستشارة المسؤولية الاستشارية ومواضيع أخرى في القانون البنكي.
نحن نرحب بتواصلكم معنا!
