Người môi giới cho vay có thể chịu trách nhiệm pháp lýViệc tài trợ đã sắp xếp xong, hợp đồng tín dụng với ngân hàng đã ký và không còn gì ngăn cản việc hiện thực hóa giấc mơ sở hữu ngôi nhà riêng – cho đến khi việc mua nhà bất ngờ bị hủy bỏ. Tuy khoản vay không còn cần thiết nữa, nhưng ngân hàng có thể yêu cầu bồi thường không nhận khoản vay. Tuy nhiên, người môi giới cho vay cũng có thể chịu trách nhiệm pháp lý nếu họ không thông báo đầy đủ cho khách hàng về các rủi ro hiện có. Điều này đã được BGH khẳng định bằng phán quyết ngày 20 tháng 2 năm 2025 (Az.: I ZR 122/23).
Khi ký hợp đồng tín dụng, người vay thường có nghĩa vụ nhận khoản vay. Nếu không nhận khoản vay, người cho vay có quyền yêu cầu bồi thường không nhận khoản vay. Vì ngân hàng đã huy động và chuẩn bị sẵn vốn cho khoản vay, thiệt hại do không nhận khoản vay gây ra cần được bồi thường, theo công ty tư vấn pháp luật MTR Legal Rechtsanwälte, chuyên tư vấn về luật ngân hàng.
Người môi giới tài chính không nên coi nhẹ rủi ro
Tuy nhiên, người môi giới cho vay cũng có thể chịu trách nhiệm pháp lý, như BGH đã nêu rõ trong phán quyết ngày 20 tháng 2 năm 2025. Các thẩm phán ở Karlsruhe đã nhấn mạnh rằng một nhà môi giới tài chính phải thông báo về các rủi ro hiện có như không thực hiện được hợp đồng mua bán bất động sản sau khi hợp đồng vay đã ký và không thể hủy bỏ. Rủi ro không nên được coi nhẹ đến mức tạo ấn tượng rằng nó chỉ mang tính lý thuyết.
Trong trường hợp cụ thể, một cặp vợ chồng muốn mua một mảnh đất có nhà ở riêng. Họ đã đồng ý với người bán và đã hẹn gặp công chứng viên. Tuy nhiên, ngân hàng đã từ chối đơn xin vay của họ để tài trợ cho việc mua bất động sản. Cặp đôi vẫn muốn mua và đã thuê một nhà môi giới tài chính. Người này đã giới thiệu hợp đồng vay cần thiết với một ngân hàng.
Trong biên bản tư vấn của người tư vấn tài chính đã được lưu ý rằng hợp đồng mua bán và tài trợ chỉ nên ký khi tất cả các yếu tố quan trọng cho kế hoạch xây dựng hoặc mua bán đã được xác định rõ.
Việc mua bất động sản bất ngờ bị hủy bỏ
Cặp vợ chồng đã chấp nhận hợp đồng vay khi người bán bất ngờ thông báo rằng ông không muốn bán tài sản nữa vì lý do cá nhân. Vì cặp vợ chồng không còn cần khoản vay, họ đã không nhận khoản vay và ngân hàng yêu cầu bồi thường không nhận khoản vay lên đến khoảng 35.000 Euro.
Cặp vợ chồng đã trả bồi thường này và kiện người môi giới tài chính để được bồi thường thiệt hại. OLG Dresden đã bác bỏ đơn kiện. Tuy nhiên, trước BGH, cặp vợ chồng đã có nhiều thành công hơn. BGH cho rằng người môi giới tài chính có thể đã vi phạm nghĩa vụ thông báo và tư vấn của mình bằng cách coi nhẹ rủi ro không thực hiện được hợp đồng mua bán khi khách hàng yêu cầu.
Rủi ro không thực hiện được hợp đồng mua bán là thực tế
Các nguyên đơn đã được biết rằng hợp đồng mua bán và hợp đồng vay là hai hợp đồng pháp lý độc lập. Trong trường hợp mua bất động sản không thành công, họ cũng biết rằng chỉ có thể tách ra khỏi hợp đồng vay bằng cách trả bồi thường không nhận khoản vay nếu hợp đồng tín dụng đã được ký trước hợp đồng mua bán và thời hạn hủy đã hết. Tuy nhiên, vẫn có thể có vi phạm nghĩa vụ của người môi giới tài chính nếu người này coi nhẹ khả năng không thực hiện được hợp đồng mua bán trong cuộc tư vấn khi khách hàng yêu cầu, BGH nêu rõ. Rủi ro thực tế không nên được coi nhẹ đến mức tạo ấn tượng rằng nó chỉ mang tính lý thuyết.
Rủi ro không thực hiện được hợp đồng mua bán là một rủi ro thực tế vì người bán có thể rút lui khỏi việc bán bất cứ lúc nào trước khi hợp đồng mua bán được chứng thực. Do đó, người bán không chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua, ngay cả khi người mua đã vay vốn cho việc mua bất động sản dự kiến đó, BGH khẳng định. Người môi giới tài chính phải thông báo về rủi ro này và đề xuất các cách để tránh nó, BGH nêu rõ.
Khi môi giới và cấp khoản vay, có thể xảy ra các sai sót trong tư vấn và thông tin. Điều này có thể dẫn đến các yêu cầu bồi thường thiệt hại từ phía người vay.
MTR Legal Rechtsanwälte tư vấn cho bạn về Trách nhiệm của cố vấn và các chủ đề khác của luật ngân hàng.
Hãy liên hệ với chúng tôi!
