23.01.2025 tarihli Federal Mahkeme kararı – Az.: V ZB 10/24
Gayrimenkuller üzerinde ön alım hakkı tanınabilir. Bu durumda, subjektif-şerhli ve subjektif-kişisel ön alım hakkı arasında bir ayrım yapılır. BGH’nın 23 Ocak 2025 tarihli kararı (Az.: V ZB 10/24) gösteriyor ki, bir ön alım hakkı başka bir ön alım hakkına dönüştürülemez.
Subjektif-şerhli ön alım hakkı, belirli bir gayrimenkulün mevcut sahibine tanınır. Buna bağlı olarak devredilebilir veya miras bırakılabilir. Subjektif-kişisel ön alım hakkı ise belirli bir kişiye, ön alım hakkı verilen kişiye bağlanır ve devredilemez, gayrimenkul hukukunda danışmanlık yapan MTR Legal Rechtsanwälte hukuk firması tarafından açıklanmıştır.
BGH kararıyla, ön alım hakkının kolayca dönüştürülemeyeceği açıklık kazanmıştır. Bunun yerine, önce mevcut ön alım hakkının feshi ardından yeni bir ön alım hakkı kurulması gereklidir. Bu, ayrıcalıklı kişi hâlihazırda hâkim gayrimenkulün sahibi olsa dahi geçerlidir.
Tapu sicil dairesi dönüşümü reddetti
Belirli bir durumda, bir taşınmaz sahibi komşu taşınmazın sahibine her koşulda geçerli olacak subjektif-şerhli bir ön alım hakkı tanımıştı. İki hak sahibi, noter belgesi ile mevcut ön alım hakkını subjektif-kişisel bir ön alım hakkına dönüştürmeyi kararlaştırdılar, böylece bu hak komşu taşınmazın sahibine ait olacaktı. Bu ön alım hakkı ne devredilebilir ne de miras bırakılabilirdi.
Ancak, tapu sicil dairesi, katılımcıların planlarını suya düşürdü ve değişiklik talebini reddetti. Münih Yüksek Mahkemesi tapu sicil dairesinin kararını onaylayarak, itirazı reddetti. OLG, katılımcıların içerik açısından hukuken sakıncalı bir dönüşüm talep ettiklerini belirtti. Dönüşüm, ancak ön alım hakkının feshi ve yeniden tesis edilmesi ile gerçekleştirilebilirdi. BGH, Münih OLG’nin kararını onayladı.
Ön alım hakkının feshi ve yeniden kurulması gereklidir
BGH, ön alım hakkının dönüştürülmesinin, BGB § 877’ye göre bir hakkın içeriğinin değişikliği olmadığını açıkladı. Çünkü bir taşınmazın mevcut sahibine yönelik bir ön alım hakkı, belirli bir kişiye yarar sağlamak üzere bir ön alım hakkına dönüşemez. Bunun yerine, öncelikle mevcut ön alım hakkının feshi ve ardından yeni bir ön alım hakkı kurulması gereklidir. Ayrıcalıklı kişi zaten hâkim taşınmazın sahibi olsa da bu önem taşımaz.
BGB § 877’ye göre bir içeriik değişikliği genel görüşe göre en baştan elenir, eğer taşınmaz hakkı sahibi değiştirilecekse. Subjektif-şerhli bir ön alım hakkının subjektif-kişisel bir ön alım hakkına değiştirilmesinde de durum böyledir, BGH bunu açıkladı. Çünkü burada, hak, ayrıcalıklı gayrimenkulün mevcut sahibinden belirli bir kişinin hakkına değişmektedir. Ayrıcalıklı kişi zaten hâkim gayrimenkulün sahibi olsa da bu değişmez. Bu gayrimenkulün satışı sırasında, ön alım hakkının değişikliğinin sonuçları belirgin olur. Çünkü gayrimenkul alıcısı başlangıçta diğer gayrimenkule de ön alım hakkını alacaktı. Subjektif-kişisel bir ön alım hakkına değiştirildiğinde, ön alım hakkı kişide kalır ve komşu gayrimenkule bağlı olmaktan çıkar, BGH böyle açıklamaktadır.
Rütbe koruyucu dönüşüm yok
Subjektif-şerhli ve subjektif-kişisel ön alım hakkı, iki farklı hak teşkil eder. Bu nedenle dönüşüm, bir hakkın içeriğinin basit bir değişikliği olarak görülemez, Karlsruhe yargıçları daha fazla açıkladı. Bir gayrimenkul sahibine yönelik mevcut ön alım hakkı, bu gayrimenkulün mülkiyetinden ayrılmaz. Subjektif-şerhli bir ön alım hakkının subjektif-kişisel bir ön alım hakkına dönüştürülmesi mümkün olsaydı, ön alım hakkı gayrimenkule bağlılığını kaybederdi. Bu, BGB § 1103 Abs. 1 ile uyumlu değildir, BGH bunu netleştirdi.
BGH kararına göre, ön alım hakkının rütbe koruyucu dönüşümü mümkün değildir.
MTR Legal Rechtsanwälte, gayrimenkul hukuku.
Lütfen bizimle iletişime geçin! zu uns auf!
