Den fjärde lagen om avbyråkratisering trädde i kraft den 1 januari 2025
Den 1 januari 2025 trädde den fjärde lagen om avbyråkratisering i kraft. Lagen medför en betydande förändring i den kommersiella hyreslagen, eftersom kravet på skriftlig form för hyresavtal av kommersiella utrymmen bortfaller, det räcker med enkel textform. Detta innebär en väsentlig lättnad, eftersom textform betyder att en egenhändig underskrift av dokumentet inte är nödvändig.
Den fjärde lagen om avbyråkratisering (BEG IV) innehåller en rad åtgärder. Bland huvudpunkterna hör förkortning av arkiveringsfrister i handels- och skatterätt, främjande av digitalisering, avskaffande av anmälnings- och informationsskyldigheter samt ytterligare lättnader. Hit hör också att kravet på skriftlig form i olika områden bortfaller och att enkel textform är tillräckligt, enligt advokatbyrån MTR Legal Rechtsanwälte, som bland annat ger råd inom fastighetsrätt.
Bortfall av skriftlighetskrav för kommersiella hyresavtal
Med BEG IV ska digitaliseringen avanceras. Detta ska uppnås inom olika områden bland annat genom bortfallet av skriftlighetskravet. Textform anses då tillräcklig. Till skillnad från skriftform krävs då ingen egenhändig underskrift på papper. Detta påskyndar digitala processer och underlättar praktisk hantering. Dessutom är e-post redan ett utbrett kommunikationsmedel i affärsvardagen. Sedan den 1 januari 2025 kan därmed avtal även ingås via e-post, så länge textform är tillräcklig, vilket är fallet med kommersiella hyresavtal. För textform är även fax eller elektroniska dokument, såsom PDF, tillräckliga.
Textform: Läsbar förklaring på varaktigt databärare
Textform är reglerad i § 126b BGB. Om textform krävs, måste ”en läsbar förklaring där den förklarande personens namn anges, ges på ett varaktigt databärare”. Som varaktigt databärare är varje medium lämpligt som gör det möjligt för mottagaren att bevara eller lagra meddelandet riktat till honom så att det är tillgängligt för honom tillräckligt länge och är lämpligt att lämna vidare oförändrat.
Hittills har enligt § 550 BGB en hyresavtal med en längre löptid än ett år, som inte ingicks i skriftlig form, varit obegränsat och kunde avslutas med hänsyn till de lagstadgade uppsägningstider. Motsvarande gäller nu för textform: Ett hyresavtal som ingås för en längre tid än ett år anses vara obegränsat om det inte uppfyller textformskravet.
Avtalsslut effektivare och obyråkratisk
För hyresvärdar och hyresgäster, särskilt också av kommersiella utrymmen, innebär detta att avtalsslut kan ske snabbare och med mindre ansträngning, eftersom nödvändiga fysiska dokument inte längre behöver skickas fram och tillbaka och egenhändigt undertecknas. För hyresavtal som ingåtts före den 1 januari 2025 krävs dock fortfarande skriftlig form.
En annan fördel med nyheten är att just brott mot skriftlig form i kommersiell hyresrätt ofta var anledningen till rättsliga tvister mellan hyresgäst och hyresvärd.
Undvika rättsosäkerhet
Dock kan bortfallet av skriftlighetskravet och reduceringen till textform medföra viss rättsosäkerhet för hyresgäst och hyresvärd. Därför bör avtalsutformningen vara så detaljerad och exakt som möjligt för att de rättsliga relationerna mellan parterna ska regleras tydligt och rättstvister undvikas. Det innebär att alla överenskommelser i hyresavtalet måste formuleras klart och entydigt.
Detta gäller ännu mer eftersom det ändå råder stor avtalsfrihet i kommersiell hyresrätt och parterna kan fritt avtala om sina rättigheter och skyldigheter. Därför spelar särskilt fastställandet av hyrestidens längd och eventuella överenskommelser om uppsägningstider eller hyresjusteringar en viktig roll i kommersiella hyresavtal.
Dessutom bör avtalsparterna ha i åtanke att det utan egenhändig underskrift kan vara svårt att bevisa äktheten av avtalsföreskrifter.
MTR Legal Rechtsanwälte har stor erfarenhet inom fastighetsrätt och stödjer dig i avtalsutformning och andra frågor inom kommersiell hyresrätt.
Tveka inte att ta kontakt med oss!
