Beslut från Federala domstolen den 23.01.2025 – Ärende: V ZB 10/24
För fastigheter kan en förköpsrätt medges. Det är viktigt att skilja mellan en subjektivt-sakrättslig och en subjektivt-personlig förköpsrätt. Man ska beakta att en förköpsrätt inte enkelt kan omvandlas till den andra, som ett beslut av BGH den 23 januari 2025 visar (Ärende: V ZB 10/24).
Den subjektivt-sakrättsliga förköpsrätten beviljas den respektive ägaren av en specifik fastighet. Följaktligen kan den även överlåtas eller ärvas. Den subjektivt-personliga förköpsrätten är däremot knuten till en specifik person som beviljas förköpsrätten. Den kan inte överlåtas, enligt advokatbyrån MTR Legal Rechtsanwälte, som bland annat ger råd inom fastighetsrätt.
BGH klargjorde i sitt beslut att förköpsrätten inte kan omvandlas enkelt. Det är snarare nödvändigt att först upplösa den nuvarande förköpsrätten och sedan fastställa en ny förköpsrätt. Detta gäller även om den gynnade personen redan är ägare av den dominerande fastigheten.
Fastighetsregistret avslår omvandling
I det aktuella fallet hade ägaren av en fastighet beviljat ägaren av en angränsande fastighet en subjektivt-sakrättslig förköpsrätt för alla fall. De två ägarna kom överens med hjälp av en notarialakt att ändra den befintliga förköpsrätten till en subjektivt-personlig förköpsrätt, så att den skulle tillhöra ägaren av den angränsande fastigheten. Denna förköpsrätt skulle varken kunna ärvas eller överlåtas.
Fastighetsregistret satte dock käppar i hjulet för deras planer och avslog ansökan om ändring. Oberlandesgericht München bekräftade fastighetsregistrets beslut och avslog ägarnas klagan. OLG motiverade beslutet med att parterna begärde en innehållsmässigt otillåten omvandling. Omvandlingen kunde endast ske genom upphävande och nytt beviljande av förköpsrätten. BGH bekräftade beslutet från OLG München.
Upphävande och ny fastställning av förköpsrätten krävs
BGH förklarade att den avsedda omvandlingen av förköpsrätten inte utgör en ändring av innehållet i en rättighet enligt § 877 BGB. En förköpsrätt som existerar till förmån för den aktuella ägaren av en fastighet kan inte ändras till en förköpsrätt till förmån för en viss person genom en rättsändring. Det är snarare nödvändigt att upphäva den tidigare och skapa en ny förköpsrätt. Det spelar ingen roll om den begynnande personen redan är ägare av den dominerande fastigheten.
En ändring av innehållet enligt § 877 BGB utesluts enligt allmän mening om innehavaren av fastighetsrätten ska ändras. Så är fallet även vid ändringen av en subjektivt-sakrättslig förköpsrätt till en subjektivt-personlig förköpsrätt, klargjorde BGH. Här ändras rätten från den aktuella ägaren av den begynnade fastigheten till en rätt av en viss person. Detta ändras inte ens om den begynnande personen redan är ägare av den dominerande fastigheten. Vid försäljning av denna fastighet blir konsekvenserna av ändringen av förköpsrätten uppenbara. Köparen av fastigheten skulle ursprungligen också få förköpsrätten på den andra fastigheten. Vid en ändring till en subjektivt-personlig förköpsrätt skulle förköpsrätten dock stanna hos personen och lösas från den angränsande fastigheten, enligt BGH.
Ingen rankningsbevarande omvandling
Den subjektivt-sakrättsliga och den subjektivt-personliga förköpsrätten utgör två olika rättigheter. En omvandling kan därför inte ses som en enkel innehållsändring av en rättighet, förklarade Karlsruher-domarna. En förköpsrätt till förmån för den aktuella ägaren av en fastighet kan inte separeras från egendomen till denna fastighet. Om det skulle vara tillåtet att ändra en subjektivt-sakrättslig förköpsrätt till en subjektivt-personlig förköpsrätt, skulle förköpsrätten förlora sin koppling till fastigheten. Detta är inte förenligt med § 1103 Abs. 1 BGB, klargjorde BGH.
En rankningsbevarande omvandling av förköpsrätten är inte möjlig enligt BGH:s beslut.
MTR Legal Rechtsanwälte ger råd inom fastighetsrätt.
Tveka inte att ta kontakt med oss!
