Наследование недвижимости, используемой наследодателем для собственного проживания, может предоставить близким родственникам существенные преимущества в части налога на наследство. При определенных условиях семейный дом полностью не учитывается при налогообложении наследства. Однако освобождение от налога связано со строгими установленными законом предпосылками. В частности, наследник, как правило, должен без промедления сам заселиться в унаследованную недвижимость.
То, что заселение из-за масштабных ремонтных работ, финансовых трудностей или личных обстоятельств происходит лишь значительно позднее, само по себе не является достаточным для сохранения налоговой льготы. Это наглядно показывает решение Finanzgericht München (Finance Court Munich, финансовый суд Мюнхена) от 7 января 2026 года (Az. 4 K 1677/24). Суд отказал в освобождении от налога, поскольку наследник постоянно заселился в унаследованную половину двухквартирного дома только примерно через 32 месяца после открытия наследства и не смог в достаточной степени объяснить задержку обстоятельствами, за которые он не несет ответственности.
Когда унаследованный семейный дом остается не облагаемым налогом?
Освобождение от налога для семейного дома урегулировано в § 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG, German Inheritance Tax and Gift Tax Act). Оно позволяет детям наследодателя при определенных условиях приобрести унаследованную недвижимость без налога. Льгота распространяется на приобретение mortis causa права собственности или доли в праве собственности на расположенный в Германии застроенный земельный участок, если в нем находится жилое помещение, которое наследодатель до своей смерти использовал для собственных жилищных целей или по вынужденным причинам не мог использовать сам.
Наследник должен использовать недвижимость для проживания
Освобождение от налога предполагает, что приобретатель без промедления предназначит жилое помещение для собственного использования в жилищных целях. Кроме того, жилая площадь льготируемого помещения не должна превышать 200 квадратных метров. Для детей наследодателя освобождение ограничено соответствующей долей в льготируемой жилой площади. В отношении жилой площади сверх этого предела льгота не применяется.
Решающим является не только то, что недвижимость на момент открытия наследства служила семейным домом. Наследник также должен фактически сам использовать жилое помещение и сделать его центром своей собственной жизнедеятельности. Одного заявления о намерении когда-либо заселиться в недвижимость недостаточно. Также недостаточно, если дом сначала пустует, сдается в аренду или посещается лишь время от времени.
Кроме того, наследник должен сам использовать недвижимость для проживания как минимум десять лет. Если наследник прекращает собственное использование в течение этого срока без вынужденных причин, освобождение от налога утрачивается с обратной силой.
Незамедлительное заселение: шесть месяцев как стандартный срок
Согласно судебной практике Bundesfinanzhof (BFH, Federal Fiscal Court), незамедлительное предназначение для собственного использования, как правило, предполагается, если приобретатель заселяется в жилое помещение в течение шести месяцев после открытия наследства. В течение этого периода обычно можно ожидать, что наследник примет решение о дальнейшем использовании, организует необходимые ремонтные работы и осуществит переезд.
Не жесткий пресекательный срок
Однако шестимесячный срок не является жестким пресекательным сроком. Более позднее заселение также может соответствовать условиям освобождения от налога. В этом случае приобретатель, однако, должен понятным образом изложить и сделать достоверным, когда он принял решение о собственном использовании, почему более раннее заселение было невозможно и почему задержка произошла не по его вине.
При этом значение имеют обстоятельства конкретного дела. Например, значительный строительный дефект, обнаруженный позднее, устранение которого необходимо для пригодности недвижимости к проживанию, может оправдать более длительный срок ремонта. Условием является то, что наследник продвигает работы с необходимой целеустремленностью и что задержка не была вызвана предотвратимыми упущениями.
Иная оценка возможна, если санация затягивается из-за недостаточного планирования, позднего привлечения подрядчиков или несвоевременно урегулированного финансирования. Такие обстоятельства в принципе находятся в сфере влияния приобретателя. Они сами по себе не оправдывают запоздалое заселение.
Бремя доказывания лежит на наследнике
Объективное бремя установления обстоятельств, являющихся предпосылками освобождения от налога, несет приобретатель, который ссылается на льготу. Поэтому он должен не только изложить свое решение о собственном использовании, но при необходимости также доказать причины запоздалого заселения.
Чем больше времени проходит между открытием наследства и фактическим заселением, тем выше требования к изложению обстоятельств. Поэтому приобретателю следует как можно точнее документировать ремонтные и санационные мероприятия, коммуникацию с ремесленными и строительными предприятиями, шаги по финансированию, а также хронологию выполнения работ.
Хотя освобождение от налога не требует строительной документации, ведущейся профессиональным руководителем строительства, отсутствие доказательств может стать проблемой, если спустя несколько лет уже невозможно проследить, какие работы и когда были выполнены и почему заселение задержалось.
Спор в FG München
В рассмотренном деле истец был единственным наследником своего отца, умершего 1 августа 2021 года. В состав наследства, среди прочего, входила доля в размере трех четвертей в праве общей собственности на половину двухквартирного дома с жилой площадью около 90 квадратных метров. Отец сам проживал в этой недвижимости до своей смерти.
Сын намеревался после открытия наследства сам использовать дом. Однако требовались ремонтные работы и переустройство. С ноября 2021 года он начал своими силами освобождать недвижимость. С марта 2022 года он выполнял небольшие работы, с сентября 2022 года получал предложения от подрядчиков по отдельным частичным работам. Для финансирования ремонтных работ истец в марте 2023 года взял банковский кредит в размере 50 000 евро.
В конечном итоге истец постоянно заселился в половину двухквартирного дома только в апреле 2024 года. Таким образом, между открытием наследства и фактическим заселением прошло около 32 месяцев.
Finanzamt (German tax office, налоговый орган) не предоставил запрошенное освобождение от налога по § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG и указал, что наследник должен был без промедления обеспечить выполнение работ подрядчиками. Возражение, поданное против этого 15.6.2023, Finanzamt отклонил решением по возражению от 19.7.2024 как необоснованное. Иск, направленный против этого решения, также не был удовлетворен.
Почему FG München отказал в освобождении от налога
Finanzgericht München подтвердил позицию Finanzamt. По мнению суда, истец не доказал в достаточной степени, что он без промедления предназначил половину двухквартирного дома для собственного использования. Решающим при этом была не только значительная временная задержка. Истец также не смог убедительно изложить, что он принял все разумно ожидаемые от него меры, чтобы обеспечить заселение как можно раньше.
Отсутствие целенаправленного планирования санации
Суд, в частности, указал на недостаточность доказательств конкретного хода ремонтных работ. Несмотря на требование суда, истец не смог в достаточной степени подтвердить, когда и какие работы он выполнял самостоятельно и в какие моменты времени он поручал каким подрядным предприятиям конкретные мероприятия.
Также не просматривался понятный временной план или план санации. Первоначально намеченные масштабные работы по переустройству уже весной 2022 года оказались финансово и практически едва осуществимыми. Тем не менее, по мнению суда, отсутствовали достаточно целенаправленные усилия по сокращению санации до реализуемого объема и обеспечению собственного использования в ближайшее время.
Наследник отвечает за задержки
Первые более конкретные предложения внешних компаний действительно были получены в октябре 2022 года. Однако к этому моменту со времени открытия наследства прошло уже более 14 месяцев. Финансирование также не было обеспечено заблаговременно. Кредитный договор на сумму 50 000 евро был заключен только в марте 2023 года.
FG усмотрел в этом предотвратимые задержки, которые подлежат вменению истцу. Освобождение от налога не может предоставляться только потому, что наследник в принципе имеет намерение сам проживать в недвижимости. Он должен реализовать это намерение в разумный срок и последовательно продвигать необходимые для этого меры.
Финансовые трудности не оправдывают сколь угодно позднее заселение
Ограниченная финансовая состоятельность истца также не привела к иной оценке. Суд не упускает из виду, что санация унаследованной недвижимости может повлечь значительные финансовые нагрузки. Однако освобождение от налога по § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG предполагает, что недвижимость без промедления предназначается для собственного использования.
Недостаток финансовых средств и сложности с привлечением подходящих подрядчиков, по мнению суда, не могли оправдать длительную задержку. В частности, не было в достаточной степени изложено, что истец заблаговременно исчерпал все разумные возможности для организации финансирования и необходимых работ.
К этому добавилось, что первоначально запланированные работы по переустройству, согласно полученным сметам, значительно превышали имеющиеся собственные средства. Тем самым истец стремился к масштабной санации, не обеспечив ее финансирование в ближайшее время. Возникшие в результате задержки суд оценил как следствие предотвратимых ошибок планирования.
Позднее возникшие повреждения от воды не были решающими
Заявленные повреждения от воды также не смогли сохранить освобождение от налога. Существенные повреждения, которые временно делают заселение невозможным, в принципе могут оправдать более поздний въезд. Однако в спорном деле повреждения от воды возникли лишь с ноября 2022 года либо в 2023 году.
К этому моменту собственное использование уже было отложено на значительный период. По мнению суда, еще до возникновения повреждений от воды отсутствовали достаточно устойчивые и целенаправленные усилия по приведению недвижимости в состояние, пригодное для проживания.
Поэтому даже заселение в ноябре 2022 года уже не могло бы считаться незамедлительным. Более поздние повреждения не были пригодны для того, чтобы задним числом оправдать задержку, уже наступившую ранее.
Личные нагрузки недостаточны
Наконец, суд учел профессиональные и семейные нагрузки истца. Однако его шестидневная рабочая неделя, сезонный запрет на отпуск и нагрузка по уходу в семье не были признаны достаточным оправданием запоздалого заселения.
По мнению FG, речь шла о личных обстоятельствах, которые могли быть понятны, но не представляли собой достаточного основания для постоянного заселения в недвижимость только более чем через два с половиной года после открытия наследства. В частности, отсутствовало доказательство того, что эти нагрузки фактически сделали более раннее заселение невозможным.
Суд при этом также исходил из бремени доказывания, лежащего на истце. Именно с учетом длительного периода между открытием наследства и заселением он должен был подробно доказать, какие препятствия существовали и какие конкретные меры он предпринял для их преодоления.
Значение для практики
Решение показывает, что освобождение от налога для семейного дома зависит не только от последующего фактического собственного использования. Определяющим является, предназначил ли наследник недвижимость для собственного использования без промедления и продвигал ли реализацию своего намерения заселиться с необходимой целеустремленностью.
В отношении недвижимости, нуждающейся в ремонте, наследникам поэтому следует заблаговременно проверить, какие работы действительно необходимы для заселения. Масштабные планы переустройства следует оценивать с точки зрения того, могут ли они быть реализованы и профинансированы в ближайшее время. При необходимости может быть разумным сначала выполнить только меры, необходимые для обеспечения пригодности к проживанию, а дальнейшие работы отложить.
Столь же важна тщательная документация. К ней, в частности, относятся:
-
своевременное принятие решения о собственном использовании и планирование заселения;
-
понятный перечень необходимых ремонтных и санационных работ;
-
документирование запросов подрядчикам, предложений и заказов;
-
доказательства усилий по финансированию и переговоров о кредите;
-
хронологический обзор фактически выполненных работ;
-
документы о непредвиденных препятствиях, например существенных строительных дефектах или повреждениях от воды, а также об их влиянии на заселение.
Если работы выполняются собственными силами, следует как можно точнее фиксировать, какие работы, когда и в каком объеме были выполнены. При существенных задержках также рекомендуется письменно документировать, почему более раннее заселение было невозможно и какие альтернативы проверялись.
Решение также показывает, что шестимесячный срок хотя и не является жестким пресекательным сроком, однако значительно более позднее заселение может повлечь серьезные проблемы с изложением обстоятельств и доказыванием. Чем больше временной промежуток после открытия наследства, тем точнее наследник должен быть в состоянии объяснить, почему собственное использование не могло быть начато раньше.
Требования к освобождению от налога для унаследованных семейных домов
Своим решением от 7 января 2026 года (Az. 4 K 1677/24) FG München подчеркивает строгие требования к освобождению от налога для унаследованных семейных домов. Более позднее заселение хотя и не исключает льготу автоматически. Однако наследник должен иметь возможность понятным образом изложить и доказать, что задержка основана на обстоятельствах, за которые он не отвечает, и что он продвигал необходимые меры для собственного использования с требуемой целеустремленностью.
В рассмотренном деле освобождение от налога не было предоставлено потому, что санация и финансирование не были организованы достаточно заблаговременно и структурированно. Финансовые трудности, профессиональные и семейные нагрузки, а также позднее возникшие повреждения от воды не могли оправдать задержки, уже наступившие ранее.
Решение показывает: тот, кто наследует семейный дом и хочет воспользоваться освобождением от налога, должен заранее планировать собственное использование, по возможности своевременно урегулировать финансирование и тщательно документировать все шаги до заселения. В противном случае, несмотря на последующее фактическое собственное использование, существует риск утраты налоговой льготы.
MTR Legal консультирует по правовым вопросам, связанным с налогом на наследство. Дополнительную информацию вы найдете на странице юридические консультации по налоговому праву.
