Swiss Life приостанавливает погашение и выпуск паёв
Компания Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH 20 октября 2026 года в 12:00 приостановила погашение паёв открытого фонда недвижимости Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working (ISIN DE000A2ATC31). С этого момента также временно прекращён выпуск новых паёв.
В качестве причины управляющая компания называет недостаточную ликвидность. Имеющихся средств, по её данным, недостаточно для исполнения наступивших требований о погашении паёв и одновременного обеспечения надлежащего управления портфелем недвижимости. Согласно официальной информации для инвесторов, принятию решения предшествовала оценка, в рамках которой учитывались как интересы остающихся в фонде инвесторов, так и интересы инвесторов, желающих погасить свои паи.
Приостановление может продлиться до 36 месяцев
Закрытие фонда может продлиться до 36 месяцев. Когда именно погашение паёв сможет быть возобновлено, в настоящее время неизвестно.
Правила обычного погашения предусматривают минимальный срок владения в 24 месяца и двенадцатимесячный срок предварительного уведомления о погашении. По данным управляющей компании, требования о погашении, срок исполнения которых наступил к 20 октября 2026 года, были исполнены.
Последствия для уже поданных требований о погашении
Инвесторы, которые уже подали уведомление о погашении своих паёв, но двенадцатимесячный срок предварительного уведомления ещё не истёк, не получат выплат в период приостановления. Погашение станет возможным только после его возобновления фондом. При этом будет применяться цена погашения, действующая на соответствующий момент.
Продажа на бирже паёв, в отношении которых подано уведомление о погашении, исключена до истечения срока предварительного уведомления. При определённых условиях требование о погашении может быть отозвано. Возможность такого отзыва в каждом конкретном случае зависит от применимых договорных условий и правил фонда.
Предусмотренный законом поэтапный план
В отношении дальнейших действий применяются следующие поэтапные требования:
-
Если по истечении двенадцати месяцев ликвидность по-прежнему будет недостаточной, объекты недвижимости могут быть проданы по цене, которая не более чем на 10 процентов ниже установленной рыночной стоимости.
-
По истечении 24 месяцев допустимый дисконт увеличивается до 20 процентов.
-
Если погашение паёв не удастся возобновить и по истечении 36 месяцев, фонд подлежит ликвидации.
В период приостановления планируется продолжить выплату половины регулярного дохода. По данным Swiss Life, несколько объектов недвижимости уже выбраны для продажи.
Продажа недвижимости должна обеспечить ликвидность
Swiss Life связывает сложившуюся напряжённую ситуацию, помимо прочего, с разворотом процентной политики в 2022 году. В 2026 году ситуация на рынках процентных ставок и недвижимости дополнительно обострилась вследствие эскалации конфликта на Ближнем Востоке. Большому числу собственников, готовых продать недвижимость, противостоит меньшее число потенциальных покупателей. В результате процессы продажи затягиваются, при этом могут потребоваться существенные ценовые скидки.
По данным управляющей компании, с осени 2025 года фонд фиксирует рост числа требований о погашении паёв. При отсутствии достаточного притока средств дополнительная ликвидность может быть обеспечена главным образом за счёт продажи недвижимости.
С 2024 года компания продала шесть объектов в сегментах розничной торговли, коммерческой недвижимости и жилья на общую сумму около 220 миллионов евро. Преимущественно речь шла о торговых центрах повседневного спроса. До приостановления погашения инвесторам было выплачено около 300 миллионов евро.
Структура и ключевые показатели фонда
Фонд был учреждён 22 декабря 2016 года. На конец сентября 2026 года его портфель включал 37 объектов недвижимости в Европе. Примерно половина портфеля приходилась на сегмент «Living», включающий медицинскую и жилую недвижимость, а другая половина — на сегмент «Working», включающий коммерческую недвижимость и объекты торговли товарами повседневного спроса.
По данным управляющей компании, стоимость чистых активов фонда на тот момент составляла около 762 миллионов евро. Доля сданных в аренду площадей составляла 92,7 процента. В годовом отчёте указаны 37 объектов недвижимости в шести странах.
Согласно информационному листку по состоянию на 30 сентября 2026 года, цена размещения составляла 10,68 евро, а цена погашения — 10,17 евро за пай. Доля заёмного капитала составляла 22,7 процента. По данным Swiss Life, приостановление не затрагивает другие фонды компании.
Открытые фонды недвижимости под давлением рынка
Ситуация с Living and Working связана с более масштабными трудностями открытых фондов недвижимости. В 2026 году в нескольких фондах было приостановлено погашение паёв либо объявлено о ликвидации. UBS (D) Euroinvest Immobilien, Kanam Leading Cities Invest и Catella Max уже находятся в процессе ликвидации.
Bundesbank (Федеральный банк Германии) оценивает чистый отток средств из открытых фондов недвижимости в 2025 году в 7,6 миллиарда евро. Годом ранее он составлял 5,9 миллиарда евро. Эти показатели свидетельствуют о сохраняющемся давлении на ликвидность в данном сегменте рынка.
Открытые фонды недвижимости сталкиваются с трудностями, в частности, когда большое число инвесторов желает погасить свои паи в течение ограниченного периода времени. Как правило, недвижимость невозможно продать в короткий срок без риска снижения её стоимости. Поэтому между ликвидностью паёв фонда и долгосрочным характером вложений в недвижимость может возникнуть существенный дисбаланс.
Правовые возможности затронутых инвесторов
Приостановление погашения паёв не влечёт автоматического возникновения права на возмещение убытков. Возможность предъявления инвесторами требований к консультировавшему банку, инвестиционному посреднику или, при определённых обстоятельствах, к другим ответственным лицам зависит, в частности, от обстоятельств приобретения паёв, предоставленной информации и возможных нарушений обязанностей.
Индивидуальная правовая оценка может быть целесообразна, в частности, в следующих областях.
Возмещение убытков вследствие ненадлежащего инвестиционного консультирования
Если паи фонда были приобретены в рамках инвестиционного консультирования, при наличии ошибок в консультации может быть заявлено требование о возмещении убытков к консультировавшему банку или инвестиционному консультанту.
Ключевое значение имеет информирование о риске ликвидности. Bundesgerichtshof (BGH, Федеральный суд Германии) в решениях от 29 апреля 2014 года разъяснил, что при рекомендации открытых фондов недвижимости банки обязаны информировать клиентов о возможности приостановления погашения паёв (BGH, решения от 29 апреля 2014 года, Az. (номера дел) XI ZR 477/12 и XI ZR 130/13).
Поэтому инвесторы могут проверить, были ли они до приобретения паёв понятно и достоверно проинформированы о том, что в случае приостановления погашения они, возможно, в течение длительного времени не смогут получить доступ к инвестированному капиталу.
Кроме того, значение могут иметь и другие ошибки при консультировании, например:
-
недостоверное утверждение о постоянной доступности инвестированного капитала;
-
преуменьшение рисков открытых фондов недвижимости;
-
ненадлежащий учёт инвестиционных целей, инвестиционного горизонта и готовности инвестора принимать риски;
-
недостоверное или неполное раскрытие существенных расходов и рисков;
-
рекомендация, не соответствовавшая индивидуальному профилю инвестора.
Наличие нарушения обязанностей должно оцениваться с учётом содержания конкретной консультации и имеющихся документов.
Требования в связи с недостоверными или неполными документами о продаже
Кроме того, может быть проверено, содержали ли использованные до приобретения паёв документы о продаже, ключевая информация для инвесторов или иная информация о продукте ошибки либо были ли они неполными.
Это может иметь значение, в частности, если существенные инвестиционные риски были представлены недостоверно или информация в целом создавала вводящее в заблуждение представление о доступности инвестированного капитала.
Возможность предъявления соответствующих требований зависит от конкретных документов, момента приобретения и применимых в каждом случае положений законодательства.
Проверка возможных требований
Приостановление погашения паёв Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working с 20 октября 2026 года создаёт для инвесторов серьёзные трудности. В настоящее время инвестированный капитал невозможно без дополнительных препятствий получить обратно посредством погашения паёв управляющей компанией. Продолжительность приостановления и будущая экономическая стоимость паёв фонда в настоящее время не поддаются надёжному прогнозированию.
Однако само по себе приостановление ещё не является основанием для требования о возмещении убытков. Инвесторам следует проверить, были ли они при приобретении паёв надлежащим образом проинформированы о рисках, в частности о возможности приостановления погашения и связанных с этим рисках ликвидности.
Информирование о риске ликвидности
Именно в случае инвестиционной рекомендации со стороны банка или инвестиционного консультанта может иметь значение практика Bundesgerichtshof в отношении обязанности информировать о риске ликвидности открытых фондов недвижимости. Если проверка выявит нарушение обязанностей по консультированию или информированию, могут рассматриваться требования о возмещении убытков и, при определённых обстоятельствах, расторжение инвестиционной сделки с возвратом сторонами полученного.
Поэтому затронутым инвесторам рекомендуется своевременно проверить документы, связанные с приобретением и консультированием, а также провести индивидуальную оценку возможных требований и сроков их исковой давности.
