Постановление Федерального суда от 23.01.2025 – Az.: V ZB 10/24
Для недвижимости может быть предоставлено право преимущественной покупки. При этом необходимо различать субъективно-вещественное и субъективно-личное право преимущественной покупки. Важно отметить, что одно право преимущественной покупки не может без труда быть преобразовано в другое, как показывает постановление BGH от 23 января 2025 года (Az.: V ZB 10/24).
Субъективно-вещественное право преимущественной покупки предоставляется конкретному собственнику определенного участка земли. Соответственно, оно может быть также передано или унаследовано. Субъективно-личное право преимущественной покупки, напротив, связано с определенным лицом, которому предоставляется это право. Оно не подлежит передаче, как отмечает юридическая фирма MTR Legal Rechtsanwälte, которая, в частности, консультирует по вопросам недвижимости.
В своем постановлении BGH четко указал, что право преимущественной покупки не может быть просто преобразовано. Вместо этого требуется сначала расторгнуть существующее право преимущественной покупки, а затем создать новое. Это справедливо даже в том случае, если выгодоприобретатель уже является владельцем господствующего участка земли.
Земельный кадастр отказал в преобразовании
В рассматриваемом случае владелица одного участка земли предоставила владелице соседнего участка субъективно-вещественное право преимущественной покупки во всех случаях. Обе владелицы в нотариальной форме договорились изменить существующее право преимущественной покупки на субъективно-личное право, чтобы оно принадлежало владелице соседнего участка. Это право не могло бы быть унаследовано или передано.
Тем не менее, земельный кадастр воспрепятствовал их планам и отклонил заявку на изменение. Высший земельный суд Мюнхена подтвердил решение земельного кадастра и отклонил жалобу владелиц. ОЛГ обосновал это тем, что участники хотели осуществить недопустимое содержательное преобразование. Преобразование можно произвести только через отмену и новое установление права преимущественной покупки. BGH подтвердил решение ОЛГ Мюнхен.
Отмена и новое установление права преимущественной покупки необходимы
BGH разъяснил, что предполагаемое преобразование права преимущественной покупки не представляет собой изменение содержания права в соответствии с § 877 BGB. Поскольку существующее в пользу каждого владельца участка земли право преимущественной покупки не может быть изменено в праве в пользу конкретного лица путем изменения права. Вместо этого необходимо отменить прежнее и создать новое право преимущественной покупки. При этом не играет роли, если выгодоприобретатель уже является владельцем другого участка земли.
Изменение содержания согласно § 877 BGB исключается изначально, если изменяется держатель права на недвижимость. Это также верно в случае изменения субъективно-вещественного права на субъективно-личное право, как отметил BGH. Поскольку здесь право меняется от каждого владельца земельного участка в право конкретного лица. На это не влияет то, что выгодоприобретатель уже владелец господствующего участка. При продаже этого участка последствия изменений права преимущественной покупки становятся очевидными. Поскольку первым покупателем участка также было бы передано право преимущественной покупки на другой участок. При изменении в субъективно-личное право преимущественной покупки право останется у этого лица и будет отсоединено от соседнего участка, как подчеркнул BGH.
Нет преобразования с сохранением ранга
Субъективно-вещественное и субъективно-личное право преимущественной покупки представляют собой два различных права. Поэтому преобразование не может рассматриваться как простое изменение содержания права, подчеркнули судьи из Карлсруэ. Право преимущественной покупки, существующее в пользу каждого владельца участка земли, не может быть отделено от права собственности на этот участок. Если бы изменение субъективно-вещественного права на субъективно-личное право было допустимо, то право преимущественной покупки утратило бы свою привязку к участку. Это противоречит § 1103 Abs. 1 BGB, отметил BGH.
Преобразование права преимущественной покупки с сохранением ранга невозможно после решения BGH.
MTR Legal Rechtsanwälte консультирует по недвижимости.
Не стесняйтесь связаться с нами!
