Decizia Curții Federale din 23.01.2025 – Nr. dosar: V ZB 10/24
În cazul imobilelor, se poate acorda un drept de preemțiune. Este importantă diferențierea între un drept de preemțiune subiectiv-real și unul subiectiv-personal. Trebuie avut în vedere că un drept de preemțiune nu poate fi transformat cu ușurință în altul, așa cum arată o decizie a BGH din 23 ianuarie 2025 (Nr. dosar: V ZB 10/24).
Dreptul de preemțiune subiectiv-real este acordat proprietarului actual al unui anumit teren. În consecință, acesta poate fi transferat sau moștenit. În schimb, dreptul de preemțiune subiectiv-personal este legat de o anumită persoană căreia i se acordă acest drept de preemțiune. Acesta nu este transferabil, așa cum explică MTR Legal Rechtsanwälte, care consiliază, printre altele, în dreptul imobiliar.
BGH a subliniat clar, în decizia sa, că un drept de preemțiune nu poate fi pur și simplu transformat. Este necesară mai întâi desființarea dreptului de preemțiune existent și apoi stabilirea unui nou drept de preemțiune. Acest lucru este valabil și atunci când persoana beneficiară este de asemenea proprietara terenului dominant.
Oficiul Cadastral refuză transformarea
În cazul în speță, proprietara unui teren a acordat proprietarei unui teren vecin un drept de preemțiune subiectiv-real pentru toate cazurile. Proprietarele au convenit printr-un act notarial schimbarea dreptului de preemțiune existent în unul subiectiv-personal, astfel încât să aparțină proprietarei terenului vecin. Acest drept de preemțiune nu ar putea fi nici moștenit, nici transferat.
Totuși, Oficiul Cadastral a împiedicat planurile părților implicate și a respins cererea de modificare. Tribunalul Superior Regional din München a confirmat decizia Oficiului Cadastral și a respins contestația proprietarelor. OLG a motivat aceasta prin faptul că părțile implicate solicitau o transformare nepermisă. Transformarea se poate realiza doar prin anularea și recrearea dreptului de preemțiune. BGH a confirmat decizia OLG München.
Anularea și crearea unui nou drept de preemțiune sunt necesare
BGH a explicat că transformarea intenționată a dreptului de preemțiune nu reprezintă o modificare a conținutului unui drept conform § 877 BGB. Un drept de preemțiune existent în favoarea proprietarului actual al unui teren nu poate fi modificat prin schimbarea unui drept existent în favoarea unei anumite persoane. Este necesară anularea dreptului existent și crearea unui nou drept de preemțiune. Acest lucru este valabil indiferent dacă persoana beneficiară este deja proprietara terenului dominant.
Conform opiniei generale, o modificare a conținutului conform § 877 BGB este exclusă din start dacă titularul dreptului asupra terenului urmează să fie schimbat. Acesta este cazul și la modificarea unui drept de preemțiune subiectiv-real într-un drept subiectiv-personal, a clarificat BGH. Aici, dreptul este schimbat de la proprietarul actual al terenului beneficiar la dreptul unei anumite persoane. Acest lucru nu se schimbă dacă persoana beneficiară este deja proprietara terenului dominant. La vânzarea acestui teren, consecințele modificării dreptului de preemțiune ar deveni evidente. Cumpărătorul ar primi inițial și dreptul de preemțiune asupra celuilalt teren. Însă, prin modificarea într-un drept de preemțiune subiectiv-personal, dreptul de preemțiune ar rămâne la persoană și ar fi separat de terenul vecin, a precizat BGH.
Nu există o transformare care să păstreze rangul
Dreptul de preemțiune subiectiv-real și cel subiectiv-personal reprezintă două drepturi diferite. Prin urmare, transformarea nu poate fi considerată ca o simplă modificare a conținutului unui drept, au continuat judecătorii de la Karlsruhe. Un drept de preemțiune existent în favoarea proprietarului actual al unui teren nu poate fi separat de proprietatea asupra acelui teren. Dacă ar fi permisă modificarea unui drept de preemțiune subiectiv-real într-un drept subiectiv-personal, dreptul de preemțiune și-ar pierde legătura cu terenul. Acest lucru este incompatibil cu § 1103 Abs. 1 BGB, a subliniat BGH.
O transformare care să păstreze rangul dreptului de preemțiune nu este posibilă conform deciziei BGH.
MTR Legal Rechtsanwälte consiliază în dreptul imobiliar.
Contactați-ne pentru a discuta !
