Quarta Lei de Alívio da Burocracia entrou em vigor em 1º de janeiro de 2025
Em 1º de janeiro de 2025, a Quarta Lei de Alívio da Burocracia entrou em vigor. A lei traz uma mudança significativa na legislação de locação comercial. Pois, no contrato de locação de espaços comerciais, o requisito de forma escrita é dispensado, sendo suficiente a forma de texto simples. Isso traz um alívio considerável, pois forma de texto significa que uma assinatura manual do documento não é necessária.
A Quarta Lei de Alívio da Burocracia (BEG IV) inclui uma série de medidas. Os principais focos incluem a redução dos períodos de retenção no direito comercial e tributário, a promoção da digitalização, a redução de obrigações de relatório e informação, bem como outros alívios. Isto também inclui a dispensa do requisito de forma escrita em várias áreas, sendo suficiente a forma de texto simples, de acordo com o escritório MTR Legal Rechtsanwälte, que, entre outras coisas, aconselha no direito imobiliário.
Dispensa do requisito de forma escrita no contrato de locação comercial
Com a BEG IV, a digitalização deve ser promovida. Isto deve ser alcançado, em várias áreas, através da dispensa do requisito de forma escrita. A forma de texto é então considerada suficiente. Ao contrário da forma escrita, não é mais necessária uma assinatura manual no papel. Isso agiliza os processos digitais e facilita o manuseio prático. Além disso, o e-mail é um meio de comunicação amplamente utilizado no dia a dia dos negócios. Desde 1º de janeiro de 2025, agora também é possível celebrar contratos por e-mail, desde que a forma de texto seja suficiente, como é o caso do contrato de locação comercial. Para a forma de texto, um fax ou documentos eletrônicos como um PDF também são suficientes.
Forma de texto: Declaração legível em meio duradouro
A forma de texto é regulamentada no § 126b BGB. Se a forma de texto for exigida, então deve “uma declaração legível, na qual a pessoa do declarante é nomeada, ser feita em um meio duradouro”. Como meio duradouro, qualquer mídia é adequada, desde que permita ao destinatário guardar ou armazenar a mensagem dirigida a ele de modo que ela lhe seja acessível por tempo suficiente e adequada para retransmitir a declaração sem alterações.
Até agora, de acordo com o § 550 BGB, um contrato de locação com duração superior a um ano que não fosse celebrado em forma escrita era considerado de prazo indeterminado e poderia ser encerrado considerando os prazos legais de rescisão. Isso agora se aplica à forma de texto: Um contrato de locação celebrado por um período superior a um ano é considerado de prazo indeterminado se não atender ao requisito de forma de texto.
Conclusão de contrato mais eficiente e menos burocrático
Para locadores e locatários, especialmente de espaços comerciais, isso significa que a conclusão do contrato pode ser mais rápida e com menos esforço, pois os documentos físicos necessários não precisam mais ser enviados de um lado para o outro e assinados manualmente. Para contratos de locação celebrados antes de 1º de janeiro de 2025, é ainda necessária a forma escrita.
Uma outra vantagem da novidade é que justamente as violações do requisito de forma escrita no direito de locação comercial eram frequentemente o motivo de disputas legais entre locador e locatário.
Evitar insegurança jurídica
No entanto, a dispensa do requisito de forma escrita e a redução para a forma de texto também pode criar uma certa insegurança jurídica para locador e locatário. Portanto, a elaboração do contrato deve ser o mais detalhada e precisa possível, para que as relações jurídicas entre as partes sejam claramente reguladas e litígios sejam evitados. Isso significa que todas as disposições no contrato de locação devem ser formuladas de forma clara e inequívoca.
Isso é ainda mais importante, já que no direito de locação comercial existe, de qualquer forma, uma liberdade contratual ampla e as partes podem livremente acordar seus direitos e deveres. No contrato de locação comercial, em particular, a definição da duração, se aplicável, o acordo de prazos de rescisão ou o ajuste do aluguel são de grande importância.
Além disso, as partes contratuais devem ter em mente que, sem uma assinatura manual, pode ser mais difícil comprovar a autenticidade dos acordos contratuais.
MTR Legal Rechtsanwälte possui vasta experiência em direito imobiliário e apoia você na elaboração de contratos e outros assuntos no direito de locação comercial.
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