Decisão do Tribunal Federal de Justiça de 23.01.2025 – Az.: V ZB 10/24
Em imóveis, pode ser concedido um direito de preferência. É importante distinguir entre um direito de preferência subjetivo-real e um subjetivo-pessoal. Deve-se notar que um direito de preferência não pode ser facilmente transformado em outro, como mostra uma decisão do BGH de 23 de janeiro de 2025 (Az.: V ZB 10/24).
O direito de preferência subjetivo-real é concedido ao proprietário de determinado terreno. Por conseguinte, pode ser transferido ou herdado. O direito de preferência subjetivo-pessoal, por outro lado, está vinculado a uma pessoa específica a quem o direito de preferência é concedido. Não é transferível, segundo o escritório MTR Legal Rechtsanwälte, que aconselha, entre outros, em direito imobiliário.
O BGH deixou claro, em sua decisão, que o direito de preferência não pode ser simplesmente transformado. É necessário, antes, dissolver o direito de preferência anterior e então estabelecer um novo direito de preferência. Isso também se aplica quando a pessoa beneficiada já é a proprietária do imóvel dominante.
Conservatória do registro predial rejeita transformação
No caso em questão, a proprietária de um terreno concedeu à proprietária de um terreno vizinho um direito de preferência subjetivo-real para todos os casos. As duas proprietárias concordaram em uma escritura notarial em alterar o direito de preferência existente em um direito de preferência subjetivo-pessoal, de modo que deveria pertencer à proprietária do terreno vizinho. Este direito de preferência não seria nem transferível nem hereditário.
No entanto, a conservatória do registro predial frustrou os planos das partes envolvidas e rejeitou o pedido de alteração. O Tribunal Superior de Justiça de Munique confirmou a decisão da conservatória e rejeitou a queixa das proprietárias. O OLG baseou isso no fato de que as partes solicitaram uma transformação substancialmente inadmissível. A transformação só pode ser realizada através da revogação e nova concessão do direito de preferência. O BGH confirmou a decisão do OLG de Munique.
Revogação e nova fundação do direito de preferência necessário
O BGH declarou que a transformação pretendida do direito de preferência não constitui uma alteração do conteúdo de um direito de acordo com o § 877 BGB. Pois um direito de preferência existente a favor do respectivo proprietário de um terreno não pode ser alterado para um direito de preferência existente a favor de uma determinada pessoa por meio de uma alteração de direito. O que é necessário é a revogação do direito de preferência anterior e a fundação de um novo direito de preferência. Não importa se a pessoa beneficiada já é a proprietária do terreno dominante.
Uma alteração de conteúdo de acordo com § 877 BGB é excluída desde o início se o titular do direito de propriedade for alterado. Isso também se aplica à alteração de um direito de preferência subjetivo-real para um direito de preferência subjetivo-pessoal, afirmou o BGH. Pois aqui o direito é alterado do proprietário do terreno beneficiado para o direito de uma pessoa específica. Isso não muda, mesmo que a pessoa beneficiada já seja proprietária do terreno dominante. Quando da venda deste terreno, as consequências da alteração do direito de preferência se tornam evidentes. Pois o comprador do terreno originalmente também obteria o direito de preferência sobre o outro terreno. Com a alteração para um direito de preferência subjetivo-pessoal, no entanto, o direito de preferência permaneceria com a pessoa e estaria dissociado do terreno vizinho, segundo o BGH.
Nenhuma transformação que manteha a prioridade
O direito de preferência subjetivo-real e o direito de preferência subjetivo-pessoal representam dois direitos diferentes. Assim, uma transformação não pode ser vista como uma mera alteração do conteúdo de um direito, continuaram os juízes de Karlsruhe. Um direito de preferência existente a favor do proprietário atual de um terreno não pode ser separado da propriedade desse terreno. Se a alteração de um direito de preferência subjetivo-real para um direito de preferência subjetivo-pessoal fosse permitida, o direito de preferência perderia seu vínculo com o terreno. Isso é incompatível com o § 1103 Abs. 1 BGB, deixou claro o BGH.
Uma transformação que mantenha a prioridade do direito de preferência não é possível conforme a decisão do BGH.
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