Pośrednik kredytowy może ponosić odpowiedzialnośćFinansowanie jest zabezpieczone, umowa kredytowa z bankiem została podpisana i nic nie stoi na przeszkodzie realizacji marzenia o własnym domu – aż do momentu, gdy zakup domu nagle upada. Kredyt nie jest już potrzebny, ale bank może zażądać odszkodowania za niewykorzystanie kredytu. Jednakże pośrednik kredytowy może również ponosić odpowiedzialność, jeśli nie poinformował wystarczająco klientów o istniejących ryzykach. Tak orzekł BGH w wyroku z dnia 20 lutego 2025 r. (Az.: I ZR 122/23).
Zawarcie umowy kredytowej zwykle wiąże się z obowiązkiem pobrania kredytu przez kredytobiorcę. Jeśli tego nie zrobi, kredytodawca ma prawo do odszkodowania za niewykorzystanie kredytu. Ponieważ bank już pozyskał i udostępnił kapitał na kredyt, ma być mu zrekompensowana szkoda wynikająca z niewykorzystania kredytu, jak twierdzi kancelaria gospodarcza MTR Legal Rechtsanwälte, która doradza m.in. w zakresie prawa bankowego.
Pośrednik finansowy nie może bagatelizować ryzyk
Jednak również pośrednik kredytowy może ponosić odpowiedzialność, co BGH wyraźnie wskazał w wyroku z dnia 20 lutego 2025 r. Sędziowie z Karlsruhe stwierdzili, że pośrednik finansowy musi informować o istniejących ryzykach, takich jak niezrealizowanie umowy kupna nieruchomości po już zawartej i niewycofywalnej umowie kredytowej. Ryzyka nie można bagatelizować do tego stopnia, że stwarza się wrażenie, iż jest ono jedynie teoretycznej natury.
W przedstawionym przypadku para małżeńska chciała kupić działkę z domem jednorodzinnym. Uzgodnili się ze sprzedawcą i mieli już umówioną wizytę u notariusza. Jednak bank odrzucił wniosek kredytowy na finansowanie zakupu nieruchomości. Para chciała jednak utrzymać zakup i w związku z tym zleciła pośrednikowi finansowemu znalezienie kredytu. To pośrednik umożliwił im podpisanie potrzebnej umowy kredytowej z bankiem.
W protokole konsultacyjnym doradcy finansowego zaznaczono, że umowy zakupu i finansowania powinny być podpisywane dopiero wtedy, gdy wszystkie ważne czynniki dotyczące projektu budowy lub zakupu zostaną wyjaśnione.
Niespodziewane przerwanie zakupu nieruchomości
Para przyjęła już umowę kredytową, kiedy sprzedawca niespodziewanie poinformował ich, że z powodów osobistych nie chce jednak sprzedać nieruchomości. Ponieważ para nie potrzebowała już kredytu, nie pobrali go, a bank zażądał odszkodowania za niewykorzystanie kredytu w wysokości około 35 000 euro.
Para zapłaciła odszkodowanie za niewykorzystanie kredytu i pozwała pośrednika finansowego o odszkodowanie. Sąd OLG w Dreźnie oddalił powództwo. Przed BGH para miała jednak większy sukces. Pośrednik finansowy mógł naruszyć swoje obowiązki informacyjne i doradcze, kiedy na zapytanie powódki zbagatelizował ryzyko niezrealizowania umowy kupna, stwierdził BGH.
Niezrealizowanie umowy kupna jest realnym ryzykiem
Powodowie zasadniczo wiedzieli, że umowa kupna i umowa kredytowa są prawnie niezależnymi i odrębnymi umowami. W przypadku, gdyby zakup nieruchomości nie doszedł do skutku, wiedzieli również, że możliwość odstąpienia od umowy kredytowej jest możliwa tylko poprzez zapłatę odszkodowania za niewykorzystanie kredytu, jeśli umowa kredytowa została zawarta przed umową kupna, a termin odstąpienia już minął. Jednakże naruszenie obowiązku pośrednika finansowego może być brane pod uwagę, jeśli w trakcie doradztwa bagatelizował możliwość niezrealizowania umowy kupna na zapytanie klienta, zauważył BGH. Realnego ryzyka nie można bagatelizować w taki sposób, aby stwarzać wrażenie, że ma ono jedynie teoretyczną naturę.
Niezrealizowanie umowy kupna jest realnym ryzykiem, ponieważ sprzedawca w każdej chwili, do momentu zawarcia aktu notarialnego, może odstąpić od sprzedaży. Nie jest zatem zobowiązany do odszkodowania dla potencjalnego nabywcy, nawet jeśli ten już zaciągnął kredyt na planowany zakup nieruchomości, jak podkreślił BGH. Pośrednik finansowy musi poinformować o tym ryzyku i pokazać sposoby, jak można go unikać, jak zauważył BGH.
Podczas pośrednictwa i udzielania kredytów mogą wystąpić różne błędy doradcze i informacyjne. Może to prowadzić do roszczeń odszkodowawczych kredytobiorców.
MTR Legal Rechtsanwälte doradza w zakresie Odpowiedzialność doradcy oraz innych tematów z dziedziny prawa bankowego.
Serdecznie zapraszamy do kontaktu!
