Leningenmakelaar kan aansprakelijk zijnDe financiering staat vast, het kredietcontract met de bank is ondertekend en niets staat de verwezenlijking van de droom van een eigen huis nog in de weg – tot de huisaankoop toch nog onverwachts misloopt. Het krediet wordt dan wel niet meer nodig geacht, maar de bank kan wel een vergoeding voor niet-afgenomen lening eisen. Echter, de tussenpersoon van de lening kan ook aansprakelijk zijn als hij de klanten niet voldoende over de bestaande risico’s heeft geïnformeerd. Dat heeft het BGH met uitspraak van 20 februari 2025 duidelijk gemaakt (Az.: I ZR 122/23).
Met de afsluiting van een kredietovereenkomst is in de regel een afnameverplichting van de kredietnemer verbonden. Neemt deze vervolgens het krediet niet op, dan heeft de kredietverstrekker recht op een vergoeding voor niet-afname. Omdat de bank het kapitaal voor het krediet al heeft verkregen en beschikbaar gesteld, moet de door de niet-afname van het krediet veroorzaakte schade worden vergoed, volgens het advocatenkantoor MTR Legal dat o.a. in bankrecht adviseert.
Financiële makelaar mag risico’s niet bagatelliseren
Echter kan ook de leningenmakelaar aansprakelijk zijn, zoals het BHG met uitspraak van 20 februari 2025 duidelijk heeft gemaakt. De rechters in Karlsruhe maakten duidelijk dat een financiële makelaar moet wijzen op de bestaande risico’s zoals het niet-doorgaan van de aankoop van onroerend goed na een reeds gesloten en niet meer herroepbaar kredietcontract. Daarbij mag het risico ook niet zo worden gebagatelliseerd dat de indruk ontstaat dat het alleen van theoretische aard is.
In het betreffende geval wilde een echtpaar een stuk grond met eengezinswoning kopen. Ze kwamen tot een akkoord met de verkoper en hadden al een notariële afspraak gepland. Echter, de bank weigerde een kredietaanvraag voor de financiering van de onroerend goed aankoop. Het echtpaar wilde toch doorgaan met de aankoop en schakelde daarom een financiële makelaar in. Deze bemiddelde bij de benodigde kredietovereenkomst met een bank.
In het adviesverslag van de financieel adviseur werd opgemerkt dat koop- en financieringsovereenkomsten pas moesten worden ondertekend wanneer alle belangrijke factoren voor het bouw- of koopproject duidelijk waren.
Aankoop onroerend goed loopt onverwacht stuk
Het echtpaar had de kredietovereenkomst al geaccepteerd, toen de verkoper hen onverwachts meedeelde dat hij het onroerend goed om persoonlijke redenen toch niet wilde verkopen. Aangezien het echtpaar het krediet nu niet meer nodig had, riepen ze het niet op en de bank eiste een vergoeding voor niet-afname van ongeveer 35.000 euro.
Het echtpaar betaalde de vergoeding voor niet-afname en klaagde de financiële makelaar aan voor schadevergoeding. Het OLG Dresden wees de klacht af. Bij het BGH had het echtpaar echter meer succes. De financiële makelaar kan zijn informatie- en adviesplichten hebben geschonden door op vraag van de klager het risico van het niet-doorgaan van de aankoopovereenkomst te bagatelliseren, aldus het BGH.
Het niet-doorgaan van de koopovereenkomst is een reëel risico
De eisers waren zich er wel van bewust dat de koopovereenkomst en de kredietovereenkomst juridische zelfstandige en van elkaar onafhankelijke contracten zijn. Voor het geval dat de aankoop van onroerend goed niet doorgaat, was het hen ook bekend dat afstand van de kredietovereenkomst alleen mogelijk is door het betalen van een vergoeding voor niet-afname, als de kredietovereenkomst vóór de koopovereenkomst werd afgesloten en het herroepingstermijn al is verstreken. Een schending van plichten door de financiële makelaar komt echter toch in beeld als hij in het adviesgesprek de mogelijkheid van het niet-doorgaan van de koopovereenkomst op vraag van de klant heeft gebagatelliseerd, voerde het BGH aan. Een reëel risico mag niet zo worden gebagatelliseerd dat de indruk ontstaat dat het slechts van theoretische aard is.
Het niet-doorgaan van een koopovereenkomst is een reëel risico, omdat de verkoper op elk moment van de verkoop kan afzien zolang het koopcontract niet is bekrachtigd. Hij is daarom ook niet verplicht tot schadevergoeding aan de koper, zelfs niet als deze al een lening heeft opgenomen voor de geplande aankoop van onroerend goed, stelde het BGH duidelijk. Over dit risico moet de financiële makelaar informeren en manieren aantonen om het risico te vermijden, aldus het BGH.
Bij de bemiddeling en toekenning van leningen kunnen verschillende advies- en informatie fouten optreden. Dit kan leiden tot schadeclaims van de kredietnemers.
MTR Legal adviseert u over de Aansprakelijkheid van de adviseur en andere thema’s van het bankrecht.
Neemt u gerust contact met ons op!
