Beschikking van het Bundesgerichtshof van 23.01.2025 – Az.: V ZB 10/24
Bij onroerend goed kan een voorkeursrecht worden verleend. Er moet hierbij een onderscheid worden gemaakt tussen een subjectief-zakelijk en een subjectief-persoonlijk voorkeursrecht. Het is belangrijk op te merken dat het ene voorkeursrecht niet zomaar in het andere kan worden omgezet, zoals blijkt uit een beschikking van het BGH van 23 januari 2025 (Az.: V ZB 10/24).
Het subjectief-zakelijk voorkeursrecht wordt toegekend aan de huidige eigenaar van een bepaald perceel. Dienovereenkomstig kan het ook worden overgedragen of geërfd. Het subjectief-persoonlijk voorkeursrecht daarentegen is verbonden aan een bepaalde persoon aan wie het voorkeursrecht is verleend. Het is niet overdraagbaar, aldus de zakelijke advocaten van MTR Legal Rechtsanwälte, die onder andere adviseren op het gebied van vastgoedrecht.
Het BGH heeft nu in zijn beschikking verduidelijkt dat het voorkeursrecht niet zomaar kan worden omgezet. Integendeel, het is noodzakelijk om eerst het bestaande voorkeursrecht te ontbinden en vervolgens een nieuw voorkeursrecht in te stellen. Dit geldt ook als de bevoorrechte persoon al de eigenaresse van het heersende perceel is.
Katasterdienst wijst omzetting af
In de onderliggende zaak had de eigenaresse van een perceel de eigenaresse van een aangrenzend perceel een subjectief-zakelijk voorkeursrecht voor alle gevallen verleend. De twee eigenaressen kwamen met notariële akte overeen om het bestaande voorkeursrecht te wijzigen in een subjectief-persoonlijk voorkeursrecht, zodat het zou toekomen aan de eigenaresse van het aangrenzende perceel. Dit voorkeursrecht zou noch erfelijk noch overdraagbaar zijn.
De katasterdienst stak echter een stokje voor hun plannen en wees het verzoek tot wijziging af. Het hoger gerechtshof van München bevestigde de beslissing van de katasterdienst en verwierp het beroep van de eigenaressen. Het OLG beargumenteerde dat de betrokkenen een inhoudelijk ontoelaatbare omzetting verlangden. De omzetting kan alleen plaatsvinden door opheffing en hernieuwde vaststelling van het voorkeursrecht. Het BGH bevestigde de beslissing van het OLG München.
Opheffing en hernieuwde vaststelling van het voorkeursrecht vereist
Het BGH voerde aan dat de voorgenomen omzetting van het voorkeursrecht geen wijziging van de inhoud van een recht volgens § 877 BGB betreft. Een ten gunste van de huidige eigenaar van een perceel bestaand voorkeursrecht kan namelijk niet door een wijziging van recht worden veranderd in een bestaand voorkeursrecht ten gunste van een bepaalde persoon. Noodzakelijk is de opheffing van het huidige en de instelling van een nieuw voorkeursrecht. Het speelt hierbij geen rol of de bevoorrechte persoon sowieso de eigenaresse van het heersende perceel is.
Een inhoudelijke wijziging volgens § 877 BGB is volgens algemeen oordeel van tevoren uitgesloten als de houder van het perceelsrecht moet worden veranderd. Zo is het ook bij de wijziging van een subjectief-zakelijk voorkeursrecht in een subjectief-persoonlijk voorkeursrecht, verduidelijkte het BGH. Want hier wordt het recht van de huidige eigenaar van het begunstigde perceel veranderd in een recht van een bepaalde persoon. Hieraan verandert niets, zelfs als de bevoorrechte persoon al de eigenaresse van het heersende perceel is. Bij de verkoop van dit perceel zouden de gevolgen van de wijziging van het voorkeursrecht duidelijk worden. De koper van het perceel zou oorspronkelijk ook het voorkeursrecht op het andere perceel verkrijgen. Bij wijziging in een subjectief-persoonlijk voorkeursrecht zou het voorkeursrecht echter bij de persoon blijven en losgekoppeld worden van het aangrenzende perceel, aldus het BGH.
Geen rangvaste omzetting
Het subjectief-zakelijke en het subjectief-persoonlijke voorkeursrecht vormen twee verschillende rechten. Een omzetting kan daarom niet worden beschouwd als een loutere wijziging van de inhoud van een recht, voerden de rechters in Karlsruhe verder aan. Een ten gunste van de huidige eigenaar van een perceel bestaand voorkeursrecht kan niet van het eigendom op dit perceel worden gescheiden. Als de wijziging van een subjectief-zakelijk voorkeursrecht in een subjectief-persoonlijk voorkeursrecht toegestaan zou zijn, zou het voorkeursrecht zijn binding aan het perceel verliezen. Dit is niet in overeenstemming met § 1103 Abs. 1 BGB, maakte het BGH duidelijk.
Een rangvaste omzetting van het voorkeursrecht is volgens de beslissing van het BGH niet mogelijk.
MTR Legal Rechtsanwälte adviseert in het vastgoedrecht.
Neem gerust contact met ons op!
