LG Nürnberg-Fürth gir medhold til forbrukersenteret Baden-Württemberg
Investorer i UniImmo Wohnen ZBI tapte mye penger sommeren 2024 da verdien av den åpne eiendomsfondet falt med 17 prosent. Nå gir en dom fra Landgericht Nürnberg-Fürth den 21. februar 2025 investorer håp. Retten fant at risikoen ved UniImmo Wohnen ZBI ble undervurdert og at investorene ble villedet om deres faktiske risiko (Az.: 4 HK O 5879/24).
For forbrukere er risikoen for å miste investerte penger et vesentlig kriterium for investeringsbeslutningen. I den åpne eiendomsfondet UniImmo Wohnen ZBI ble risikofaktoren i grunnleggende informasjonsdokumentet rangert til 2 og etter nedskrivningen til 3 på en syv-trinns skala. Dette innebærer at risikoen ble vurdert som «lav» henholdsvis «middels lav». Investorer kunne derfor anta en sikker kapitalinvestering, ifølge advokatfirmaet MTR Legal Rechtsanwälte, som har lang erfaring innen kapitalmarkedsrett og støtter konsekvent investorer i å ivareta deres interesser.
Investorer villedet om risiko
Den åpne eiendomsfondet UniImmo Wohnen ZBI ble opprettet i 2017 og forvaltes av Union Investment, fondsadministratoren til Volks- og Raiffeisenbanken, og ZBI (Zentral Boden Immobilien Gruppe). Sjokket for investorene kom i slutten av juni 2024. Etter en spesiell verdivurdering måtte fondseiendommene nedskrives med nesten 17 prosent. Investorene tapte rundt 860 millioner euro som følge av nedskrivningen.
Et slikt tap kan i prinsippet ikke forventes med en risikobokstav på 2. Dette var også synspunktet til forbrukersenteret Baden-Württemberg. Risikofaktoren var med 2 henholdsvis 3 etter nedskrivningen satt for lavt, og forbrukeren ble dermed villedet om hans faktiske økonomiske risiko. Med en risikobokstav på 2 må verdien av fondseiendommene beregnes minst en gang i måneden. Dette var imidlertid kun gjort kvartalsvis for UniImmo Wohnen ZBI. Samlet sett skulle risikofaktoren vært satt til 6, hevdet forbrukersenteret. De krevde derfor at UniImmo Wohnen ZBI ikke skulle markedsføres med risikobokstaven 2 eller 3.
Søksmål lyktes
Forbrukersenteret Baden-Württemberg sitt søksmål fikk medhold. Fondforvalteren ZBI kan ikke lenger vurdere den åpne eiendomsfondet UniImmo Wohnen ZBI som lav- henholdsvis middels lav risiko klasse 2 eller 3, fastslo LG Nürnberg-Fürth. Denne risikovurderingen er ikke i samsvar med lovbestemmelsene.
Ved å benytte en skala fra 1 til 7 skal forbrukeren få transparent informasjon om hvilken risiko som er forbundet med deltagelse i investeringen, der 1 er laveste og 7 er høyeste risiko.
For en kapitalinvestering for småinvestorer som den åpne eiendomsfondet UniImmo Wohnen ZBI, må risikoen vurderes med indikator 6 hvis prisene ikke oppdateres månedlig eller ingen passende referanseindeks er satt. Dette var ikke tilfelle ved UniImmo Wohnen ZBI, mente LG Nürnberg-Fürth.
Risikoklasse avgjørende kriterium for investorer
Risikofaktoren skal angi med hvilken sannsynlighet og i hvilken grad investorer kan tape investert kapital. Denne informasjonen er avgjørende for en forbrukers investeringsbeslutning. Beregning av daglige gjenkjøpspriser er ikke nok, fortsatte retten.
Klassifiseringen av risikoklassen er det avgjørende kriteriet for en forbruker for pålitelig å vurdere sin risiko. Hvis risikoklassen er for lav, villedes forbrukeren om risikoen. Dermed foreligger det også et brudd på loven om urettferdig konkurranse (UWG), presiserte LG Nürnberg-Fürth videre. ZBI kan derfor ikke lenger markedsføre UniImmo Wohnen ZBI med en for lav risikoklasse, besluttet retten. Dommen er ennå ikke rettskraftig, og ZBI kan fortsatt anke.
Erstatningskrav fra investorene
Likevel gir dommen medvind for erstatningskrav fra investorene. For de skulle fått omfattende opplysninger om de eksisterende risikoene i en forsvarlig investeringsrådgivning. I tillegg skal ikke risikovillige investorer anbefales risikofylte kapitalinvesteringer. Dersom opplysnings- og informasjonspliktene ble brutt, kan UniImmo Wohnen ZBI-investorene ha oppstått erstatningskrav.
MTR Legal Rechtsanwälte gir råd til investorer i den åpne eiendomsfondet UniImmo Wohnen ZBI.
Ta gjerne kontakt med oss!
