Fjerde lov om reduksjon av byråkrati trådte i kraft 1. januar 2025
1. januar 2025 trådte den fjerde lov om reduksjon av byråkrati i kraft. Loven innebærer en betydelig endring i næringsleieretten, da kravet til skriftlighet i leieavtaler for næringslokaler bortfaller, og enkel tekstform er tilstrekkelig. Dette gir en vesentlig lettelse, ettersom tekstform innebærer at egenhendig underskrift av dokumentet ikke er nødvendig.
Den fjerde lov om reduksjon av byråkrati (BEG IV) inneholder en rekke tiltak. Blant hovedområdene er reduksjon av oppbevaringsperioder innen handels- og skatterett, fremme av digitalisering, reduksjon av rapporterings- og informasjonsplikter samt ytterligere lettelser. Dette inkluderer også at kravet til skriftlighet faller bort i ulike områder, og enkel tekstform er tilstrekkelig, ifølge advokatfirmaet MTR Legal, som blant annet gir råd innen eiendomsrett.
Bortfall av kravet til skriftlighet i næringsleieavtaler
Med BEG IV skal digitaliseringen fremmes. Dette skal blant annet oppnås i ulike områder ved bortfallet av kravet til skriftlighet. Tekstform anses da som tilstrekkelig. I motsetning til skriftformalitet er det ikke lenger nødvendig med en egenhendig underskrift på papir. Dette akselererer de digitale prosessene og letter den praktiske håndteringen. Ettersom e-post uansett er et utbredt kommunikasjonsmiddel i hverdagen. Siden 1. januar 2025 kan nå også avtaler inngås via e-post, så lenge tekstform er tilstrekkelig, slik det er tilfelle med næringsleieavtaler. For tekstform er også fakser eller elektroniske dokumenter som f.eks. PDF tilstrekkelig.
Tekstform: Lesbar erklæring på et varig medium
Tekstform er regulert i § 126b BGB. Dersom tekstform er foreskrevet, må derfor «en lesbar erklæring, hvor navnet på erklæreren er nevnt, gjøres på et varig medium». Som varig medium er ethvert medium egnet som gjør det mulig for mottakeren å oppbevare eller lagre meldingen adressert til ham slik at den er tilgjengelig for ham tilstrekkelig lenge og er egnet til å videreformidle erklæringen uendret.
Tidligere gjaldt det i henhold til § 550 BGB at en leieavtale med en lengre varighet enn ett år, som ikke ble inngått i skriftlig form, var ubegrenset og kunne avsluttes i henhold til lovfestede oppsigelsesfrister. Det samme gjelder nå for tekstform: En leieavtale som er inngått for en lengre periode enn ett år skal anses som ubegrenset hvis den ikke oppfyller kravet til tekstform.
Inngåelse av avtaler mer effektivt og ubyråkratisk
For utleiere og leietakere, spesielt av næringslokaler, betyr dette at inngåelse av avtaler kan gjennomføres raskere og med mindre innsats, da de nødvendige fysiske dokumentene ikke lenger trenger å sendes frem og tilbake og egenhendig undertegnes. For leieavtaler inngått før 1. januar 2025 er imidlertid fortsatt skriftform nødvendig.
En annen fordel med nyheten er at brudd på skriftformaliteten i næringsleieretten ofte var årsaken til juridiske tvister mellom leietakere og utleiere.
Unngå rettslig usikkerhet
Imidlertid kan bortfallet av kravet til skriftlighet og reduksjonen til tekstform også føre til en viss rettslig usikkerhet for leietakere og utleiere. Derfor bør kontraktsutformingen være så detaljert og presis som mulig, slik at de juridiske forholdene mellom partene er klart regulert og juridiske tvister kan unngås. Det betyr at alle avtaler i leieavtalen må formuleres klart og entydig.
Dette gjelder desto mer fordi det uansett er stor grad av avtale frihet i næringsleieretten, og partene kan fritt avtale sine rettigheter og plikter. I næringsleieavtaler er særlig fastsettelse av løpetid og eventuelt avtaler om oppsigelsesfrister eller justering av leien av stor betydning.
Dessuten bør kontraktspartene være oppmerksomme på at det kan være vanskeligere å bevise ektheten av avtalene uten egne underskrifter.
MTR Legal har stor erfaring innen eiendomsrett og bistår deg med kontraktsutforming og andre emner innen næringsleierett.
Gjerne ta kontakt med oss!
